上海居大不易 岁末年终盘点:楼市之"奇观"

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年底年初，有些新上海人打算退掉租住的房子回老家过年，还有一些人打算未雨绸缪，趁市面上空房较多价钱合适，租个价钱便宜的房子，为来年在上海打拼安排好落脚点。更多的上海本地人则在惨淡的市道下暗暗地回顾以往的购房投资经验，寻找新的兴奋点，谋划新的打算……本文从中撷取了两个较典型的故事，让读者一瞥缤纷而艰辛的市井生存之道。
买房故事
一个上海人的买房经
实用为主，兼顾保值
从1999年至今，市民闻孜先生一直认为想要在上海这样的大城市里生活，买房是保证自己生活质量最关键的一点，也将其排在所有理财手段的最前面。以下是闻先生的自述。
第一次买房
买在打浦桥附近的婚房
我在1999年开始找房子，原因很简单，就是为了结婚。我们双方都是上海人，家里并不缺房子，但我们都不愿意住到对方的家里，最后选择了市中心的“中立地带”。当时找房子其实很容易，如果与售楼的先生、小姐谈得不开心，转身就可以走。他们有些会跟出来给一个神秘的折扣，或者打电话继续与你谈价钱，完全不会有傲慢十足的态度。
我们最后选择了打浦桥的一个一室一厅，位于30楼的20楼，65平方米总价大约70万元，虽然买的是二手房，但完全没有装修过。我相信买主当时赚了我几十万元，但持有到今天，无论楼市怎样低迷，这套小房子也还是能净赚200多万元，而且还是比较容易脱手的。
第二次买房
只贷公积金买到人民广场旁
在我买房的那段时间里，虽然上海已开始了买房热，但炒房的现象还不算多，所以我当时也是随大流的只贷款了公积金。到了2003年以后，炒房的风气越来越盛，房价上涨则越来越快，出于担心自己的存款会缩水，又开始看房。大约一年后在靠近人民广场的地方买了一套两室，还是没有装修过的二手房，80平方米大约花了150万元。
这次买房给我带来比较大的经济压力，于是我在装修完后搬进了这套大一些的新房，而把之前买的那套一室一厅出租出去直到现在。在这个过程里，我明确意识到房子是一项不错的投资，而且我的买房经符合所谓的“第一要素是地段，第二要素是地段，第三还是地段”的名言。这里值得补充的是，我的房子都不属于所谓的豪宅，基本上属于中上水平，但属于最好的楼层，房型也不错，所以这些年来的租客一直不断。
第三次买房
到宝山买套三室两厅
本来以为我会在这套人民广场附近的两室里一直住下去的，但孩子的出生让我明显感到房子太小，因为家里除了多出一个小人以外，还增加了带小孩的保姆，老人也不时会来住上几天。于是在2008年以后，我干脆把两室也出租了，自己再花钱租大一点的房子，一直到现在。
还是因为我的房子装修比较讨人喜欢，而且出价不算高，这些年来两处出租房的收入明显高出我租房的支出。不过，租房的感觉还是不太好，正巧去年下半年我收到父母卖房给我的一笔钱，赶在上海限购政策发布之前，我到宝山买了一套三室两厅，花了不到300万元。不过，这套新房现在还没有拿到手，我其实也不着急，只要两三年后孩子上学时可以搬过去就可以了。这套房子目前的交通不算便利，但开车到市中心还是很方便的，未来有可能通轨交，从长远看应该具有保值能力。更加重要的是，我打算让孩子读附近车程不过一刻钟的一家小学，离父母的住房也不远。虽然我一直喜欢住在生活方便的市中心，但考虑到今后一段时间的生活必须发生的变化，如孩子入学、父母年老需要多照顾等，这套房子在使用方面应该是方便的。
将来的购房打算
两小房置换套大房
即便取消限购，我也不会再多买房了。可能做的一件事是将市中心的两套小房置换成一套略大的房子，预备将来退休后再次居住在医疗与服务都更加周全一点的市中心来。而那套新买的大房子，对自己退休后的生活应该是一份保障。
我对于海外的房产也非常有兴趣，有机会的话很愿意出手买一处海外的房子。我觉得在海外买房首先要规避法律风险，然后再考虑资产不要缩水。至于到海外炒房我是不太有兴趣的，拥有海外第二个家让我能够不像游客那样匆忙的往来，而是能像当地人一样生活一段时间也是我的目的。
