公租房怎样才能不被富人“揩油”

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记者 方益波/杭州报道 来源:经济参考报

http://jjckb.xinhuanet.com/cjxw/2010-07/30/content_243524.htm

公租房眼下尚处于画饼充饥阶段，未来饼成之日，是否属于低收入者专享，还有待考验政府反腐力度。


　　随着七部委文件的下发，“公租房”在全国各地大张旗鼓地开展建设。这一被称为中国内地版“公屋”的住房新型态，立即引发了众多疑问，会不会像经济适用房一样被富人“揩油”，建设的巨额资金投入从哪里来，公租房住户能享有产权房业主一样的公共资源吗？
　　到目前为止，全国各地的公租房大部分还处于规划、建设阶段，很多地方还在讨论政策制定等问题。杭州市在去年底推出公租房“现房”，包括外来人口在内的第一批承租户已入住了半年多，相关政策和操作规则日趋成熟。这个尝到第一口水的城市是如何突破这些瓶颈的呢？

　　公租房如何让富人走开

　　杭州市从2003年开始探索建立公共租赁房的政策，2009年底开始付诸实施。
　　作为全国最早推出“公租房”现房的城市，该市从去年底至今，首批承租家庭已在“可租可买”的公租房内住了半年余，其中还包括一部分外地户口的家庭，尝到了中国内地版“公屋”的头口甜水。
　　据了解，杭州的公共租赁房实行可租可售、租售并举的政策。政策覆盖四种类型人群：
　　第一种是超出经济适用房申请条件，但买不起商品房的家庭，房租考虑一定的市场因素，定为15元每平方米，这种家庭可在接下来几年中，减少住房消费支出，加快财富积累，最终通过市场解决住房问题；第二种是超过廉租房申请条件、但买不起经济适用房的家庭，房租由政府给予较大比例的补贴，定为5元至6.5元每平方米，如果想要购买经济适用房，可以半买半租，到有能力的时候再买下全部产权面积；第三种是在杭州市区工作的非本地居民，符合相关条件，也可以申请公租房，但只租不售；第四种是创业人才，尤其是刚毕业的大学生，也可享受政府补助下的公房租赁。
　　外来非本地户籍人口能否享受保障房一直是一个备受争议的话题。身处城市化的时代浪潮中，大量人口迁移使得城市拥挤不堪。一方面要让劳动者有体面地工作，有尊严地居住。另一方面也有不少人认为在家乡拥有宅基地的外来人口如果在打工地也享受保障房构成了新的不公平。这一矛盾如何破解？没有产权、只有使用权的公租房较好地解决了这一问题。
　　据悉，杭州市2004年就开始推出大学生创业人才公寓和外来务工人员廉租住房，这两项至去年底已开工面积68万方，今年以来新开工6万方。杭州市将一批公租房指标分配给几家大型企业。企业向政府报申请名单，由政府审核，企业还可以为员工提供租金补助，员工离开企业，租赁房就由政府收回重新分配。
　　住在新雁公寓的山东省临沂市郯城县胜利乡赵楼村18岁小伙子刘伟说，房子是他所在的企业杭州安费诺飞凤通信部品有限公司替职工租下来的，租金公司已付了，一套房一个月大概500元。他每月支付的租金，包括水电费在内，只需30元左右。
　　公租房会不会也出现“开宝马住经济适用房”的现象？贫富是动态的，穷人富裕之后继续占着公租房不走怎么办？
　　杭州市的办法，是用租金杠杆作为解决这些问题的法宝。政府在提供租赁房时，按照“梯度保障”，“公共资源公平使用”的原则，低收入家庭享受较高的政府补贴，低中收入者享受较低的政府补贴，政府定期对租赁人的收入水平进行重新审核，调节房租。当收入水平高到一定程度，政府的租金就完全和市场一样，保障房的福利属性就转变成为市场属性，承租人实际上就退出了保障房。
　　由于公租房不像经济适用房拥有产权，租金的杠杆掌握在政府手里，即使租户富起来之后占着不走，政府只要调整租金，就能避免“揩油”现象。租金杠杆是这一政策有效的关键，为保证这一杠杆不会失灵，杭州的政府部门要在技术上绝对避免租金收不起来的现象。据悉，有关部门正在研究是否使用类似酒店钥匙卡这样的门禁技术。如果租金没有按时交，钥匙卡就会失灵无法开门。

