中产阶级沦为房奴 中国楼市或将在2012年崩盘

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中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施，明显地调高了按揭贷款的门槛。首次购房者的按揭贷款利率优惠减少，购买第二套房首付比例提高到50％，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；对于购买90平米以上的房屋，首付比例提高到30％以上，银行可以自行调高利率。

　　经济让投机者者获益 而不是努力工作的人

　　过去，中央政府多次推出过房地产市场调控措施，但每次市场稍受影响，政策就松了。根本的原因是地方和中央政府，都靠房地产获得财政收入。如今，市场已不相信政府会切断它们的财源。地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金，这是2009年卖地卖楼及贷款得来的。在刺激经济的名义下，有一个什么项目都能上的时间窗口，可以轻易获得贷款。中央政府会在它们的资金耗尽之前改变主意，所以他们并不降价，而只是静静地等待。

按揭门槛提高后，购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者，只能降价到他们负担得起。但这样的降价没有任何意义，因为中央政府可能很快会再次放松政策。在中央政府能对它的政策建立起威信之前，此样的游戏不会结束。中央政府建立威信只有一种途径，就是维持紧缩的政策，一直到地方政府和开发商把钱用完。

　　中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。住宅物业，房地产商的库存，地方政府抵押给银行的土地，加起来的价值是中国GDP的3倍以上。在大多数城市，租金收入连折旧费用都覆盖不了。衡量购房负担的价格与收入的比率，在主要城市都超过20倍，这意味着中国人将不得不用20年的收入来购买一套平均价格的房子。泡沫将继续，中国的银行体系流动资金充裕，部分原因是由于热钱，因为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。中国经济让投机者获益，而不是努力工作的人们。这也是为什么越来越多的公司和个人进入房地产市场。快速致富的欲望，控制了中国社会的各个阶层、每个角落和每个人。经济学的逻辑是货币一定要流通；当某些人的钱多时，另外一些人的钱必定要减少。虚高资产价格满足了人们的心理，人们手里似乎拿到更多的钱。泡沫暂时使人们忘记了这个逻辑。这就是为什么一旦条件允许，中国就有资产泡沫。

　　目前，中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化，而房地产并非生产型资产。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现，房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价格和面积均快速增长，房地产在中国资本分配的份额中大幅提高。这是由于政治因素而导致的泡沫，而且这个泡沫已经很大。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，中国未来两年的资产泡沫将越吹越大，而目前的状况已相当危险。
资产泡沫使中产阶级成为房奴

　　东亚地区经济体，如日本、韩国和中国台湾地区，都无法摆脱对出口的依赖。阶段性的消费上升通常是由于资产价格上升，难以长期维持。一旦由于成本增加而失去出口市场，它们都会陷入经济停滞的困境。因为高增长时期的资产泡沫使中产阶级成为房奴，无法进行其他消费。中国或许正在同一道路上：一年又一年，人们在谈论着增加消费，消费在国内生产总值中的份额却一直下跌。

　　笔者担心，中国在未来两年中泡沫将越变越大，但泡沫总是要破的，没有例外。越想推迟其破裂，破裂的后果就越严重。过度供应是美国泡沫破裂的原因，中国香港地区则是利率上调。在市场低迷时，中国的银行似乎永远拒绝向开发商提供资金，供应将减少，价格调整无法进行。这一人为操控制造了投机心理：政府将永远不会让价格下跌。当投资者认为价格不会下跌时，且银行有足够的流动性来支持，投机的需求是无限的。中国的泡沫将在流动性短缺和利率上调中破裂。

　　最终的杀手就是通胀，原因是印了太多钞票。在印钞和通胀之间有一个时间差。在美国，这个时间差是18个月。中国政府利用补贴来遏制通胀，这个时间差或许更长。它可以是两年。2012年中国会经历像上世纪90年代早期那样的通胀。

　　在全球化的时代，通胀也是全球性的。美国的通胀开始抬头。在未来两年，这一趋势将加速。到2012年，美国可能面临通胀危机，美联储将不得不迅速提高利率。如果中国为支持房地产市场而不提高利率，资金会从中国外流，银行发生流动性危机，利率最终还是会上升。很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。