经验之谈
关于选房买房地段至上是绝对的，但地段之外过于昂贵的地王之类的楼盘就值得认真比较一番。如果这个楼盘大量被用来出租，没有几个业主住在房子里，那么我是不会感兴趣的。关于装修以简洁牢固为上，不要做太多花哨的装饰，个人最喜欢在旅游时搜罗各种软装潢，这样比较容易让房子常变常新。一般来说，小房型以浅色西式装饰比较讨巧。
关于出租为出租房选择房客是非常重要的，一般来说有过一面之交就能够对别人有一个判断，那些对于不重要的细节不断纠缠的人我是特别不喜欢的，另外合租的人也要坚决拒绝。关于投资如果你的赌性不强，那么买房是最能消耗自己手头的大笔现钞的。即便是目前这个状况，只要有用房的需求，还是可以买房的。我觉得买房时应该考虑的是这房子自己拿来是否可以用，同时做好长期持有的打算，再有就是尽量靠近土地紧缺的市中心。
关于未来把房子作为资产留给子女当然不错，但未来你的孩子或许不愿意住在上海，以世界为家是未来的生活方式。因此，房子还是围绕着自己的生活来组织吧，不要过于考虑子女的事。
最后，提醒大家一句买房虽然多少会影响人们的日常生活，但要尽量让自己维持正常而且舒服的生活状态。或许买房之初的一两年手头会稍微拮据一点，但要尽量快地恢复正常，人生苦短不可为房过于委屈自己。
■【主笔点评】

这是一个具有一定国际化眼光的上海人的典型独白。对许多上海人来说，买房过程中的自住与投资是难以截然分开的，他们也不愿为了投资而降低当下的生活水准。当然，从某种意义上说，过去的城市生活经验也局限了他们的投资眼光和选择范围。但他们学习和进步的能力也是迅速的。
买房故事
房贷上涨“房奴”卖车还房贷
从今年元旦起，不少贷款购房者收到的房贷账单上的数字将不同幅度地往上“跳一跳”。有人对加息表现淡定，也有“房奴”打算提前还贷以减轻目前面临的经济压力。
央行去年连续3次上调贷款利率，5年期以上基准贷款利率目前已增加到7.05％。前段时间，已有不少房贷客户陆续收到银行发出的房贷调整通知信息，在事业单位工作的小江也在其列。“上星期银行短信平台发来了提醒信息，提醒我从下月起，每个月要往卡里多存200元。”小江表示，2010年下半年，他和妻子一起贷款50万元买下一套位于闸北区的“蜗居”，按照之前的利率，这套房子的贷款月供约3100元左右。虽然200元的加息幅度对小江来说并非天文数字，但他却做出了一个颇为出人意料的决定——卖掉自己刚开了1年的爱车，提前冲抵部分房贷。小江说，与不少“80后”一样，如今的他也算成家立业，并通过夫妻共同努力，过上了“有房有车”的生活。“我的月收入一直稳定在6000元左右，我老婆的工资也有4000元出头，当时买房的时候，考虑每月买房月供占据家庭总收入的比例不算高，于是我们又添了辆斯柯达明锐轿车。”即便如此，由于短期内暂不考虑生孩子，每个月3000元房贷加上1500元左右的养车费用并未对小夫妻俩的生活带来太明显的影响。
然而，从去年7月起，小江的妻子突然生病，此后便长期病休在家。这一突发情况让小江肩上的担子突然变得沉重起来。“之前供房供车的压力不明显，如今几乎就捉襟见肘了。”虽然小江的妻子过了春节就可以恢复上班，但考虑到元旦春节期间应酬频繁需要集中花销，加之房贷利息上涨，小江最终决定先把车卖了好维持家庭的现金流，并冲抵部分房贷，缓解眼前的生活压力。
理财专业人士指出，由于贷款年限不同以及已还款的时间不同，每月增加的还款额并不相同。市民最好向贷款行方面详细咨询还款增加的金额，千万别因为疏忽大意而拖欠了房贷，从而影响个人信用。需要提醒的是，也有少部分银行在房贷合同中约定“对年对月对日”调整房贷利率，因此在央行加息以后就即时调整了房贷利率。对于这部分市民，元旦后就不存在重新计算月供的问题。