　　建设公租房的“真金白银”在哪里

　　谁来建公租房？建设公租房的“真金白银”从哪里来？
　　在住房体系中，商品房的建设资金由市场解决，政府通过收取土地出让金和相关税费进行公共设施配套建设。经济适用房等传统的保障房虽然没有土地出让金，但是通过销售，基本成本都能收回。而公租房只有租金收入，租金还是由政府进行补贴的，肯定收不回成本。如此巨额的投入如何解决？
　　资金的问题是公租房能否推广的关键。这个问题不解决，公租房只能在“争议”、“讨论”中成为画饼。
　　杭州公共租赁房建设实行“政府主导、公司运作”模式。市政府组建了杭州市租赁房建设管理中心，既从现有住房中挖潜，也进行新的开发。目前的“公租房”现房主要来自于在存量经济适用房等房源中安排，已有1000多套。政府还在拍卖楼面地价已达每平方米一万多元的田园地块划拨了200多亩地，于去年年底开工建设，预计可建成4000多套公共租赁房。
　　从商品房制度改革以来，政府设立土地储备中心，成为“做地”的主体。如果按照正在铺开的“公租房”制度设计，政府也成为“做房”的主体，成为最大的房东，实际上发挥了“房屋储备中心”“蓄水池”的调节作用。政府既可以根据经济形势调节土地市场的供需情况，也可以针对商品房市场的情况，及时调节持有房源的投放量以及租售比例，对“供需关系”可以有更为精细化的操控，做到既考虑民生，又更精准地调控房地产市场。
　　政府“做地”，最终是通过土地使用权的招拍挂出售，收回“做地”成本并获得收益。而公租房“做房”，如何解决成本问题？
　　据了解，杭州之所以有这么大的财政实力用于保障房及相关配套建设，主要的经费投入就来自于“土地财政”。一位市领导盘点去年杭州市创全国第一的1200亿元卖地收入时说，土地收入第一项用途就是经济适用房、廉租房、拆迁安置房等保障性住房的建设，还用于背街小巷、庭院改善、危旧房改善、物业管理四大改善工程，以及大公交体系、快速路网、主次干道以及新建医院等促进配套的重大基础设施建设。也就是说，公租房等保障房体系自身无法解决资金平衡，就通过商品房市场来进行弥补。
　　浙江大学房产专家贾生华教授说，在地方财政基本属于“吃饭财政”的情况下，政府要加大保障房及相关配套建设，需要从商品房市场“抽血”，通过房价实现财富再分配。一些专家指出。商品房和保障房可以通过优化制度设计，实现相辅相成，共同繁荣。比如，可以进一步明确、并不断加大土地财政中用于保障房建设的比例，使房地产市场的繁荣，取之于富人，用之于穷人。商品房市场房价越高，保障房建设获得的资金就越多，统筹协调两种住房体系和谐发展。只要政府建设足够多的公租房，健全完善保障房体系，将大大促进商品房市场趋于健康。

　　有房住，还要有公共服务

　　房子不仅仅是房子，房子还承载着户籍、教育等一批公共服务资源。
　　公租房可以使市民群众享受到“体面地生活”的居住文明，但由于是新出现的住房型态，传统的附着于居住地的公共资源政策如何加快配套，实现共享，还有待于进一步明确。
　　公共租赁房得到了社会普遍关注和“夹心层”群体的热切期待。据杭州市房管局调查，近100%的被调查者支持经济租赁房的建设。表示“会”和“可能会”申请租赁的大学毕业生、外来务工人员和本地居民的比例分别是69.8%、77.4%和73.8%。
　　已经入住公租房的人群中，开始提出配套政策如何加快跟上的问题。
　　38岁的杭州市民付女士告诉记者，她和丈夫每月都只有一千多元的收入，结婚十多年长期租住农民房，因为没有房子，她只能把杭州户口的女儿安顿到外地老家上学。去年年底，她成为第一批公共租赁房试点户，申请到了城区中心地段三室一厅的住房，有79平方米，每月只要付500多元。他们在一月份入住，杭州市出台了相关配套政策，可以迁移户口。一家人把户口迁到了这套房子。但是快半年过去了，公租房是否也算“学区”，公租房住户子女能否在“学区”内就学这一教育方面的政策尚未明确，没有得到教育部门的认定。付女士说：“又一个学期过去了，我很希望女儿下学期能回到杭州户口地上学。”　
　　公租房及其配套政策如何细化，本地户籍租户和外来人口租户的配套政策是否有所区别？这些都亟待各地政府部门尽快完善，只有突破了这些政策瓶颈的公租房，才能真正造福于广大居民，让百姓“有房住”，并且“住得好”。