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行政复议决定书
申请人：A小区业主委员会
被申请人：B区房地局
第三人：D、E、F（均系小区业主）
申请人A小区业主委员会要求撤销被申请人B区房地局作出的**号《关于A小区业主委员会调整物业管理费和选聘物业公司决定的通知》，向B区人民政府申请行政复议一案，现已审理终结。
申请人称：2005年10月30日，申请人组织召开业主代表大会，根据《上海市住宅物业服务分等收费暂行办法》规定，对续聘物业公司和调整物业管理费等事项进行了讨论并将讨论意见在小区内张榜公布。次日申请人安排专人在居委会干部配合下向小区实际售出的975户业主逐户发放了书面《征询业主意见单》并说明12月10 投票截至；其中217张因上门发放时住户家中无人，改用特快专递送达（两次），有55户拒收或确实无法送达被退回。2005年12月10日，在社区工作站、居委会、业主代表和申请人的监督下，统计唱票，经统计：发放的975张意见单中，共收回793票，其中同意770票，占78.97%，不同意票205张，占21.03%( 含废票和弃权票 )12月19日申请人将书面征询意见结果在小区内张榜公布，2006年1月18日申请人将拟签的《物业服务合同》在小区内公布，2月23日与C物业管理有限公司正式签订《物业服务合同》。
对于整个过程少数业主并非不知情，但是因个人原因不断上访。2006年1月22日，B区房地局的信访答复认定申请人的做法在程序上、内容上是公开合理的，也符合物业管理的有关规定，市房地局作出 *号信访复查意见，维持申请人做法的答复。2006年个别业主上访至市政府信访办，市信访办作出复核意见，A小区大部分为空置房和出租房，并认定有182张征询意见单未反馈意见，也没有业主签收，据此认定送达理由不充分，所做决定缺乏事实依据，责令相关部门重新处理。2007年5月30日，被申请人作出**号《关于撤销A小区业主委员会调整物业管理费和选聘物业公司决定的通知》。申请人认为，争议的217张邮寄征询表中，业主未返回征询意见不等于没有签收，更不能认定是没有送达。一方面所有特快专递在邮局都是有签收凭证可查的，另一方面截至2006年12月，未返回意见的182户业主中有168户业主都在按时缴纳物业费，也可以印证这些业主不但收到而且实际认可了申请人的决定。故申请人认为被申请人**号决定事实不清，在无法律依据情况下按照上级指示作出错误决定，特向B区人民政府提起行政复议，请求撤销该决定。
被申请人答复：2005年11月申请人根据物业管理分等收费和业主大会议事规则等规定，为调整小区物业管理费向全体业主采取以书面形式征询意见，共发放《征询表》975张，其中 217 张通过特快专递方式送出。2005年12月10日经唱票统计：《征询表》共发放975票，收回793票， 未返回182票；其中同意票770票(含未返回视作同意182票)、占78.97%, 不同意205票、占21.03% 。同年12月19日业委会将征询结果在小区内张榜公布并于2006年1月18日申请人与C物业管理有限公司签订了物业管理服务合同。被申请人认为，根据《上海市住宅物业管理规定》和A小区《业主大会议事规则》的约定，182张未返回的《征询表》视作业主同意的成立前提是“送达”。但申请人无法提供182户的送达签收记录，据此认定已经“送达”理由不充分，以此认定同意票占总票数78.97% 并已超过全体业主三分之二以上缺失前提条件，属缺乏事实依据。业委会是业主大会的执行机构，其职责是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，申请人未经业主大会选聘就与C物业管理有限公司签订物业管理服务合同，违反了《上海市住宅物业管理规定》第十二条第二款规定。据此，2007年5月30日，被申请人根据《物业管理条例》第十九条第二款的规定，作出了**号《关于撤销A小区业主委员会调整物业管理费和选聘物业公司决定的通知》。该决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，请B区人民政府依法予以维持。
第三人D、E、F述称:物业法规明确规定，业委会只是业主大会的执行机构。A小区业委会个别委员对B区房地局的撤销决定存有异议，只能代表其本身，其无权在未经业主大会讨论并得到大多数业主同意的情形下，擅自以业委会的名义对B区房地局的撤销决定提起复议。由于对物业公司选聘的合法有效与否、物业费的收取标准等，均涉及小区每个业主的切身利益，作为小区业主的第三人与被审查的具体行政行为之间存在利害关系。B区房地局的撤销决定的作出，即包括第三人在内的部分业主向被申请人及其上级机关信访的结果，申请人的复议申请与事实严重不符， 因此，被申请人作出的B区房地局的撤销决定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确，请求B区人民政府予以维持。
