沈晓杰：目前房价“合理水平”是多少

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　　在国十条的推进下，现在不少大中城市高居不下的房价已开始出现松动，有些楼盘也给出了较大的促销折扣。但比起2009年至今年4月调控前房价整体涨幅，现在的楼价下降还远未回归到暴涨以前的水平。不少购房者都在观望，此次调控，房价会回到什么样的水平，究竟何时才是最佳的抄底时机。

　　此次国十条有一个基本的宗旨，就是大大降低和减少“居民通过市场解决住房问题的难度”。也就是说，调控的目标是要使普通市民可以通过房地产市场买得起房。我们以此为中心，看看如果国十条的政策全部到位，那么它所预期的“理想房价”水平究竟是多少。

　　什么样水平才能使“普通人买得起房”，国际上有通用量化分析的计算标准。世界银行和联合国人居中心通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的长年考察，分别得出的“合理的住房价格”的房价收入比(一个地方房价的中位数与该地居民家庭年收入中位数之比)应该为3-6。实际上，只要房价收入比超过5，国际上就会认为将使得房屋购买力下降，超过6就会被认为属房地产泡沫区、房价收入比超过7以后，则是被公认为“国际房价最难承受地区”。根据我国住房小康发展的要求，在此以户均90平方米的公寓毛坯房售价为标准(欧美国家一般以户均200平方米装修好的独立屋为样本)。

　　如果以房价收入比6来计算，我国城镇的平均房价的“合理水平”究竟应该多少呢？根据国家统计局公布的数据，去年我国城镇居民的人均可支配收入为17175元。由于人口中60%以上达不到平均水平，所以，我国城镇居民可支配收入的中位数约为15500元，一家三口的年收入46500元。六年的收入就是279000元，“买得起”的90平方米住房的价格上限应为3100元。而根据国家统计局的数据计算，到去年底，我国城镇新建普通商品住房的均价每平方米已超过5000元(扣除经济适用房等保障性住房因素)。由此不难看出，全国城镇的新建普通商品住房的平均房价，需要下降四成左右才能回归到“买得起”的合理水平。

　　有人会说，把房价收入比下降到6有些过于理想化。确实，这样的目标对现在一些房价收入比已经高达15-20以上的大中城市来说，看起来似乎是有些“高不可及”。但是，这只能证明5年多以来这些地方“房价过快上涨”，并不能因此就下调房价调控目标。

　　实际上，早在1998年全面推广房改之时，当时的建设部就提出过房价收入比为4的概念，即我国城镇居民买房支出上的合理负担，应该在房价收入比在4以内，超过的部分，应该由国家和单位来分担。

　　此外，房价调控的“合理水平”，完全可以借鉴向公务员供应的“特殊经适房”的价格标准。有些地方政府声称，“特供”的这些低价房，是因为“公务员收入低”所致。那么，这些地方的政府也不妨面向所有低于公务员收入水平的家庭供应低价房，使其由“特惠”变为“普惠”。毕竟，在住房供应上，国家公务员没有任何理由“先天下之乐而乐”。

http://news.sina.com.cn/pl/2010-06-30/080620577762.shtml

现在只要是打工的，绝大部分买不起房。