对于手上有闲钱，不想为“加息”买单的市民，提前还贷是一个可以考虑的选项。不过，理财专家也提醒，有下列情况的“房奴”提前还贷并不是明智之举:首先，是等额本息已到还款中期的贷款人群。随着还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，提前还款部分更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的意义并不大。其次，是等额本金还款期已过1/3的贷款人群。随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，已不能有效地节省利息支出。
而最不适合提前还款的，是前期申请到7折优惠利率的贷款人群。这相当于低成本利用银行资金，如果选择提前还贷后再贷款购房，银行对其将毫无优惠，而是按二套房执行上浮1.1倍的利率，借款人将得不偿失。
■【主笔点评】
本文中小江的故事实属个案，然而这的确反应了许多人的共同问题，那就是不断增长的利率还贷压力对购房者的压力。相比前一个故事，这个故事的主角毕竟是“80后”，他们显然缺乏前者的老克拉风范。这不免使人感叹生活之艰辛，上海居，大不易啊！就连上海小青年也是如此。
年终盘点:楼市之“奇观”
今年的商品房市场可谓百花齐放，好不热闹。从年初的“踌躇满志”，到政策密集出台后的“谨慎观望”，再到“徘徊硬撑”，最后终于竞相打折促销。纷乱中也产生了一些以往楼市中很难看到的“奇观”。这当中有些恐怕只是昙花一现，有些或将成为常态，甚至改变商品房市场的格局。
“不限购、不限贷”
手机里收到的中介促销短信十有八九都是以“不限购、不限贷”开头的。今年楼市限购、限贷雷厉风行，对一些商业项目和非限购城市的外地项目来说，政策反而成了最好的宣传手段，于是调控后最火的楼市广告词，就变成了“不限购、不限贷”。
“不限购、不限贷”的最佳载体自然是商铺。本市的商铺也一度出现了火热的场面，一些被限购的住宅投资客把资金投入了商铺，不过商铺固然可以买，可以贷，但贷款利率高、转手成本高等特点也不能忽视。而且商铺投资需要极其敏锐的投资眼光，一旦投资区域商业氛围不行，完全有可能“烂”在手里。有的专家甚至认为:“如果说住宅像在游泳池游泳，商业地产就像在大海里游泳，风险更高。”所有商铺销售虽然一度火热，但是到了9月以后，还是与住宅市场一起“沉底”，一直到最近才有所“翘尾”。
此外，部分买一层送一层的商住项目一度也很吸引眼球，其实质大多是层高较高(通常是4.5米)的小面积商住房，买家可以自己把它一隔二，下面办公，上面住人。因为总价不高，实用性强，加之不限购不限贷，所以也很受青睐。不过，假若购房是用来纯自住则多少不太方便，除了水电煤公用事业费比住宅贵以外，交易成本大也是制约它发展的重要原因。中介“全民”卖一手房今年几个热销新盘都有个共同特点，离售楼处几百米远，马路口甚至路中央会看到一群群身穿各自公司的西装、手上拿着一叠叠宣传资料的中介业务员在争取客户。
他们不是来卖二手房的，而是为开发商销售一手房的。以二手房为主业的中介公司不卖二手房，这需要多大的动力？一方面自然是“主业”二手房交易始终不见起色，尤其是市中心的高端二手房买得起的被限购，能买的没钱买。全市二手房的月成交量也逐月下降，从1.3万－1.5万套下降到6000多套，近乎是“腰斩”。美联、满堂红等大型连锁中介也相继退市，其余大中介也清楚地意识到，光靠二手房交易是养不活门店的。另一方面，开发商自己的日子也不好过，急于回笼资金的他只得和中介联合，希望通过中介公司庞大的客户资源来帮助交易。
一二手房价格倒挂
卖了自己手上的老房子，居然还能买到家附近品质更高的新房，这种事在去年想都别想，今年倒是有了可能。
下半年以来，新盘不断打折促销，多个板块的一二手房倒挂，成为今年楼市的一个特殊现象。光新板块的香溢花城，二手房价格相比在售新盘约高8000元/平方米。松江新城的一二手房价格倒挂现象也较严重，大学城站旁边的龙湖好望山，青年公寓1.28万－1.35万元/平方米，大平层1.5万元/平方米左右。旁边的二手房，房龄满6年的星辰园，均价1.5万元/平方米，次新房如保利西子湾，价格1.5万－1.7万元/平方米。
