楼市调控政策贵在击中要害而非猛药

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类别:时事评论  浏览量:862  版次:AA02  版名:社论  稿源:南方都市报  2010-05-23
作者:南都社论 原创  手机看新闻 全国订报编辑此文 摘要：在广州最新推出的房地产新政细则中，由于没有“限购”、“增税”等“猛药”，被媒体冠以“温柔”之名。更有舆论称，新政让不少期待房价重挫并趁机置业的市民失望。有关部门则指出，目前仍需等到住房和城乡建设部会同人民银行和银监会制定“二套房认定标准”后才执行“限购”政策。同时，目前房价虽仍在高位，但涨势已得到遏制，预期随着成交的持续低迷，房价将出现下跌。  在广州最新推出的房地产新政细则中，由于没有“限购”、“增税”等“猛药”，被媒体冠以“温柔”之名。更有舆论称，新政让不少期待房价重挫并趁机置业的市民失望。有关部门则指出，目前仍需等到住房和城乡建设部会同人民银行和银监会制定“二套房认定标准”后才执行“限购”政策。同时，目前房价虽仍在高位，但涨势已得到遏制，预期随着成交的持续低迷，房价将出现下跌。

  的确，与北京等城市的“重拳”相比，广州的新政似无新意，但因此指摘政策“太温柔”却是不公正的。必须首先明确的是，一个符合民生本位与市场规则的房地产市场，不可能在对购房者和开发商的严厉打压政策中形成，而只会在政府放权让利、尽责而不逾矩的宽松氛围中建立。

  道理很简单，但凡打压购房者与开发商的政策，其必然作用将是成交量萎缩，商品房供应减少。在这种情况下，即便房价回落也只会是暂时现象。由于市场自有其内在逻辑，行政化调节手段不可长久。一旦政策松动，预期逆转，就必然出现因供应方受打压而形成供不应求的局面，造成“报复性反弹”。在过去5年中，房价“越调越涨”的情形屡次发生，已经充分证明了行政化的调控不可靠。此外，早有经济学家指出，2008年以来的本轮房价上涨，其根本原因是货币政策过于宽松，而实体经济复苏缓慢，加上我国的收入分配体系所导致的贫富差距，必然导致投资性资金大举进入房地产市场。不难判断，对这种来路和规模的资金，只要房价上涨预期不变，区区十几个点的税费提升是不可能起作用的。因此“增加税费”等貌似“猛药”的调控措施，真正抑制的往往是自住者或小型投资者的需求。

  更值得警惕的是，不少假借“民生”之名颁布的政策，往往是以扰乱市场既有逻辑为代价的，这种政策虽然能获得民粹主义者的欢呼，却无助于让房地产市场真正复苏，令大众获得实惠。因为市场的运行是有完整的自我逻辑的。一直以来，真正导致房地产乱象的恰恰是官商利益结构下的行政化作为对市场的扭曲。因此，房地产市场需要的恰恰是政府放弃既得利益，尊重和重建市场规则，令供需双方休养生息，逐步回复市场的自我逻辑。

  正如我们一再指出的那样，房地产市场扭曲的核心在于行政力量在土地一级市场的既得利益过大，土地、商品房价格的扭曲。只有从供求主线出发，大幅度增加土地、普通商品房供给量，加快土地供应规划制度的建设，才能逐步实现对土地一级市场和房地产二级市场的拨乱反正。

  恰恰在这一点上，广州市的房地产新政作出了明确的回应：据有关部门负责人称，广州将在过去公开土地计划、土地信息的基础上，会同相关部门进一步扩大信息的范围，披露房地产开发的动态信息和违法用地与闲置土地的信息。此外，广州今年计划供应商品住宅用地5平方公里，这是自2004年以来最多的，计划供应2平方公里的中心城市用地也是同期之最。同时，广州率先启动的“勾地”制度，参照了香港的土地供应制度，减少了竞价环节的“炒地”空间，对抑制土地价格虚高有一定作用。种种迹象显示，广州并非在贯彻中央对房地产调控政策方面无所作为。

  在房地产市场的观望期，真正决定房价走势的是供应量能否稳步增加，只有政府坚定不移地增加土地供应，并在这个过程中完善供地预期的制度化，并提高商品房开发、销售环节的透明度，才能真正达致市场与民生的双赢。

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请注意，猛药是下给老百姓看的。