用益物权·宅基地使用权·地役权

一丁

第四节 宅基地使用权
一、宅基地使用权的概念与特征
我国《物权法》第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。根据该条规定，所谓宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。宅基地使用权具有如下特征：
（一）宅基地使用权是我国特有的制度
宅基地使用权制度是我国特有的土地制度。《物权法》规定宅基地使用权为用益物权的一种，属于我国物权立法的一个特色。《物权法》立法过程中，对如何规定宅基地使用权存在较大争议。有学者主张采用基地使用权的概念来概括国有土地使用权和农村宅基地使用权，有学者认为应把宅基地使用权纳入地上权的概念体系中。《物权法》最终采纳了宅基地使用权这一术语，体现了对历史传统的继承和对现实的尊重。
（二）宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员
宅基地使用权人仅限于农村集体经济组织的成员，城镇居民不得取得宅基地使用权。其历史根源为中国长期以来所形成的城乡二元社会结构。目前虽然也有观点认为应当放宽宅基地使用权人的主体范围，但考虑到社会整体的稳定和农民利益的保护，我国法律目前仍然把宅基地使用权的主体限于农村集体组织的成员。这种限制体现在两方面：1，在宅基地使用权的创设取得过程中，只有农村集体经济组织的成员有权通过分配方式取得宅基地使用权。2，禁止城镇居民在宅基地使用权流转过程中取得宅基地使用权。
（三）宅基地使用权的客体为集体所有
宅基地使用权的客体即宅基地，必为农村集体经济组织所有，而非国有。在国有土地之上进行房屋建设的，应取得建设用地使用权。
（四）宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅  
宅基地使用权的目的和用途主要在于解决农村集体经济组织成员的住宅建设问题。因此，宅基地使用权人只得因建造个人住宅的目的而取得该权利，不得为经营商品房目的或其他营利目的而取得宅基地使用权。此处的“个人住宅”包括住房以及与日常生活有关的附属设施。
（五）宅基地使用权实行严格的一户一宅制
宅基地使用权的设立并非以个人为单位，而是以户为单位。根据《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占有农用的的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基的，不予批准。
（六）宅基地使用权具有福利性质和农村社会保障功能
宅基地使用权是我国农村社会保障体系中的重要一环。一般情况下，通过分配而取得宅基地使用权的，都属无偿取得。
（七）宅基地使用权的取得主要基于分配
宅基地使用权的取得与其他用益物权的取得不同，其他用益物权如土地承包经营权、建设用地使用权、地役权等的创设取得，均可为通过合同取得，而宅基地使用权的创设取得只能是通过分配的方式取得。并且其取得程序也较为严格。我国《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法（即土地管理法）第44条的规定办理审批手续。在我国，宅基地使用权的取得过程中，登记并非生效要件。因为在我国尚有众多地区并未对宅基地使用权进行登记，并且宅基地使用权的流转被严格限制，为维护交易安全的登记公示功能在此处并不必要。但如果有些省份和地区对宅基地使用权的取得已作登记的，那么当该宅基地使用权转让或消灭时，也应及时办理变更登记或者注销登记。
另据我国《物权法》第154条的规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
（八）宅基地使用权的流转被严格限制
由于宅基地使用权的福利性与社会保障功能，我国法律对宅基地使用权的流转作出了严格限制。这些限制主要体现在：1，宅基地使用权不得单独转让。2，宅基地使用权不得抵押。3，宅基地使用权随房屋转让的，仅限于在本集体经济组织内部进行。

二、宅基地使用权的内容
宅基地使用权人对宅基地的权利主要体现在他可以占有和使用宅基地，在其上建造住宅及其附属设施。占有宅基地是宅基地使用权行使的前提条件。所以宅基地使用权人有权占有宅基地。宅基地使用权人有权在宅基地上建造个人住宅以及与居住生活相关的附属设施，这些附属设施如水井、地窖、临时房屋等，还可以在宅基地上种植树木、花草等。总之，只要是不违反法律的强制性规定，不违反社会公共利益，不侵害他人利益，宅基地使用权人可以在宅基地上按其自由意志为各种使用行为。对因宅基地的使用而产生的各种收益，宅基地使用权人有权收取。
