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买房，还是观望？楼市新政出台近3个月，买房人为之纠结的，是新政的政策效果能否执行到位
本刊记者/庞清辉 文/田春艳
“现在不需要什么新的政策，就这么胶着，看谁顶得过谁。”银河证券首席经济学家左小蕾接受《中国新闻周刊》采访时直言。
本轮楼市调控，历时已三个月，商品房成交量持续下滑，观望气氛浓厚，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，部分一线城市租金快速上涨。
面对“胶着拉锯”的总体态势，左小蕾认为，只要把现在的政策继续严格执行下去，“剩下就看房地产商能撑多久了”。
楼市调控是持之以恒，还是会半途而废？2010年7月中旬，《中国新闻周刊》记者以采访部委、报名北京某看房团等形式，实地体验了大多买房者的当前心态，以及目前政策纠结中的现状和未来。
“部长说房价要降，再等等。”
李华(化名)，31岁，某网站编辑，是此次某网站组织的看房团中众多年轻男士中的一位。50个座位的大巴车，上座率80%。年轻男士占大多数，偶尔有带着女朋友的，大多是准备买婚房；50岁左右的女士也有八九位，有的是要改善住房，有的是要给子女买房。
购房团组织者告诉《中国新闻周刊》，最近看房的很多，几个月前一辆大巴车就坐三两个人，基本上都是空的，但是，现在看得多，“出手的还是不多，都是先看好了，自己心里有个谱”。
这样免费的购房团是房地产公司在网站做了广告以后，网站通过会员、调查等方式为房地产公司提供的额外服务。“现在看的多，买的少，你一个人去售楼处，人家不爱搭理你，人多，他们还会有饮料、甜点等来招待。”购房团组织者告诉记者。
李华最近看了12处北京西四环、北四环的新开楼盘，他想先储备好自己中意的房，然后年底出手。“部长说房价要降，再等等，等到第四季度。”
李华说的部长，指的是国土资源部部长徐绍史。7月4日，在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会上，徐绍史公开表示，房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。徐绍史的“降价论”预言，引发了包括李华在内的诸多购房者的猜想。
这也是自4月中旬房地产调控以来，与房地产有关的主要职能部门一把手首次表态和预测。“说句实在话，没见过这样明确表态的，时间都已经非常准确了！”李华有些兴奋。李华觉得，作为国土资源部部长徐绍史应该非常清楚自己及国土部的角色，也知道其关于房价将下降的表态对市场的影响力。“这也许说明他是有依据、有底气的，其背后或许有我们理解不了的潜台词。”
随后，徐绍史的“降价论”预言成为各大媒体头条，并有媒体解读为，“徐绍史的降价论有两种含义：一是从楼市情况来看，楼价真的会降；二是楼价如果没有降，那么市场就会迎来新一轮的调整政策。”房产新政将启动下一波的说法，一时沸沸扬扬。
“不存在第二轮、第二波的说法，因为现有政策还没有落实到位。”住建部政策研究中心副主任王珏林，在接受媒体采访时反驳了“楼市将进行第二波调控”的传言。
这让李华有些迷糊，“关于房地产的政策，政府和开发商有分歧，政府部门和政府部门也总是矛盾。”于是，李华去关注了几个房地产商的微博。
华远集团总裁任志强针对徐绍史的言论，写了几条微博。例一，“只有在中国，才会出现政府部长可以预测市场调节价格的新闻。”例二，“为什么有的官员在喊维持市场的稳定发展和供给，有的官员在唱跌？请官员们先统一对文件的认识之后再呐喊行吗？花样多了会更乱。”
就此，国土部一位不愿透露姓名的官员对《中国新闻周刊》表示：“一些舆论对徐部长表述的理解有失偏颇，徐部长经常会告诫大家，要冷静地思考，严格地执行，不要急于出政策。”在这位官员看来，徐绍史的表态意味着，打击囤地、闲地、炒地的土地调控，将在下一阶段继续深入，但并不意味着一定有新的政策出台。
同时，这位官员也表示，大家把全部目光都集中到楼价会不会降，降多少，然后再说调控是否有效上，是个非常大的误区。
银河证券首席经济学家左小蕾对此也持相同的观点，“无论是国土部，还是住建部都没必要太过多关注房价的上涨或下跌，他们应该关注怎样把保障性住房体系的预期建立起来。最重要的是这一套体系的建立。”左小蕾对《中国新闻周刊》强调。
《中国新闻周刊》看到的一份最近国土部系统内部讨论的文件显示，划线的重点部分中有如下句子：“为了落实此前出台的房地产调控政策，下半年要进一步坚定全系统主动参与房地产用地调控的决心，主动积极参与房地产调控”；“根据年初供地计划，要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地，严查房地产开发商囤地；完善土地出让合同，加强批后监管;进一步完善土地招拍挂制度。”
银行放水？
和李华不同，北京某著名高校年近五十的杨姓女教授则不太关注上述的政策，“无论国土部还是住建部出台的政策都很间接，也不是让人很放心。”杨教授关心的是银行的利率，以及未来是否会加息。
杨教授现在，周末只要有时间，就带着女儿随看房团看房。杨教授在学校宿舍和亚运村附近各有一套房子，现在想给已过二十岁的女儿再买一套。而促使杨教授未来一段时间频繁看房的原因则是，她注意到7月初有媒体报道：继上海、南京、杭州等地银行放松第三套房贷后，深圳、北京的部分银行也已悄然放松第三套房贷款。
