按揭的前世今生

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在上海图书馆翻阅旧报纸，读到一则通讯，大意是深圳某楼盘借鉴香港模式，率先推出“按揭购房”业务，这在大陆属于首例，有可能对内地房地产市场产生深远影响云云。

我看了一下这则通讯的发表时间，是1992年4月17日，距离现在不过二十年工夫。

二十年前，对绝大多数大陆人来说，“按揭”还是个新词，按揭购房还是个新事物。但是很快，这个词火了，流行了，它从深圳飞到广州，从广州飞到上海，从上海飞到内陆城市，它遍地开花，它落地生根，到了二十年后的今天，它已经成了中国大陆语言系统当中使用频率最高的词语之一，天天能听到，人人都懂得，套句文词，堪称耳熟能详，妇孺皆知。

妇孺皆知，知的只是按揭的意思，未必知道按揭的来历。向开发商交一笔首付，把正购买的房子抵押给银行，由银行替我们交清剩下的房款，然后我们再按月向银行还本付息，这个流程叫做按揭，我们都知道。可为什么叫作按揭呢？指的是被银行按在地上，然后每月揭一层皮？当然不是。

我查了最新修订的汉语大辞典，也登陆过维基百科和百度百科，它们对按揭的释义都一致，都认为按揭是舶来品，是外来词，是得风气之先的广东人对英语单词mortgage的音译。mortgage是抵押贷款的意思，读音跟“按揭”这两个字的粤语发音（毛剂）很相近，所以广东人用“按揭”来音译mortgage，就像我们用“沙发”音译sofa，用“咖啡”音译coffee，用“披萨”音译pizza一样。

这种解释跟事实有出入。

事实上，按揭是中国土生土长的交易术语。早在南宋，江浙一带就有“按产揭债”的说法。按产，指的是用产业作抵押；揭债，指的是获取贷款。明朝人编写的《士商类纂》把抵押品称为“按”，把借贷的行为叫做“揭”，把用来抵押的产权文书叫做“按契”，把签订的抵押贷款合同叫做“揭券”。很明显，“按揭”不像“沙发”、“咖啡”和“披萨”，它不是一个音译的连绵词，而是一个可以分拆开的词组：按，表示抵押；揭，表示贷款；按揭，抵押贷款。

清代民间签订抵押贷款合同，也常常用到“按揭”的字样，合同格式一般是这样的：

立揭券人某某，今因手乏，揭到某某银号（或者某某当铺）钱财若干，双方言明每月利息若干。愿将某某房屋（或者土地）为按，为期若干年，到期银契两清，毋得异言。倘到期本息不清，则本息作为价银，揭券作为卖契，永远断卖。空口无凭，立此揭券为证。

这种合同要比现代购房者跟银行签订的按揭合同简单得多，不过要点齐全：按揭的期限、抵押的产业、每月的利息、贷款不能按期归还的惩罚措施，都已经在合同里明确标明了。

如果我们留心清代的契约文书的话，可以看到大量的抵押贷款合同当中都采用了“按揭”的术语。这些合同不仅出现于广东，也出现于北京、闽南和中原地区。鉴于当时中国人会说英语的并不多见，老百姓私下里签订的抵押贷款合同上似乎不可能也没有必要使用音译外来词。至于时代更为久远的宋朝人和明朝人，更加不可能洋化到把mortgage变成自己的俗语。

我还见过民国二十年的一份判决书，说广东新会县江门镇（现在是江门市新会区）某钟姓商人向银号办理抵押贷款，跟银号签了一份“按揭帖”，也就是抵押贷款合同。官方的判决书里把抵押贷款合同描述成“按揭帖”，说明“按揭”一词至少在民国已经被主流社会使用了。只是由于我们新中国成立后长期施行计划经济，曾经相当发达的按揭贷款在民间一时销声匿迹，这个词也就不再使用了，以至于最近二十年重新使用的时候，大多数国民反而会有一种很陌生的感觉，把它错当成了改革开放以后才引进的欧美词汇。

当然，“按揭”的粤语读音跟mortgage的英语发音确实很像，我觉得这里面有两种可能：一、这纯粹是一个很好玩的巧合。二、兴许中西之间的交流远比我们想象的要早，或许中国的“按揭”一词早在某个朝代就由广东商人传到了西方，最后被西方人音译成mortgage，又或许“按揭”确实源自西方，早在南宋之前就由西商传到了中国。

其实mortgage对英国人来说倒是毫无疑问的舶来品，因为这个单词大约在17世纪以后才出现（有《莎士比亚全集》为证，莎士比亚是语言大师，他所有的戏剧作品提到抵押贷款时却要绕很多弯，要用borrow、impawn、pledge等一大堆词来描述，而想不到使用mortgage这么简洁的单词），它源自法语里的mort gagé。mort在法语里是死亡的意思，gagé则指抵押品，mort gagé，意思是除非还清贷款，否则抵押品将一直处于死亡（冻结）状态，很形象地概括了按揭贷款的特征。

需要说明的是，古代中国虽然老早就有了按揭贷款，那时候的按揭却跟我们现代人通常讲的按揭不一样。我们所说的按揭，一般指买房的时候付不起或者不愿意一下子付清房款，不得不用还没有取得完全产权的在购房产做抵押，请银行代付余款。而古人的按揭是指经济紧张或者资金周转不开的时候，用已经拥有完全产权的产业做抵押，向银号、钱庄、当铺或者自然人借钱，他们并不像我们现代人，为了买房而按揭。或者换句话说，古代中国有按揭，却没有按揭购房。

按揭购房是从什么时候才开始出现的呢？民国，而且是民国上海。

有实例为证。1927年，上海名医陈存仁在上海南市买房，瞧中一幢两层小楼，卖方要价两万五千大洋，陈存仁钱不够，只有一万五千大洋，于是他先签房契，然后拿着房契到钱庄办理按揭手续，由钱庄付给卖方一万大洋。此后的日子里，他只需向钱庄还本付息，就像我们现代人向银行还房贷一样。

也有“新闻”为证。1936年3月4号，《申报》记者报道说：“上海房地产主与内地完全不同，内地业主必先有余财，方能置产，遗之子孙，世守其业，且契税较重，移转较少。上海则完全营业性质，以三四成之垫本，即可向中外行商押抵六七成之借款，购置产业。”意思是在其他城市买房，必须一次性付清全款，门槛很高，而在上海则可以按揭，购房者首付30%到40%就行了。

在民国时代，上海房价位居各大城市首位，远远超过故都北平以及北伐胜利后升格为首都的南京，只有广州房价偶尔能跟上海并驾齐驱（民国二十年代，东南亚侨商纷纷归国，聚集在广州炒房炒地，使当地房价暴涨）。同时上海的房地产市场也是全国最发达和最成熟的，在抗战爆发以前，中国大陆有且只有上海这一座城市存在按揭购房，在上海营业的某些银行和山西票号甚至还开办了二次按揭业务：按揭购房者还房贷还到一定期限，感觉力不从心的时候，还可以凭按揭合同和还款清单再申请一笔贷款，拆东墙补西墙，以免因为不能如期还款而被银行收走房子。

附注：除文中提到的文献以外，此文还参考了《居家必用事类全集》、《银元时代生活史》、《中国历代契约会编考释》、《闽南契约文书综录（1990年增刊）》、《广东土地契约文书》、《广东高等法院月报》1931年第2卷第5期《梁先荣与钟沛因按揭涉讼控告案》、上海地产研究所1933年版《上海地产大全》、商务印书馆1934年版《中国的银行》。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4865b35c0102dwkj.html?tj=1
由此可见要找到古人完全没想到的事也不太容易。