宅基地使用权人应在合法范围内行使其权利，不得改变宅基地的用途，不得对宅基地造成不可逆转的损害。不得单独转让和抵押宅基地。同时，对宅基地上所建造的房屋，也不得转让给本村之外的其他人。宅基地使用权伴随权利人终生，并可以随房屋的继承而继承。


第五节 地役权
一、地役权的概念与特征
地役权源于罗马法上的役权制度。罗马法上的役权包含内容非常广泛，凡是利用他人之物的物权，都可称为役权。它总体上可分为不动产役权与人役权。这种划分方式为后来欧洲大陆法系各国所继受，但其内容多有改变，如有些国家并未规定人役权。我国在民国时期的民法典规定了地役权制度。解放之后，长期以来民法并不发达，立法上不存在地役权制度。《物权法》立法过程中，对是否规定地役权制度，存在较大争议。有观点认为，我国《民法通则》规定了相邻关系，这与传统民法上的地役权相类似，能够起到地役权的作用，所以没有必要再另设地役权制度。但地役权与相邻关系的社会功能并不相同。相邻关系的目的仅在于使不动产相邻各方的权利人能正常行使其权利，相邻各方相互间所承担的义务均属最低限度的容忍义务，为各方能够实现其不动产物权目的所必需的义务，且其存在具有法定性。而地役权则不同，地役权的目的在于使不动产用尽其用，发挥其最大的功效，当事人所负担的义务不是最低限度的容忍义务，地役权的并非基于法律直接规定而存在，必需由当事人约定产生，体现了当事人的自由意志。基于这些不同，我国《物权法》最终设立了地役权制度。
根据我国《物权法》第156条的规定，所谓地役权是指地役权人按照合同约定，为提高自己的不动产的效益而利用他人的不动产的权利。他人的不动产称供役地，自己的不动产称需役地。地役权具有如下特征：
（一）地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的用益物权
地役权的客体是土地，并该土地属于他人所有或者使用为要素。此处所注意的要点有二。其一是地役权的客体是土地。尽管有的国家法律规定，在建筑物上也可以设定地役权。但我国自民国时期的立法至今，都未承认建筑物之上可设定地役权。其二是作为地役权客体的土地需为他人所有或使用。一般认为，由于权利人对自己所有或使用的土地享有占有、使用、收益的权利，因此没有另行设定地役权的必要。但由于在我国地役权不仅调整土地所有权人之间的关系，更多的是调整土地使用权人之间的关系，因此，只要存在两块同归一人所有的土地，而其中一块归他人使用的情形，所有权人就存在为自己使用的那块土地的便利而在自己所有的而为别人正使用的另一块土地上设定地役权的必要。所以我国《物权法》并未禁止在自己所有土地上设定地役权。
（二）地役权的目的是为了提高自己不动产的效益
地役权设定的目的，就是为了需役地的便利，提高地役权人自己不动产的效益。对这里所谓的“自己不动产”，应作广义的理解。它既包括自己享有所有权的土地，也包括自己不享有所有权但享有使用权的土地。在我国，对他人土地享有使用权的人包括土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人，这些人都可以成为地役权人。这里所谓的“提高不动产的效益”，是指的通过对他人土地的利用而使自己的土地的使用价值得到最大程度的发挥。利用他人土地来提高自己不动产效益的方式很多，其内容只要不违反法律的强制性规定，均可由当事人根据实际情况约定。这些利用方式如通行、排水、放牧、眺望等等。基于这些用途上的不同，传统的地役权分类便有田野地役权与街市地役权、积极地役权与消极地役权、继续地役权与非继续地役权、表见地役权与非表见地役权之分。
（三）地役权的从属性
地役权虽然是一种独立的权利，但它仍应当与需役地的所有权或者使用权共命运，这就是地役权的从属性。地役权的从属性主要体现在以下两个方面：1，地役权随需役地所有权或者使用权的转移而一并转移，不能与需役地分离而让与。需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有权或者使用权，而将地役权单独让与他人，不得自己保留地役权而将需役地所有权或者使用权让与他人，也不得以需役地所有权或者使用权与地役权分别让两个人。我国《物权法》第164条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。2，地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的，如果在需役地上设定其他权利，则地役权亦包括在内，例如，在需役地上设定建设用地使用权，则建设用地使用权人也可以行使地役权，不能单独将地役权作为其他权利的标的，如单独以地役权抵押、出租等。根据我国《物权法》的规定，地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
