北京住宅用地最大地块意外流标 土地市场遇寒

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http://news.sohu.com/20100508/n271992065.shtml

据中国之声《新闻纵横》7时33分报道，楼市调控新政出台后，北京昨天（7日）首次以招标方式出让位于房山、通州、大兴、延庆的4宗住宅用地。截至记者发稿时，大兴区和延庆县的两宗土地低价成交，而面积最大、最受关注的顺义区马坡镇的土地则意外流标。

　　北京市土地储备中心昨天一改以往的开放姿态，所有参与招投标的开发商和工作人员全部凭票入场，而媒体则被挡在了门外，只能通过会场外的直播屏幕了解动态，录下不算太清晰的声音和图像。顺义区马坡镇新城9号地西侧地块是昨天出让的4个地块中最大、也是最受瞩目的一块，吸引了信远地产、中铁置业、中铁集团、北京首开和北京合景5家开发商。北京国土局首先亮出了底价：16.5亿元。

　　但是在接下来打开标书的过程中，5家开发商的报价全部低于16.5亿元，最低的北京信通地产仅报出7.6亿元，最高的中铁置业的报价也只有14.55亿元，这意味着这块土地实际上已经流标。招标刚结束，中铁置业代表带着满肚子疑惑离场。

　　中铁置业代表：5家企业都流标了，你说是不是搞错了，5家企业都低于标底价，你说是政府的判断失误还是房地产商的判断失误呢？

　　另一位来自新世界地产的人士也表示，没想到顺义马坡地块的底价会如此之高。这个地块中包含5万平方米销售限价为每平方米5800元的“限价商品住房”用地，16.5亿元的底价就意味着每平米8500元左右的楼面价格。

　　新世界地产代表：这个底价有点太离奇了，我肯定要考虑政府收益，但是我没感觉这么大，政府收益还在加大，但是亮出招标底价的时候我没有想到。

　　据在场的业内人士分析，顺义马坡这个地块曾经挂牌过，当时的底价是7个多亿。由于这次招标的规则是高于底价，越接近底价，评分越高，所以有两家地产商都报价在7亿元这个标段上。另外，顺义马坡地块的竞标保证金是3.6亿元，正常情况下，保证金应该是底价的30%到40%，所以有两家地产商会把竞标价报在14亿元左右。在国土资源部土地勘测规划院地价所所长赵松看来，这次流标至少说明了政府和地产商在对土地市场的看法上存在分歧。

　　赵松：政府定这个底价应该是根据当时市场的状况，现在流标了，我觉得起码可以说明双方对这场价格的判断出现了比较大的不一致吧。

　　截止记者发稿，通州区永顺镇地块成交价格还没有公布。但另两块成交的地块中，“大兴区采育镇西组团01-0118号地块”以3.76亿元的投标价成交，折合楼面地价4503元/平方米；“延庆县康庄镇居住项目用地”的成交价仅为1个亿，楼面地价不到700元每平米，都明显低于周边楼价，这似乎证明了，楼市的寒意已经迅速传递到土地市场。

　　赵松：我觉得可能跟现在这么严厉的调控政策频繁的出台也有关系，现在楼市上整个也是这种状态，大家在观望，肯定会波及到土地市场。 本次交易是北京市四月份暂停住宅用地出让之后，首次以招标方式出让地块。招标方式可分为两种，一种是“综合条件最优者得”的综合评标方式，顺义马坡地块和通州永顺地块都是采取这种招标方式；而大兴和延庆地块则采取了暗标的招标方式。赵松解释了这两种招标方式的异同。

　　赵松：招标本来就是招拍挂中的一种方式，也分“价高者得”和综合评标这么两种方式。“价高者得”是按标一次投，然后按价格来成交；综合评标就是设定一些综合条件，由专家委员会、评标委员会评出得分最优的。

　　土地招标并不是新事物，早在2007年上一轮房地产调控时北京部分地块就是依靠招标方式交易的，在其它房地产一线城市，招标出让土地更是被经常使用。赵松强调，采用招标并不是对土地招拍挂制度的否定，而是土地部门根据实际情况作出的不同选择而已。

　　赵松：我觉得因为今年不是国务院发了文，地价过高的房市可以探索竞标的方式，现在不都是在调控房价呢？也是从这方面考虑，所以采用综合最优的方式确定。

　　地产代表也表示，愿意接受招标拿地的方式，认为这样至少能够避免大家非理性的竞价，最终制造地王和地价泡沫。据新世界地产有关人士透露，北京这次试点招标的综合评分委员会组成人员，是在开标前两个小时才确定，他们对综合评分委员会的公正性还是有信心的。

　　地产代表：我个人更喜欢投标，现在做的可能公正的，因为它抽取专家可能提前半天或者两个小时才抽取，内部抽取是很严谨的。

　　尽管如此，新世界地产表示在目前的市场条件下并不急于拿地。

　　新世界地产代表：现在我看还得等，还得要等。

　　在上一轮楼市调控中，土地市场曾遭遇过类似的寒意。如果开发商纷纷放弃拿地是否会导致，住宅建筑面积下降，加剧楼市过不应求的局面？赵松认为大可不必担心，首先地产商在去年拿了不少地，其二目前很多开发商手里资金充裕，停止拿地的可能性并不大。

　　赵松：开发商能不能拿地，一个是看对市场的预期占有，还有看它资金实力，这些有实力的开发商对市场后期的稳定还是可以预期到的，还是应该可以拿地的，只不过拼价格的时候可能不会像以前那样拼出一些非理性的价格了。

　　本次拍卖的地块全部位于郊区，是最容易受宏观调控影响的区域。4宗住宅用地，有两宗以低价成交，最大的地块则意外流标，看来，4月14日以来的楼市新政的确影响了开发商对市场的预测。

是否起到成效还要从长远来看。