此外，在宝山月浦、青浦等外围区域也有类似的情况出现。业内专家分析，一二手房倒挂现象蔓延，说明市场已经回归到了理性的阶段。倒挂后，买房者在市场选择上有较大变化，尤其是近期入市的刚需及首次置业型客户，在一些局部板块，二手房市场被一手房市场分流的客户达30％左右。
一二手房倒挂后，未来，将使开发商的成本控制带来巨大考验。在土地、材料、人工成本等节节上升的背景下，利润空间被压缩，将展现开发商的综合成本控制能力。
房价由“购房者定”
买房子，房价不是开发商定的，而是你自己定的，不管你信不信，反正我……半信半疑。
其实所谓的由购房者来定房价是一种宣传噱头，本质就是网上拍卖。
今年4月份某房企首次网上卖房“试水”成功后，网络卖房得到越来越多房企的认可，一些国内知名的房地产企业与易居合作，在11月29日成立房产电商竞价联盟，宣称“房价你做主”，拿出一部分特价房源通过网络电子商务平台供人竞拍，致力将物业的定价权完全交给购房者。
目前，房产网上拍卖已形成规模，在上海基本每周一次，“零元竞拍”、“一元起拍”、“荷兰式倒拍”、“暗拍”等各式品种让人目不暇接。网上拍卖只是房产电商走出的第一步，是开发商针对购房人群年轻化、消费习惯网络化的主动应对举措，受到一些网民追捧，但也有一些评论认为网上卖房仅是开发商的炒作和噱头。
不过不管怎么说，正如“淘宝”、“京东”等电子商务网站刚起步时，人们很难想象它们现在的辉煌一样，也许十年后，甚至更短的时间内，我们将习惯在网上像现在买衣服一样挑选房子。
“回到2009年”
11月份以后，新盘打折已经不是新闻，不打折反倒是新闻。
其中不乏力度比较大一些新盘，于是购房者看到了一些“震撼”的广告语:“房价回到2009年”甚至“回到2008年”。其潜台词就是打折或低开后，“我的楼盘相当于2009、2008年时的价格。”今年国庆刚过不久，龙湖、中海、新城……一系列大幅降价的举措引爆了市场，不搞遮遮掩掩的特价房，折扣普遍达到八折甚至更低，到了年底，一些知名品牌开发商也进一步跟进。为了安抚老业主，“差价补偿”、“保价”、“溢价回购”等各种花样也层出不穷。
还有些纯新盘开发商选择了直接低开，“一步到位”。
在上海周边的昆山等地相继出现万元盘之后，上海本地已经很少能看到万元以下的楼盘了。近期位于宝山罗泾的旭辉澜悦湾与位于青浦的旭辉朗悦庭分别开出了9800与7888每平米的超低价，旭辉集团总裁助理钱建良表示，这样的安排完全是应对目前形势的市场行为。
半价团购
买房团购早不是什么新鲜事，可是今年的力度之大，参与面之广确实是近年来罕见的。除了网络平台外，一些精明的购房者也发现了商机，通过组团方式以公开售价70％甚至最低50％的“批发价”购买到房子。近日，上海已经有40名购房者谋划建立类似地产基金的半价购房团。
“开发商要么选择整体把项目卖给基金公司，要么就是降价促销，但是相比于购房者从售楼处那里得到的折扣，基金公司获得的优惠折扣将更大，因此我们准备建立一个购房者参与的购房基金，以机构的模式与开发商谈判，拿到七折或是半价的优惠，这也是上海的首个半价购房团雏形。”发起人钱生辉透露，目前已经与多个中型开发商的项目已经有了达成意向，有望在浦东先行试点。
对于半价购房团，钱生辉直言与地产基金有些类似，首先是确定一些意向楼盘，再让购房者进行选择，确定项目的购买意向和套数，最后以机构的名义与开发商进行谈判，谈判完成价格确定，购房者统一缴纳定金和后续的房款。“现在我们进行了一个初步的摸底，由于不从代理商那里购房，接省去了中间环节的费用，因此半价是没有问题的。”钱生辉说道。
据其透露，目前已经有40多名购房者明确表示愿意参与此购房团，并成为认证会员。
虽然半价购房团的诱惑力不小，但其前途仍有些扑朔迷离。
http://news.qq.com/a/20120108/000478.htm
房价往下掉就是好事呀。