据报道，交通银行总行客服在接受咨询时，改变过去“暂停第三套房贷”的说法，称特殊情况下可以办理第三套房贷，按首付6成、利率为基准利率的1.15倍执行。可列入的特殊情况包括“工作地点变更”“已成年子女与父母分开居住”等。此外，其他相关银行也明确表示可以受理第三套房贷的申请，对首付和利率的要求则不尽相同，有的要求首付5成5，有的要求6成，利率则按基准利率上浮15%或者20%。
在包括杨教授在内的很多购房者看来，本轮房地产调控政策之所以被称为“史上最严”，无非是实行了罕见的信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高至全球最高的50%，而对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。与此同时，住建部等三部委也在6月份出台了更加严格的“认房不认贷”的第二套房认定标准。
杨教授也一度认为，第三套房“禁贷令”既是顺应民意的调控房价过快增长的重要措施,又抓住了房地产最可能出现泡沫的“七寸”。现在她却特别担心，“银行放水”可能会冲击楼市新政，并进而影响房价。虽然已经有两套住房，但杨教授依然希望要购买的房子能够便宜一点。
同样，此次看房团里其他购房者也都在担心：三套房贷松动了，二套放贷会不会也跟着松动？银行扛不住了，其他利益相关方，如地方政府、开发商，会不会也紧随其后、接连松动下去？
而就在不久前，《中国新闻周刊》记者参加的中信银行私人银行投资者俱乐部的成立仪式上，住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹表示，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。
但是，住建部政策研究中心副主任王珏林却又在7月12日向媒体公开表示，目前部分媒体报道中提到的部分第三套房贷松动的消息，应属个案，不能藉此做出房地产调控政策方向出现转变的判断。
《中国新闻周刊》随后致电工、农、建等银行的北京分行，上述三行的房贷业务部门均表示严格执行“三套房不放松”的政策。当记者再致电银监会宣传部门时，银监会也表示：“住建部、人民银行和银监会制定的《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》，其政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。”
但是，一位房产中介公司的马姓经理却告诉《中国新闻周刊》记者，其实，在“第三套及以上住房停止贷款”的北京，各银行也以各种手法大打“擦边球”。常用的操作办法有三种：首先是将原有住房定为福利性分配公房，那么，贷款人可以在此套房的基础上，购买第一套商品房；其次，大部分银行仍实行“认贷不认房”的办法，只要个人贷款记录没有两笔以上未还按揭贷款，则仍可操作；第三，则是利用家庭成员购买，因为目前几乎所有银行备案系统均无法及时辨认家庭所有住房套数。“第三套房贷款其实还是有很多操作空间。”
会有下一波调控么？
看了一圈的楼盘，价格还都是在高位盘旋，看房者大多觉得调控“出师未捷”。比如，西四环某一楼盘预售价26000元每平米，待售的都是140平米以上的大户型，“随便一套下来就得400万”。李华和杨教授从心里希望，能有下一波调控。
“如果这一波调不过来，下一波才是最危险的。”国内一知名房地产企业经理向《中国新闻周刊》解释，再有一波调控未见得就是好事。他身边大多开发商现在基本上都干着同样性质的事情：密切观望形势，言辞模糊，小心谨慎不犯方向性错误，同时半真半假地，半应付政府和社会，半为自己销售顺利地推出一些降价措施。“在为第三季度大规模推盘和传统金九银十销售旺季来临前，炒作政策见底，促使购房者出手。”
同时，该经理也表示只要这波政策执行下去，很多开发商会坚持不住。他举例说，2009年3月份的GDP只有3%的增长，再不救市，GDP就要变成0了，所以一定要救市。“可今年3月份的GDP增长是11.9%，数字上好看很多。”所以，大多房企担心的是，“不要说政府不救市，就是救市，也得到明年甚至明年底再救，房地产商能撑到那时候吗?”
所以，李华特别关注任志强等这些房地产商人的态度。李华注意到，刚刚在海南举行的博鳌房地产论坛上，任志强呼吁同行降价，“我鼓励大家尽快降！降了就给政府一个台阶，后面就不会出更严厉的政策，不行就再打一锤子，何苦两败俱伤？降价大家都有台阶下，回到原来的轨道上，这是最好的结果。”
这让李华有点放心，先看房，按照徐部长说的，等到第四季度再看。“把经济搞得大起大落，肯定也不是宏观政策调控的目的。”
“现在就看新政执行的情况了，新的调控措施出台现在看来很难。”中国社会科学院研究员、房地产专家曹建海接受《中国新闻周刊》采访时说。他关注的是，房产税试点城市在下半年是否会审批通过，如果能够审批的话，那就已经意味着调控进一步加大了。“如果房产税试点启动，试点城市房价将出现20%以上降幅。”但是，即便未来推行试点，在曹建海看来也不能算是“第二轮”调控，“除非采取加息的手段”。 ★
http://www.chinanews.com.cn/estate/2010/07-15/2404896.shtml
真的让人纠结，也不知房价是涨是降，都错过好几次买房的机会了。 |
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发表于 2010-7-16 13:56:57