2007中国房价猜想：软着陆 硬着陆 还是不着陆？

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　　具有讽刺意味的是，以稳定房价为主要诉求的房地产调控进入了第四个年头，房价的上涨却正式进入了加速期。
　　有某好事媒体计算，深圳一个有1100套住宅的高档楼盘总价值，已可买下整个伊利集团。“不是伊利的价值被低估了，就是楼盘的价值被高估了。”该楼盘的操盘手自己心里都没底。
　　纵向地看，房价已进入了狂升的通道，在深圳，买房正演变为上世纪90年代初股市抢购认股证的惊骇一幕；横向地看，房价大幅快速上涨即将弥漫全国，重庆刚刚经历了癫狂的两周。更令人担忧的是，在房价每周一涨的速率之下，原来观望的市民们正像多米诺骨牌似的一片片倒向恐慌性购房的长队。
　　除政府调控不力之外，宏观形势对房价的影响亦是不可乐观。如股市的进锐退速使得投资渠道愈显狭窄、以肉价和油价为突出表征的通胀预期加剧、人民币升值压力持续、整体投资仍然过热、土地有效供应瓶颈难破，从逻辑上看，这些因素都应该是房价继续向上的助推器。
　　当记者问到华远总裁任志强：如果现有条件都不变，房价会如何变化时，任志强的回答是一个字：“涨”。他认为，从利率、ＧＤＰ和货币供应量各方面来说都是涨，还没有看到一个“拐点”，“北京ＣＢＤ在四五年之内要涨到5万元／平米。”老任干脆地说。
　　明天太阳依然升起，但落下的会是什么？怎样的结局在等待着我们？未来的房价是软着陆、硬着陆，还是不着陆？
　　上帝的归上帝，恺撒的归恺撒？
　　相对于四年来轰轰烈烈的高调调控，目前政策面安静得让人觉得诡异。
　　几个月前，人们还在猜测，政府会出什么新招来控制房价。几个月后，这个猜想已变成：政府还管不管房价了？
　　最近在一个以房价为主题的沙龙上，一位建设部政策部门的专家称最近他们关注的重心已经不是房价了，“这几个月我们上上下下都不再提房价，部长也不问这事。主要精力都放在了保障低收入阶层的住房上面了。”
　　这句话的意思似乎表达了一个新的思路：就是在能够保障低收入阶层住房的前提下，可以不管市场了，房价可以根据市场的供需情况，涨跌自便。
　　不惟政府官员，房地产业内人士中认为政府不应干预房价之声也此起彼伏。
　　“政府管理体制的错位是关键。”北京中原地产总经理李文杰认为，一直以来，政府的管理思维是计划经济的。
　　华远房地产股份有限公司董事长任志强更直接指出，政府应该运用行政手段去弥补市场的不足，而不是在把所有人推向市场后，再运用其行政手段调控房价干预市场。
　　任志强认为，现在的问题是政府总想让市场去承担社会责任，让市场去解决低收入人群的住房问题。正因为它把大量的社会责任压到了市场上，才导致老百姓对市场有很大意见。
　　“如果一开始就能把两个市场一刀切，政府承担其应有的责任，市场按照经济规律发展，就不会出现今天这种老百姓对高房价的愤怒。”即使是目前极为突出的“供需矛盾”问题，也是由于这种不分调控目标、直接干预价格信号而引发的。
　　北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆也认为，要想使楼市软着陆，就要把市场与保障性住房分开，就算商品房涨价，老百姓也不会怨声载道。加大对保障性住房的供应，不满情绪会慢慢降下来，将来政府也就不一定要出台政策。
　　根据最近的动向来看，政府与开发商想到了一起。
　　有知情人士透露，今年5月，由国务院发展研究中心和国务院牵头对全国住宅市场进行了一次摸底大调查，目的是为正在酝酿的住房保障政策提供基础数据。据悉即将出台的政策已经通过小组讨论，即将呈报国务院。“方案共有14条，其中有两条重要的修改：坚持房地产支柱性产业；90平米到2020年成为主要户型，但去掉了70%这个条件。”一位知情人士表示。