（四）地役权的不可分性
地役权的不可分性，是指地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。地役权的取得应为全部取得，其丧失应为全部丧失。在需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存续。例如，甲地在乙地有取水地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，则丙、丁两地的所有人或者使用人仍得各自从乙地取水。但如果需役地的地役权的行使，依其性质只关于需役地一部分的，则分割后地役权仅就需役地的该部分存续。《物权法》166条规定，需役地以及需役上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。第167条规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。在供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存续。例如，甲地在乙地上设有地役权，后来乙地分为丙、丁两块地，甲地仍得对丙、丁两块地行使地役权。但依地役权的性质，其行使只关系供役地一部分的，则地役权仅对该部分存续。

二、地役权的取得
地役权的取得有基于民事行为的，也有基于民事行为以外的原因的。基于民事行为而取得地役权，主要包括通过地役权合同创设地役权和地役权转让两种情形。基于民事行为以外的原因取得地役权，主要是指继承。有国家规定地役权可基于取得时效取得，我国未规定了取得时效制度，因此在我国，地役权不可通过取得时效而取得。
（一）基于民事行为取得地役权
1．通过地役权合同取得
根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
根据该条规定，可知我国物权法关于地役权的创设，采取了登记对抗主义，而非登记要件主义。即只要地役权合同生效，无需经过登记，地役权即产生。采用登记对抗主义，一是可以使地役权的取得更加方便快捷，同时也符合我国目前不动产登记尤其是农村不动产登记困难的现状；二是可以有效保护善意第三人的利益。此处所谓善意第三人，如甲地为供役地，乙地为需役地，其地役权未经登记。后甲地转让给不知在甲地上有地役权的A，此时若乙地主人主张行使在甲地上的地役权时，A即可以地役权未经登记为由加以抗辨。
对地役权合同，我国《物权法》第157条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）利用期限；（5）费用及其支付方式；（6）解决争议的方法。根据该条规定，地役权合同是双务合同、要式合同，可以是有偿合同，也可以是无偿合同。
另据《物权法》第163条的规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
2．通过转让而取得
地役权也可以基于转让而取得。但由于地役权具有从属性，不得单独转让，只能随需役地的所有权或使用权的转让而转让。据《物权法》第164条的规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
（二）通过继承取得地役权
需役地权利人，包括需役地所有权人或其他取得地役权的用益权人死亡时，需役地的所有权或用益权如果可以依法由其继承人继承的，则基于地役权的从属性，设于该土地上的地役权也随之转移。由于在我国土地不得私有，因此，在我国地役权通过继承取得主要是针对基于继承用益物权而取得。但又由于在我国并非所有的用益物权都可以继承，因此，只有法律充许继承的用益物权，当用益物权人死亡时，其继承人方得继承地役权。
三、地役权的效力
地役权的效力主要体现在地役权人和供役地的权利人基于地役权而各自所享有权利和所负担的义务上。
（一）地役权人的权利和义务
1．使用供役地的权利。地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利，在地役权的目的范围内使用供役地，自然是地役权人的最主要的权利。地役权的目的范围应当依地役权合同所限定的目的范围确定。地役权人在目的范围内对供役地的使用，不必是独占性的使用，除了可以与供役地人共同使用外，只要不是性质不相容，同一供役地上，还可设定数个地役权，依其情形同时使用。通行地役权和眺望地役权便可同时存在，依次使用。
2．在供役地上为必要的附属行为。地役权人为行使其权利，在供役地内可以为必要的附属行为，设置必要的工作物。如汲水地役权人可以在供役地上开通沟渠；通行地役权人可以在供役地上开辟道路等等。
