求助!!经过开发商同意的加建，应由谁承担责任？

xaojiang

我于2004年4月10与开发商签订购房合同，购得顶层房屋一处。
  2004年4月25日开发商书面承诺，称已在屋顶相应位置预留预埋件，我可以在收楼后进行加建，施工图纸需物业公司审核，加建成本由业主(我)承担，如需要加建，开发商将给予协助解决
  2004年11月6日我与物业公司签署物业管理公约，其中有不允许加建内容。公约上有开发商，我，物业公司签字盖章。
2005年，我在屋顶加建阳光房，其间，物业公司向施工人员发放出入证
2008年6月我被物业公司起诉，要求恢复原状

请达人帮助我解决以下问题：
1.我的加建合法吗？
2.如判我拆除，我可以就损失起诉开发商吗？

办公室主任

房屋加建或者是加建一块，符不符合规划和容积率等这方面的指标应该到规划部门报建，建设局是受理施工的报建。你的情况应属于在房屋另外的部分加建，这是属于规划的范畴，增加了面积应该先进行规划报建。也就是说你的加建就应先报有关部门审批，获得批准才能建设，否则为非法！
  如判你拆除，开发商应当承担相应责任！
呵呵，由于本人并不十分专业，以上意见仅供参考，

yuanxiaopeng

加建不合法 需要规划审批
可以要求开发商违约赔偿

过年啦

我觉得这个案子还是有点复杂的，提出几个想法大家讨论一下。
我觉得您的情况需要分为两块考虑，一个是你的加建，一个是开发商的承诺。
关于加建，二楼已经说清楚了，如果没有什么特殊情况，应该是非法的；
您觉得这件事不合理，是因为开发商的承诺。这一承诺，可以算是一个合同，您可以根据您的书面承诺要求开发商赔偿，包括不能加建的利益损失、加建过程中的所有消耗；
但是呢，这里还有两个问题，我个人没有相关实践经验，所以还望其他朋友能解答：
1）2004年11月6日，您和开发商签订的物业管理条例，里面有不可加建的内容，我在想，这是否构成一个新的合同，并可以视为对上一个，内容想法的合同的撤销呢？
2）还有个问题，就是加建不经批准是违法行为，那么2004年4月25日楼主和开发商的合同，是否会因为其内容的不合法性而构成非法合同，从而不会得到法律的保证呢？
这两个问题还请大家帮着解答一下吧

办公室主任

对于楼上两问题的看法：
1.前后两个合同的主体不同，后一合同不能够成对前一合同内容的撤销！
2.与开发商的合同不能视为非法合同，因为开发商只是承诺给预留了加建的埋件，并约定“在收楼后进行加建，施工图纸需物业公司审核，加建成本由业主(我)承担，如需要加建，开发商将给予协助解决”。也就是说开发商只是“协助解决加建”的问题，比如说协助审批或其他！

daniel_chin

1.我的加建合法吗？
2.如判我拆除，我可以就损失起诉开发商吗？

对于你的问题，第一个加建是不合法的。因为这种行为需要规划的审批，甚至还要有其他业主的支持，因为可能对其他业主的通风、采光造成影响。
第二个，你可以起诉开发商。开发商给你的承诺是一个不能实现的东西，应当对此负责。开发商明知它是违法的还承诺，不受相关免责条款的保护。

yibai

1.我的加建合法吗？
个人认为，你的加建不合法，因为没有审批
2.如判我拆除，我可以就损失起诉开发商吗？
仔细看看你与开发商的合同：“称已在屋顶相应位置预留预埋件，我可以在收楼后进行加建，施工图纸需物业公司审核，加建成本由业主(我)承担，如需要加建，开发商将给予协助解决”
就合同内容而言，开发商也没有什么责任，因为内容里的允许你加建的主体是开发商。也就是说，你的加建要经过两方面的同意--规划局和开发商。根据这个合同，开发商那边是没有问题了。合同是相对性的，这个合同只是你与开发商之间的约定，开发商也没有权力去约定规划局。而且开发商关于协助解决的内容也没有确定。
所以你也不能根据合同起诉开发商。

gthinker

1. 同意“办公室主任”所说，在申请变更规划设计之前，加建违法；
2. 因合同约定“开发商将给予协助解决”加建，您看是否可以通过开发商协助申请变更规划（可能性很小）进行补救；
3. 如果不能变更规划，加建就是违法行为，您与开发商约定“可以加建的条款”依合同法第52条应被认定为无效；
3. 根据合同法第58条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任；
4. 个人认为，你与开发商签订上述违法条款都有过错，但是，开发商对此违法行为心知肚明，而您不一定熟悉相关规定。开发商明知该约定不合规划设计的法律规定，而仍然与您作“可以加建”的约定是恶意的，甚至是利用您不熟悉相关规定对您进行欺诈，主观过错大于您，您可以要求开发商赔偿因此而造成的损失。

renran

同意gthinker及前述很多同志的意见，这里面有几个问题，
   第一，您作为业主与开发商之间是民事关系，购房合同的后果是在双方之间产生民事权利义务和责任。而您因为违法加建被行政机会强制拆除是行政责任。这两个责任之间是互相独立的，不能因为您与开发商之间的约定，而免除您的加建行为在行政上的违法性。

  第二，开发商当初只是为了急于卖掉房子，吸引您付款买房才作出这样一个没有法律依据的承诺，实际上后来的物业公司也很有可能是开发商自己投资的子公司或者是关联公司，开发商最初和您签订这个可以加建的条款的目的很明显，就是将审核的责任再推给物业公司--“施工图纸需物业公司审核”，自己只是做个烂好人，他明知这种加建不经过地方规划委员会或分局的审批，及地方建委的施工图备案通过是根本不能合法的，最后的结果要么是侥幸没有被发现，要么就是被强制拆除，而后来与物业签订的物业合同明确了“不允许加建的内容”，并且有开发商的盖章及另两方的签字盖章。可见开发商通过这么一个小小的伎俩已经将它的责任免除了。因为他当初与您约定的可以加建的条款由于形势变更而变成了不可履行的条款。（在法理上称为“嗣后不能”）。所以您也没有办法再追究他当初这个条款再继续履行了。只能说当初开发商的确存在恶意。
  
  第三，即使您去法院起诉开发商恶意，也很难有什么结果，毕竟他没有即时同意您加盖，而是留着一着后手--让物业审查施工图。这样的做法，他们可以推卸说，当初也不确定这样的加盖是否就是违反规划方案。同时法院也会认为您存在主观上的恶意，毕竟以一个合理的理性人的常识来判断，您应该知道加建应当经过行政上的审批，以及违法加建的后果。
  
  所以个人认为，效果不大。如果您还不死心，可以查查相关类似的案例，看看有没有相似的法院判决可以支持您的主张，这样对您的起诉会很有利。

henrry88

同意楼上各位的说法。

daniel_chin

加建肯定是违法的，开发商无权允许你作。承担责任自然由你们双方一起承担