　　“2007年住房保障工作将有两个转变：一是投资重心由经济适用房建设转向廉租房建设，改变廉租房投资比重过低局面；二是酝酿经济适用房制度改革上的大突破，探索经济适用房保障制度的其他实现方式。”建设部有关人士说。
　　清华大学人文学院院长李强参与了即将出台政策的讨论，他提出将市场分为四个部分：一是政府全保障的廉租房；二是政府部分保障的经济适用房；三是政府贴息贴租保障的夹心层；四是完全市场化的商品房。政府应该对前三个阶层负起责任，而对于商品房，则应该放手让市场来调节。
　　回顾今年政府对于房地产市场的态度，建设部政策研究中心研究员赵路兴指出：政府已将政策思路重心从稳定房价转为调整结构。“从’90／70’政策、两会政府提出建立具有中国特色的住房消费模式，到汪光焘在不同场合的多次讲话，可以看出政府开始意识到这个问题，即将出台的政策可以看做是政府迈出的实质性一步。”
　　不管是主动调整，还是无可奈何，政府似乎已决定放手商品房市场的房价。
　　我们还回得去吗？
　　其实将房地产市场按照是否市场化区分为保障性和商品住房，是从1998年房改开始就确定的国策。后来因为要拉动内需，刺激消费，所以违背初衷，一次性将居民住房全部推向了市场。据一位业内资深人士回忆，当时建设部向国务院上报房改文件时，内有经济适用房租售并举的建议，但“租”字被主管领导一笔划掉。于是，以经济适用房之名，行商品房之实的盛宴延续至今。至于廉租房，早已被大多数人忘却。
　　时过境迁，现在政府在尝试过各种措施之后，发现房价不降反升，无能为力之下，重新祭出廉租房和经济适用房，试图化解房价带来的社会舆论压力，甚至作为放开房价的前提。
　　那么，这是否是一个理性的回归？继之，回归的条件还存在吗？
　　要想以保障性住房解决目前的困局，两个坚实的基础条件是必不可少的。一、政府有能力斟别应该享受保障房待遇的人群；二、有能力满足他们在实体和货币方面的补贴要求，供应量要足够大。要做到这两点，难处不会小。特别是对于经济适用房和双限房来说，一个成熟的征信和收入监测体系建立是必需的。“这件事在技术上是可行的，但是政府主观上不会愿意这样做。”北京中原地产总经理李文杰认为，这件事情涉及的层面一是太广，二是太过敏感，涉及到了灰色收入是否要合法化。中国住宅产业研究会副会长顾云昌说：“在13.5万亿的城乡居民年收入中，4.8万亿属于灰色收入，银行存款额远远高于统计的全民收入。”
　　如果从准入制度上难以把握，那只有两个办法：一是保障性住房的供应量足够大；二是保障性住房及其相关配套保持一定的“歧视性”。
　　但这两个办法的“知易行难”也是显而易见的。由于土地出让金是地方财政收入的主要支柱，因此，地方政府缺少发展住房保障制度的动力。对此，一位业内人士认为，很多地方政府并不愿意无偿拿出土地做保障性住房，特别是从存量指标里拿。除非是年度盘子扩大，有增量土地指标。“但是中央政府严格控制18亿亩红线，所以增量上做文章难之又难。”如果在总盘子不扩大的情况下，拿出土地搞保障房建设，势必进一步挤压商品房的土地供应量，造成房价的进一步上涨；而房价上涨又会把更多有能力购买商品房的人，比如一定数量的白领，推入保障房体系，形成恶性循环。
　　而保障性住房的歧视性又会使这些新增的人群很难接受。比如，从硬件上说，保障性住房必须是小户型并且不配或配极小比例私家车位，而且购买或使用保障性住房的人不能去银行申请贷款买车、再买房或者不能出国旅游等。这种限制对北京等一线城市的白领们而言，几乎是不可接受的。
