【市场快评20100926】房企闲置土地一年禁止拿地

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http://news.dichan.sina.com.cn/2010/09/27/217514.html
提要：国土资源部、住房和城乡建设部9月26日晚间公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》)，这是为了贯彻落实今年国务院4月份出台的“国十条”，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
　　【事件背景】

　　国土资源部、住房和城乡建设部9月26日晚间公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》)，这是为了贯彻落实今年国务院4月份出台的“国十条”，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

　　《通知》要点：

　　因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动

　　探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径

　　在房价高的地区，增加中小套型限价住房建设供地数量

　　没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

　　不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让

　　坚决制止擅自调整容积率等问题

　　【我们观点】

　　“新国十条”从4月17日出台到目前已有5个多月，但到目前为止，新政对楼市的调控效果却依然不明显。最近中央一再重申，将继续加强房地产调控政策，但号称“史上最严厉”的楼市调控新政实行5个月来，全国房价却依然上涨。如北京8月房价与去年同期相比增长9.3%，上海则环比上涨6%。由于新政执行的不彻底，使得本轮调控大打折扣，故在房地产调控进入第6个月，国土部住建部再出重拳调控，政策再度加码。

　　《通知》为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。该政策着力点放在了保障房推地上和规范房地产企业开发土地行为，有利于规范房地产开发，消除囤地炒地等违法行为，同时保障房推地力度之大，将会引起商品住宅土地价格的进一步上涨。

　　因自身原因土地闲置一年以上的企业禁止拿地

　　《通知》规定：对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：

　　1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；

　　2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；

　　3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；

　　4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。

　　这条是对“新国十条”中规定的“限制有违法违规行为的企业新购置土地”的细化。土地闲置的原因主要是两种：一种是由于企业自身的原因，炒地囤地行为；另一种是由于政府的原因延迟交地，可能因为拆迁困难等，在现实中这一原因不在少数。在国土部日前公布的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。《通知》规定：对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。

　　若该政策严格执行，预计将有相当一部分企业被暂时逐出土地市场，其中不乏一些品牌房企。这可能会减少土地招拍挂过程中的竞争者。因为房地产企业若想不断有机会拿地，就需要规范其开发行为，特别是近几年拿地热情高涨的知名房企。

　　闲置地优先供给保障房，公租房成政策重点

　　《通知》要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

　　《通知》中，公租房建设再次被强调。在三类政策性住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。

　　今年初，国土部规定，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地供应不得低于住房用地供应总量70%，但并未专门提到公租房土地供应。在4月17日出台的“国十条”中，同样没有提及公租房。在近期高层频繁强调公租房建设的情况下，公租房建设被纳入政策条文理所当然，且将成为今后一段时间的政策重点。

　　土地不得“捆绑”出让，不得“毛地”出让

　　去年底，国土部规定了住宅用地单幅出让的面积上限：大城市20公顷、中等城市14公顷、小城市7公顷。此后，不少地区采取住宅用地“捆绑”出让的供地方式，即单幅地块面积不超过上限，但总面积超出规定。一般偏好“捆绑”出让土地的城市主要集中在中等城市和小城市，大城市因为土地资源的有限，大幅地块越来越少。而中小城市地方政府希望引入知名的开发商，通过对大片土地的开发与运营，实现整体区域品质和档次的提升。这条政策执行难度较大，因为地方政府可以不“捆绑”出让土地，但是可以为目标开发商限制某些条件，分批出让土地，最终可以达到和“捆绑”出让土地一样的效果。

　　该政策可能会引起新一轮地价和大户型高档商品住宅价格的上涨

　　《通知》规定：要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。

　　可见，国土部对保障性住房供地的力度之大，并且规定没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。一些中心城市本身土地资源就越来越稀缺，这样规定保障房和中小套型商品房的供地总量占到70%，本身就稀缺的土地，加上要重点建设保障房，那么商品房整体可供开发的土地就会变少，只能推动地价的上涨。特别是供大户型高档商品住宅开发的用地越发稀有，土地价格将会越来越高，这也会掀起高档商品住宅价格的进一步上扬。

对中央的地产调控政策彻底失望了，有钱还是趁早买房，近期无法看到房价要跌！