请教园友合同纠纷一事

songshengkui

事由：农村老家一表兄，刚才来短信告诉我说，他原来一直帮助村里看管一处房屋，他手里持有一份手写的、出租看管合同：该合同盖有村里的公章，但没有村里领导签字。

最近村里不让他在原来他看管的那个房子里面住了，因此被村上起诉了，他想让我帮助他问一下，该份合同是否生效（“有效”）？



在下不大懂这个，请教法律界人士，不吝赐教

songshengkui

如果设置的分类不合适，也请版主见谅。

songshengkui

再补充一下细节：



他说现在村上的人都不承认他签的这份合同，同时说公章是假的，或说公章是骗来的。村子三个人的证言都不一样，这三人相同的是他们都不承认村上与他之间存在这份合同。该合同内容大概是将村上长40米宽40米的院子租给他使用，同时他负责看管村委会。合同签订时明确了有效时间是32年。现在远远未到合同到期时间。

来风

提供的材料少,有好些证据和事实不清楚,只能就目前掌握的情况简单说说.
   就目前你提供情况来看,主要涉及如下几个问题:
    一、是什么合同。具体说，本案是租赁合同还是土地承包合同。就土地的使用权合同来看，这两种合同都适用，也就是由当事人决定，是用租赁土地合同还是适应土地承包合同。使用不同的合同，就得适用不同的法律规定，就会有不同的法律效果。如，使用租赁合同，就得适用合同法的规定，租用期限最高不得超过20年，超过部分无效（注意，仅是超过部分）；而土地承包，则除了适用合同法外，还得适用有关的的法律，如要适用〈农村土地承包法〉等等，承包合同的承包期限没有20年的限制，一般规定最长不超过50年，还需要办理村民议定、有关批准等手续。
  另外，“村子三个人的证言都不一样，这三人相同的是他们都不承认村上与他之间存在这份合同。”——如果没有其他证据材料，仅就是这样的证据，不能证明合同无效。
  从你提供的材料来看，本合同是租赁合同，有效期20年，超过20年的，即21——32年那部分分无效。
  二、关于合同是否有效，根据合同的的规定来认定。具体你去看看我在本论坛写的〈合同法基础知识〉。就本案来说，虽然没有村长的签名，但有公章，如果公章是真实的，并且没有其他合同无效的情形，我认为，在20年内合同有效，因为，合是生效不一定需要村长的签字，有公章耻也能生效。
这里提到了合同欺诈的问题。欺诈订立的合同并不是绝对无效的合同，是“可撤销的合同”，也就是说，该合同有效，但是被欺诈一方可以在知道或者应当知道被欺诈之日起，向法院行使撒销权。
根据你提供的材料，仅能简单的说这几点。具体情况，还得请懂法律的人提供帮助。

songshengkui

引用第3楼来风于2011-07-15 22:27发表的 :
   提供的材料少,有好些证据和事实不清楚,只能就目前掌握的情况简单说说.
   就目前你提供情况来看,主要涉及如下几个问题:
    一、是什么合同。具体说，本案是租赁合同还是土地承包合同。就土地的使用权合同来看，这两种合同都适用，也就是由当事人决定，是用租赁土地合同还是适应土地承包合同。使用不同的合同，就得适用不同的法律规定，就会有不同的法律效果。如，使用租赁合同，就得适用合同法的规定，租用期限最高不得超过20年，超过部分无效（注意，仅是超过部分）；而土地承包，则除了适用合同法外，还得适用有关的的法律，如要适用〈农村土地承包法〉等等，承包合同的承包期限没有20年的限制，一般规定最长不超过50年，还需要办理村民议定、有关批准等手续。
  另外，“村子三个人的证言都不一样，这三人相同的是他们都不承认村上与他之间存在这份合同。”——如果没有其他证据材料，仅就是这样的证据，不能证明合同无效。
从你提供的材料来看，本合同是租赁合同，有效期20年，超过20年的，即21——32年那部分分无效。
.......