3．尽量减少对供役地权利人物权的限制。地役权的具体范围如何，法律并无明确规定。这使得地役权在具体行使过程中可能会在当事人之间产生矛盾。根据权利不得滥用原则，地役权人行使权利不应以损害供役地权利人为目的，同时也不应过分限制供役地权利人的权利。我国《物权法》第160条规定，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外，地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。
4．必要设施的维修义务和允许供役地权利人使用的义务。地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。另外，地役权人对于上述设施，在不妨碍其地役权行使的限度内，应当允许供役地人使用这些设置。
5．物上请求权。有些国家和地区的立法中规定了地役权人的物上请求权。我国《物权法》对此未明确规定。但依目的解释规则，当地役权的行使受到他人阻碍时，地役权人有权请求排除妨害，恢复原状。地役权作为一种用益物权，当然也有受到损害的可能，这种损害可能来自供役地权利人，也可能来自第三人，但无论是何人，只要侵害了其地役权的行使，均可对侵害人主张物上请求权。如汲水地役权行使过程中，第三人或供役地权利人在引水渠内设置障碍，使得水流不畅，则地役权人有权请求排除该障碍。
（二）供役地权利人的权利和义务
1．容忍义务。根据我国《物权法》第159条的规定，供役地权利人应当按照合同约定，允地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。地役权对地役权人而言，属于一种权利，而对于供役地权利人而言，实属一种权利上的负担。既然供役地权利人已通过合同允许他人利用自己所有或使用的土地，那他当然应对该他人行使地役权的行为予以容忍，不得加以妨害。另外，依地役权的行使方式，可把地役权划分为积极地役权和消极地役权。积极地役权中，地役权人可以在供役地上为积极的行为，如开沟引水、架桥铺路等。消极地役权中，地役权人的权利表现为他有权要求供役地权利人不得在供役地上为某种行为，如眺望地役权人有权要求供役地权利人不得在供役地上建设高层建筑等。因此，容忍义务就有两种具体表现形式。在积极地役权中，表现为对地役权人行使正当的地役权的行为不得加以阻碍；在消极地役权中，表现为不得为地役权合同中所约定的特定行为。
2．报酬请求权。地役权合同既可为有偿合同，也可为无偿合同。如为有偿合同，则供役地权利人即可依合同约定向地役人主张报酬。
3．在不妨害地役权行使的范围内，供役地权利人有权正常行使自己土地上的权利，同时也有权使用地役权人在自己土地上所设置的工作物。

四、地役权的消灭
地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。同时，基于地役权的从属性，其消灭原因又有特殊之处。归纳起来，地役权的消灭原因主要包括如下几个：
（一）土地灭失
土地灭失是任何以土地为标的物的物权消灭的原因，地役权也不例外。地役权的存在须建基于两块土地之上，一块土地是供役地，一块土地是需役地。无论哪一块土地灭失，地役权均随之消灭。
（二）目的不能实现
设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。例如，汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。
（三）供役地权利人解除地役权关系
我国《物权法》第168条规定，地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：1，违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；2，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
（四）抛弃
财产权一般皆可抛弃，地役权也不例外。地役权人如抛弃其地役权，应采用明示方式。如地役权合同为有偿合同，地役权人抛弃地役权的，仍应支付地役权全部期间的费用而非仅支付抛弃之前地役权存续期间的费用。否则，无异于给地役权人设置了一个地役权合同的任意解除权。
（五）存续期间届满或者附解除条件的地役权合同解除条件成就
地役权如有存续期间，因期间的届满而消灭。如地役权合同为附解除条件的，因条件的成就，地役权消灭。
根据我国《物权法》第169条的规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
（注：楼主原创，切勿剽窃！）