易宪容：房地产政策说到底是公共政策

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易宪容：房地产政策说到底是公共政策



2007年12月06日 08:37:10 中财网
　　\"高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价的局部松动，是意味着楼市的短暂喘息，还是楼市下跌的开始?\"
　　11月下旬，中国社科院金融研究所研究员、著名经济学家易宪容一篇名为《国内房价快速上涨能够持续多久?》的博客在网上引起轩然大波。他认为，这其实是民意的真实反应，过高的房价已经激起绝大多数民众与房地产市场对抗的心理，房地产市场价格过高的经济问题已经开始转化为社会问题及政治问题，绝大多数民众希望政府的政策能够有所作用。
　　在关于中国楼市和民生的讨论中，易宪容一直在为民众的居住权大声疾呼。
　　\"三个基本前提--居住权的天赋性、土地的公有制、房地产的人民性，这是讨论房地产问题的基础。因此，要保证每一个民众的基本居住条件。\"易宪容对本刊表示，银行政策则对房价起着绝对作用。
　　DT：你认为目前国内房地产价格快速上涨，基本上还是国内银行信贷过度扩张的结果，这是否意味着，你是支持监管层继续执行货币紧缩政策的？对此，你认为有什么解决之道？
　　易宪容：最基本的是按照银监会的指引做就是，个人按揭贷款不能超过个人收入的50%，。这些东西过去没有认真执行，这个政策很简单，只要执行就已经够了。
　　DT：你认为，房地产的价格泡沫是由于利率太低造成的？
　　易宪容：对。现有的利率还不是市场价格，是受到严格管制的，只要把利率放开，按照市场价格运作，房地产市场的价格一下就能控制得住。银行信贷方面主要把利息加上去就没问题了，
　　DT：你认为，利率多少是合适的？
　　易宪容：正利率以上，我们现在的存款利率是负利率，是-2.5%，如果正利率，那么我们现在银行一年期存款利率就应该在7%以，而贷款利率就此上面再增加。在这样的情况下，你看房地产市场会怎么样？
　　DT：美国的《商业周刊》第九期上面登了一篇报道，叫《玩火儿的地产商--且看他们如何加剧地产危机》，就是美国的地产商介入抵押贷款的业务，他们虚报了购房者的收入等等，最后加剧了美国房地产的金融危机。你说这种事件会不会对中国也有一定的警示意义？
　　易宪容：这个政府已经看到了，所以下发359文件等采取一系列措施。只要严格执行这些文件，房地产商就玩不了。你圈地好了，捂盘好了，我把银行的资金收回来。
　　上市融资是另一个渠道，但上市的地产企业占的比重10%都不到，大概5%左右。
　　DT：房地产商跟银行的关系越来越密切，尤其当地的银行都是依赖房地产企业生存。
　　易宪容：他们是利益共同体，关键是监管部门要做严格限制，按照现有标准做，国内开发商肯定玩不了火的。
　　DT：刚出台的关于购买第二套商品房的新政(对购买第二套住房的居民提高首付与个贷利率)，任志强先生认为这是仇富政策，是仇视中国人民走向富裕的政策，对此，你怎么看？
　　易宪容：要讨论房地产问题有三个基本前提：居住权的天赋性、土地的公有制、房地产的人民性。为什么？这是共产党宗旨，这三个基本前提谁都不能改变，这是讨论房地产问题的基础。离开这三个基本前提不需要讨论了。
　　土地是稀缺的，国有土地要保证每一个民众的基本居住条件。共产党的党章里面讲得清清楚楚，人民的利益是绝大多数人的利益，一切是为最大多数人利益着想，土地公有是人民基本的利益保证。
　　DT：有地产界人士认为，用兴建廉租房、经济适用房解决广大民众的住房问题，应该是政府的事情，而不是房地产商的事情。
　　易宪容：不对。你房地产商利不利用国有土地？土地是公有的，是人民赋予你的，房地产商所有的权利都是人民赋予你的，这是国有土地，你凭什么不出自人民利益考虑，怎么是政府的事情呢？
　　这是基本的东西，如果是市场经济，现在说市场经济原则，市场经济只有平均利润，没有超额利润。这么多年房地产也一直获得超额利润。这是制度有问题。
　　我天天在呼吁，政府应该采取政策把暴利收回。任何一个国家都是这样，任何暴利都要收回，这是市场经济最基本的东西。你凭什么就一直获得超额利润？
　　DT：说到底房地产业是公益性事业，还是房地产商们自己的商业？
　　易宪容：房地产政策在中国是一个公共政策，因为土地是公有的。我前面说了三个基本前提，首先要满足所有人的居住权，满足以后再去获利，房地产只能获得平均利润，没有超额利润；房地产牵扯到每一个人的基本生存权的问题，就要把它作为公共政策来考虑，政府要用政策和税收制度等等把房地产商利润限制在一定水平上，不是你想要怎么样就怎么样，在中国现行制度下，这个是不可以的。