多谢来风兄弟。

songshengkui

现在我把合同的原件内容表述如下，再请大家帮助看看，该合同是否有效？






**村委会出租看管合同书

甲方：村委会  乙方：***

经双方协议现将**公路东**村委员会房屋（即***村原小学）从西向东第一、二，四间和最东边两间以及第四间东房墙起南到四十米西至西墙的土地出租给乙方。租期内乙方看管村委会。租赁期限三十二年，租金三千元。乙方有使用和居住权没有转租权。租赁期间乙方负责看管村委会，在租期内甲方终止合同应包赔给乙方每年五千元的经济补偿，乙方终止合同应付甲方每年同样的经济补偿。

甲方：***　　　　乙方：***
                       **** 年**月**日

大野叟

都是CPI惹得祸，现在来看相对比较便宜，有人眼红那几间房子了，我猜得

天人合一

不懂法律，纯粹外行的旁观，好像真的和大野说的差不多的感觉。。。。。。。有人眼红了。。。
或者说，就算真的违法了，当年也是合乎民俗的。。
现在挑出来，只是在挑事而已。现在讲法律，而法律是个面团。。就看对手们是不是极其强大，如果对手很强大，你又很弱小，就忍气吞声吧。。。否则，只是我们被焚烧。。。

songshengkui

来风

根据新的资料来看,我原来的几点分析是正确,现再作新的分析
   一\租赁合同当事人双方都有合同解除权。至于如何处理解除的损失赔偿等等,合同法及有关司法解释有明确规定
   二、本案有关条款和内容无效。除了已说的超过20年租赁那部分无效外，这一条也无效——“在租期内甲方终止合同应包赔给乙方每年五千元的经济补偿，乙方终止合同应付甲方每年同样的经济补偿。” 因为，这条违反了国家有关现实。
  三、本案中，村委会认为合同无效不成立。这这种主张没有法律依据。以此理由提起诉讼，看来难以胜诉。但本案村委会可提起撤销合同的诉讼。撤销合同会造成另一方的损失，应当给予赔偿
  对相关内容，合同法有明确具体规定。

makeeoe

合同是无效的，原因很简单：

仅有公章，没有标明代表或者代理人关系是不行的，这是极为荒唐的。


这个事情的真相是：

村主任想给自己的关系人这种好地，但是因为存在私相授予的情况，怕引起村民的意见，所以，村主任不敢在合同上签字，仅仅盖章，章子肯定是真实的，新的村委主任上台后不承认这份合同，又把利益转给自己的关系人。合同本身是无效的，但是确实存在无固定期限的租赁关系，而这种租赁合同关系随时可以终止。这种安排反映出村委会的小聪明，但其实也不可能钻空子，智商其实并不高。如果要证明该合同有效，必须有村主任或者其授权的人证明法律关系的存在，现在证据是矛盾的，仅仅有公章，缺乏实质要件是不行的。

你的亲戚应该知道该怎么办,他心里其实很清楚的。

[color=#FF0000]农村的腐败可见一斑。

含笑饮砒霜

哪年签的呀

makeeoe

关键问题是有没有前任的村主任愿意证明合同的存在，其他人不行，因为公章属于对于集体组织的意思表示，而主人是代表人，他不愿意证明，合同肯定不能成立的。

来风

这案子确实是引出了村级民主管理的诸多问题了……
  有好处的、争着做村干部是有的，毕竟太少了。
   大多的村干部，待遇极低，每月300——500元。很多村干部是挂名的，不做事的。为自己谋取利益的村干净，太普遍了。
  村一级的民主自治，路仍遥远！

来风

此部分的回复因内容丰富，已另成主是非帖（简单的案子）http://www.readfree.net/bbs/read.php?tid=5071079

spuer

一、租赁合同的效力基本成立，但是1.按照民法通则的规定，单位证明须由法定代表人或经办人签字，这点欠缺；2.租赁期间成问题，超出合同法规定期间的无效。
二、和村委会谈法律基本属于对牛肉弹琴，履约要求的条件村委会翻脸基本无法得到履行。
三、本合同存在价格过低变更的请求权，撤销权没有！
四、关键是时间成本的问题，成本决定行为，而非法律决定行为。

spuer

村委会换届时拒不交出盖章的现象很普遍，往往一个村委会有好几个公章，说对方是假的。其实无所谓真假，真的假的都因乡镇政府的行为扰乱了，谁也说不清。