万科降价试探市场 在二三线城市急速扩张

jjmsquall

也许是2008年一役，万科留给公众的印象过于深刻，自2010年调控以来，每个人都在用放大镜盯着万科。现在的万科，与其说全面降价，不如说正千方百计地试探消费者的心理底线。与此同时，掌门人郁亮正为万科重新定位，从保障房到商业地产。调控当前，万科正努力扩充着自己的产品线。

仅仅只是试探

最近风声最劲的无疑是上海的房市降价潮，有消息称2010年6月19日开盘的万科花园小城降幅高达20%。

但上海官方网站提供的信息显示该楼盘当天推出了56套住宅，在售价格目前显示均价16500元/平方米，浮动范围是上下20%。与楼盘上一期的销售数据相比，此楼盘不降反升。2009年12月，楼盘销售均价为13694元/平方米。如果按此计算，该楼盘售价比此前上调了17%。降价说服力不足。

其实从一开始，万科就没有延续2008年的降价策略。当年的万科选择的是一步到位。开盘直接降价，或者折后再折。这些降价项目最高曾下调30%。

2010年的万科则更显老辣，5月16日万科在北京一个项目开盘，一夜间扑天盖地是万科降价的消息。但确实是降了价吗?据了解该项目的开盘价格为2.5万元/平方米，折后价格为2.42万元/平方米。目前为止这个项目比前一期打了个98折。

但仅仅“意思”一下，该项目开盘就卖出了六成。与其说降价，不如说试探。

万科主管销售负责人向《中国经营报》记者表示，公司有声音认为市场心理价位已经找到，没必要用到“日清”这种销售节奏。

“降价不丢人。”万科董秘谭华杰一再向记者强调，万科总裁郁亮也表示，“我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果当月不到60%怎么办，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”

“市场环境与当年不一样，策略也肯定不同。”经纬地产的研究员李向东向记者表示。据其观察，万科在控制推盘速度，万科五六月新开盘的项目，通常都是价格稍有折让，都能达到60%的销售目标。“因此没必要大规模降价卖房”。

二三线城市扩张

“2009年的筹划在2010年会有所展现。”广发证券的地产分析师表示。

多年来，万科一直沿着“3 X”战略进行区域聚焦发展。其中三大战略聚集地分别是指：长三角，珠三角，渤海湾。三大战略聚集地以外，也就是万科所谓的“X”区域。从2008年开始，万科有意向二三线城市倾斜，2009年拿下的44个项目中，超过90%都位于“X”区域。

而且二三线城市对万科整体的营业收入和净利润也做出了较大贡献。

也许正是因为早有准备，万科2010年显得更为低调。但随着调控继续深入，万科降价的可能性依然存在。一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示，万科判断下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因，是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例，即上半年市场确定性较强时，万科现在只有全年计划中40%的可售房源，而60%的资源将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。

介入保障住房

虽然没有2008年的声势浩大，但其实万科内部的变化比之当年有过之而无不及。

6月23日，南京市住建委公示了16家保障性住房建设开发商，其中万科赫然在列。

早在2008年万科就开始保障房建设的尝试。当时王石就亲自参与了广州万汇楼的建筑设计以及管理设计。

2010年起，郁亮开始将保障性住房提高到与商品房同等的位置上。据万科内部人士透露，早在调控刚开始，郁亮就表示：“这次调控是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，我们必须主动配合这种趋势。”

于是从调控初始，万科总部明确鼓励各地分公司积极介入保障房建设。“2010年北京万科的竣工面积将有1/3是保障性住房，现在我们更愿意主动和政府谈建设纯保障性住房的事情。”北京万科营销总监肖劲明确表示。

虽然保障房建设的利润有限，明文规定只能有3%~5%的利润率。但在正常范围内保障房的销售不成问题，而且对于保障房的资金需求政府也会给予方便。只要将建设销售周期一再压缩，低利润率与高利润额并不矛盾。

回归商业地产

回归商业地产又是万科策略的另一转变。

曾几何时，王石年代的万科视商业地产为烫手山芋。“我用了十年的时间作减法。”王石曾表示，专注住宅开发是万科的根本。可是从2009年开始，万科明显在为发展商业地产做准备。其中标志之一就是从合作伙伴凯德置地中把毛大庆挖来，毛为凯德工作了15年，而且工作范畴都在商业地产领域。2009年年底万科小试牛刀(博客)，开始介入珠海宾馆项目。

“不要轻易上高层项目，否则不是纪念碑、里程碑，而是墓碑。”这是经历了上一波楼市疯狂后，王石对自己的总结与告诫。


但2010年三四月间，万科分别在北京、西安和东莞拿下商业项目，总投资超百亿元。而且布局覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，无不显示出万科在商业地产领域的勃勃野心。而郁亮也承认，“万科未来将加大持有型物业的储备。”未来住宅产品与持有型物业将呈8：2开。

按照王石为万科确立的发展路径，将住宅做到极致已经足够，把住宅“产业化”作为企业发展的核心。

而这时，中央对住宅的调控开始加剧。面对日益高涨的土地价格，“万科再用这些土地作为产业化的尝试已无法向股东交代。”有知情人士表示，万科必须思考如何让自己的房子更有价值。

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房地产企业，没有一个是真正为民的，凡其所到之处，黎民皆清苦.