　　DT：在你看来，现在看来整个房地产市场的差额利润都被地产商们装进钱袋。
　　易宪容：对，这是一个大的问题。
　　DT：现在业界有一种声音，认为京城房价在奥运后会现拐点，原因是因为在奥运经济刺激下房价上涨的基础已经消除。而且，2008年之前透支的城市发展投入也需要很多年来加以消化，北京的经济发展和城市扩张速度也会减缓。对此，你是否赞同？
　　易宪容：跟2008奥运会这个概念没有太大的关系，只是他们在炒作。房价跟哪一个东西，哪一个事件没有完全的关联性，只不过人家把这个作为一个概念在炒作，关键是政府如何来理解房地产市场政策，如果说你觉得房地产好就让它发展，如果觉得有问题，采取一个比较合适的政策，让它持续稳定发展。中国房地产发展如果做的好，一直慢慢发展下去没一点儿问题，做得不好泡沫就会破灭。
　　DT：房价现在这么高企，有人认为是因为有严重的供求失衡，供严重小于求，尤其在北京、上海这种大城市，你觉得这个观点是不是正确？
　　易宪容：需求分为消费需求和投资需求，体现在消费需求的时候可以供求失衡，如果是体现在投资需求的时候，就没有所谓供需失衡了！
　　你可以利用低利率特别是房价上涨的时候，买一套两套、三套、四套，一百套也可以一千套，有这个需求，有供需失衡吗？现在政府也搞错了，怎么提供有效的供给提供土地？在投资需求上，你提供再多有用吗？你把房子盖到月球上，还是不够的。本来一家三口人买一套足够了。
　　以北京为例，从1998年至今北京的住房供给实际是几何级数增长，那住房需求没有这样，进入北京的人口也只是增加几倍了吗？也就是说，全部人口增长是低于住房供给增长的。
　　也就是说，房地产业的发展速度比人口进入和城市发展速度要快得多。这样的情况下，房地产开发商的供求失衡在哪里？
　　DT：你认为在政策、市场和开发商之间，到底谁对房价起了决定性作用？
　　易宪容：最重要还是银行的政策。银行政策对房价起了绝对作用。
　　政府现在执行的低利率，是最大问题，现在无论是对于购房人买房还是房地产商的贷款，两头都是低利率。银行为了自己的利益就拼命扩大信贷规模，放松信贷管理，所以造成银行过度信贷。只要把银行卡住了，所有问题都解决了。
　　包括现有标准，比如说按揭贷款，按照实际可支配收入的50%贷款，你一个月挣1万块钱工资，你每个月还住房按揭贷款只能贷款5000块，这么一个比重数，所有问题都解决了，不用太多东西了。
　　再有把利率调上去，达到一年存款利率7%以上，达到市场化水平，一切问题都解决了。
　　DT：有人认为，物业税是控制房价的有效途径？
　　易宪容：物业税的征收还不成熟，因为二手房市场不发达，没法办法确定税基，还有住房有多少，个人信用体系等，这些都没有条件实施物业税。现在中国的二手房占整个销售比例才15~20%，在成熟市场二手房的销售比例占到80%以上，所以如何确定税基，如何征税，如何计算税，都计算不出来。
　　DT：随着政府提出要把遏制经济增长由偏快转为过热作为宏观调控的首要任务，而作为占固定投资份额20%左右的房地产则成为调控的重点之一。国家发改委表示，今后一个时期是房地产市场调控的关键期。再加上第二套房贷政策的出台，市场各方都看淡楼市后期走势。对此，你怎么看？这是否预示着，楼市的拐点正在到来？
　　易宪容：不知道。看政府如何来执行政策，如果说出台这个政策，不好好认真执行下去，是不会起到应有的作用的。
　　房地产的发展也没有冬天，也没有拐点，肯定要发展。房价的调整因为牵扯到民生问题，房价如果这么总是高企，领导人怎么坐得住，大家都买不起房，民生的问题怎么解决，而且现在只是单个文件来讲，有许多西要做。
　　过高的房价已经激起绝大多数民众与房地产市场对抗的心理，房地产市场价格过高的经济问题已经开始转化为社会问题及政治问题，绝大多数民众希望政府的政策能够有所作用。
　　任何一个国家都是这样，任何暴利都要收回，这是市场经济最基本的东西。
　　如果说你觉得房地产好就让它发展，如果觉得有问题，采取一个比较合适的政策，让它持续稳定发展。
　　物业税的征收还不成熟，因为二手房市场不发达，没法办法确定税基，还有住房有多少，个人信用体系等，这些都没有条件实施物业税。（周璐）
□ @易宪容　 数字商业时代

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政府确实是应该有所作为啊，唉