　2010年，被称作是保障性住房的元年，在房地产行业一系列自上而下的改革中，保障性住房被提到了空前的高度。

　　保障性住房自诞生之日起，就一定程度上成为了部分“权利阶级”的福利，但毕竟是少数，且随着制度的日渐完善，在产权所属、出售税费等方面不断完善，也在步入规范。保障性住房来势汹汹，不少问题却悬而未决。

　　户籍仍是基本的门槛

　　保障性住房以家庭（1人、2人、3人及以上）作为供应对象，对年龄、户籍、收入、人均住房面积及家庭总资产等方面都做出了相应的规定。同时，不同类别的保障性住房又满足不同层次的需求，简单来说，按照廉租房、公共租赁房、经济适用房和限价商品房，申请条件依次放宽。

　　以北京3人户家庭为例：

　　申请廉租房的3人户家庭，年收入须在20880元及以下，人均住房面积在7.5平方米及以下，家庭总资产净值须在30万元及以下 ；

　　申请经济适用房的3人户家庭，年收入须在45300元及以下，人均住房面积在10平方米及以下，家庭总资产净值在36万元及以下；

　　申请限价房的3人户家庭，年收入须在8.8万元及以下，人均住房面积在15平方米及以下，家庭总资产净值在57万元及以下；

　　而公共租赁房，作为2009年8月才刚刚出现的新类型，主要是前三者的补充。

　　一般来说，保障性住房的对象多是当地居民的中低收入人群，户籍是最基本的准入门槛，对于高房价的一线城市来说，这点非常重要。为满足申请条件而不惜铤而走险的多种做法，也随着楼市上行走势一同升温。比如，假结婚以获得保障性住房资格，或假离婚以获得多套保障性住房的现象。确实，不管婚姻是真是假，这是外地人获得保障性住房的途径之一。
“潜力股”不一定守株待兔

　　目前，像北京等大城市，公共租赁房已可提供给符合条件的应届大学毕业生或外来务工人员，但目前尚处于概念和试点阶段。4月16日，北京市国土资源局甚至还表示，限价商品房将有准入标准。除了普通限价房面对的京籍人士外，还将推出面向在北京工作及居住一段时间的非京籍人士的限价房。

　　这些意味着保障性住房正在试图逐渐将户籍条件放宽，但最初的条件是苛刻的，不管是大学毕业生，还是外来务工人员，都需是当下符合北京发展需要的“潜力股”。

　　笔者建议，此类人群若有切实的购房需求，且在家人支持下能承担普通商品房，先不要孤注一掷的去排队轮候。尤其对外地户籍人群来说，进行配售/配租都还处于概念阶段，尚没有具体的资格标准和管理办法。保障性住房轮候周期较长，截至2009年底，仅北京就有7万多户轮候家庭等待摇号配售，从申请到审核，从轮候到配售/配租成功，再到最后的真正入住，一般需要2～3年时间。虽然近期政府加大房市控制力度，但长期来看，整体房价依然看涨，从理财角度来说，“潜力股”们有理由选择商品住房。若在公共租赁房的申请和使用期间，购买了商品住房，就要放弃公共租赁房。当然，如果在此期间欲购买商品房，可以将房屋产权挂在父母名下。

　　稀释商品房价作用有限

　　保障性住房会通过限定价格来分散需求，进而平衡供需矛盾，但真的会稀释商品房的房价吗？现在看来未必如此。

　　由于土地稀缺性特点，住宅远郊化特征也变得愈加明显，远郊、市区房源相互助推，令整体房价仍处于上升通道。保障性住房的供应比例加大，商品住房供应比例不一定会减少，从量价关系来说，长期以来供不应求的局面会渐渐得到缓解，普通商品住房的上涨空间有限，这也符合政府决心稳定房价的预期。

　　另外，从开发商利润最大化的角度来说，在商品房项目的定位和操盘方面，会尽量与保障性住房“划清界限”，寻求差异化高端路线，高端项目利润空间更大，商品房销售会刻意避免与保障性住房人群产生重叠，这样的话，高端将撑起高房价。还有，我国处于城市化建设的初级阶段，北京等一线大城市的人口红利更大些。笔者预计，未来10年，房价上行压力较大。

偶不够资格做房奴，其实2012年也不用崩溃，世界都毁灭了，还要房子干嘛？
http://money.sohu.com/20100521/n272242218.shtml