经审理查明：2005年11月，A小区业委会向全体业主采取以书面形式征询意见，发放《A小区物业管理收费意见征询表》，共发放《征询意见表》975张，其中：反馈同意588张；反馈不同意205张；特快专递投递，被退回申请人处 55 张；特快专递投递， 未被退回申请人处127张。经查询市内速递局B区分部某直投店，据当时投递员反映，未被退回的127张征询意见的特快专递均投递至相关户室。经调查，截止2007年3月，该182张《征询意见表》(包括被退回申请人处55张，未被退回申请人处127张)所属业主中有175户于2006年3月起正常缴纳调整后的物业管理费。2005年12月19日申请人将征询结果在小区内张榜公布。2006年1月18日，申请人将拟签的《物业服务合同》在小区内公布，并征询业主意见。同年2月22日申请人与C物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。2007年5月30日，被申请人认定申请人2005年11月起以书面征求意见形式组织召开的业主大会，所做决定不符合《物业管理条例》第十二条第三款规定，据此对申请人作出**号《关于撤销A小区业主委员会调整物业管理费和选聘物业公司决定的通知》。
本机关认为：《物业管理条例》第十一条规定，业主大会履行下列职责：(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则 ;(二) 选举、更换业主委员会, 监督业主委员会的工作;(三) 选聘、解聘物业管理企业;(四) 决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式； 但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。第十二条第三款规定，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。
申请人所属小区物业管理费调整事项不属于《物业管理条例》第十二条第三款规定之需经全体业主所持投票权 2/3 以上通过事项。申请人经书面征询意见，975张征询意见中反馈同意共588张，已超过与会业主所持投票权 1/2 以上通过，符合《物业管理条例》第十二条第三款“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过”之规定。另外，在本案中，被申请人未提供其作出撤销申请人调整物业管理费决定的相关证据。
根据《物业管理条例》第十二条第三款规定，选聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。申请人向全体业主共发放975张征询意见，其中：反馈同意588张，反馈不同意205张；特快专递投递，被退回申请人处55张，该55张征询意见应属未送达； 特快专递投递，未被退回申请人处127张，这些业主未提出送达的异议。同时，截止2007年3月，该182张《征询意见表》(包括被退回申请人处55张，未被退回申请人处127张)所属业主中有175户于2006年3月起正常缴纳调整后的物业管理费。
本案中，被申请人认定182张未返回的《征询意见表》(包括被退回申请人处的55张，未被退回申请人处127张)送达理由不充分，但未能提供法律证据予以证明，同时被申请人未提供其作出撤销申请人选聘物业公司决定的相关证据。申请人小区调整物业管理费与选聘物业公司分属两项不同的法律事项，被申请人以**号决定同时撤销该两项法律事项，显属不当。
综上所述，被申请人对申请人作出**号《关于撤销A小区业主委员会调整物业管理费和选聘物业公司决定的通知》认定事实不清、证据不足。据此 , 依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项第1目之规定，作出行政复议决定如下：
撤销被申请人B区房地局对申请人A小区业主委员会作出的**号《关于撤销A小区业主委员会调整物业管理费和选聘物业公司决定的通知》。
申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起十五日内就本决定向B区人民法院提起行政诉讼。
B区人民政府
2007年10月
物业费涨价、选聘物业公司等问题牵涉了方方面面的利益，最近做了不少物业方面的案子后和我同事开玩笑说，我们也去开一个物业公司算了，捞点钱太容易了，都没人管。（呵呵，题外话）
上述就是一份最新出炉的行政复议决定书，本案主要的争议焦点就是：
一、 业委会有权自行提起行政复议吗？其是适格的主体吗，是否需要得到大多数业主的 同意。
二、 物业费的调整与选聘物业公司到底是一个步骤还是两个步骤（这牵涉到需要1/2以上业主同意还是需要2/3以上业主同意的问题）？
三、 无论行政复议还是行政诉讼中，举证责任倒置，但是行政机关有义务提供消极证据吗？ |
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发表于 2007-10-30 12:36:52