　　不光白领们不领情，就是真正的最低收入家庭，也未必全都把房子看得最重。在中国城市住房自有率高达80%的情况下，真正需要政府保障的低收入家庭的住房需求只有2.5%，其中比例最大的城市为6%。标准是住房条件人均7.5平米以下，人均月收入580元。
　　北京现在是7万多户，还不到2%。如果按照土地出让金的5%建造经济适用房，不出3年就能解决这部分家庭的住房问题。北京今年也是第一年使用这部分资金，而在7万多户低收入家庭里，有4万多户不愿申请，原因是等拆迁，因为拆迁得到的补偿更多。而大家之所以对拆迁补偿的胃口越来越大，主要原因之一就是房价的高速上涨。
　　所以，从这个角度而言，政府全力解决保障性住房，而不对商品房市场的价格实施影响，在实践中是很难想象的。如果房价持续高速上涨，那么所需的保障房的数量也会以同样的速度上升。所以，一位资深专家断言：“目前情况下，将两个市场分开，只做保障性住房，房价会越来越高。”
　　有多少人真需要房子？
　　房价越来越高，但在多大意义上是由自住性需求推动的？
　　我们来看看最近房价暴涨的深圳。据《南方周末》的报道，深圳市房地产协会秘书长张文华表示，“根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%。”根据他的经验，深圳全市范围内这一比例约为35%。
　　从另外的指标也可以看出现在买房子的人群中，真正为解决居住问题的比例并不大。“（深圳）售租比（售价／月租）、房价与家庭年收入比两项指标都已经到达警戒线。”深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博说。
　　北京中原总经理李文杰也认为，现在房价高还是因为投资者多，“一般统计北京有30%，而ＣＢＤ很多超过了50%。”
　　另外，近年来住宅价格与租金也发生了严重背离，即房价大幅上升，而租金却一直波澜不惊。这种现象充分说明，目前房价的高度已经让投资者可以忽略掉租金收益，只需要通过房价上涨就可以达到收益最大化。
　　其次由于租金保持平稳，充分说明或许有人买不起房，但却不存在人们租不起房的现象，因而不存在严重的没房住问题，或说不存在生存性住房需求得不到解决的难题。所以，由于房价的实际上升和预期的再上升，购房已经成为一场新的财富分配运动。
　　在这场财富分配的游戏中，人们需要的其实是一个赚钱或至少是保值的工具。如果像现在一样，买房就意味着稳赚，甚至暴利，那么加大供应并没有多大作用。
　　有人会说，全国房价与全国收入相比，其幅度是基本吻合的。从1998年到2006年，全国房价平均每年增长8.1%左右，而全国收入平均每年增长9.1%左右，从这个数字上来看，房价并未超出人们的购买能力范围。但是，由于中国的贫富差距越来越大，各收入阶层的年收入增长速度极不平衡，因此存在低收入阶层每年增幅大大低于平均收入，而高收入阶层收入增幅远远大于平均增长的情况。顾云昌分析，目前中等收入阶层的财富增长率可能与房价增幅持平，大约在9%－10%左右。但如果房价按这个速度上涨的话，原来的中等收入相对房价而言就会降为低收入。
　　因此在中低收入家庭逐渐买不起房的同时，高收入家庭却有财力通过买房升值获得更大收益。
　　这样期望通过买房获得更大收益的需求就像一个无底洞，再多的供给都难以满足。而这种需求又支撑着房价一天天快速上涨，甚至成为中国经济过热的原因之一。房价越快上涨，越有可能把大量的非现时需求转化为即时需求。比如怕将来再涨价，于是被迫提前购房。
　　一位业内人士指出，房屋的自住需求不管如何刚性，也是可以预见与控制的，因为人口数量是线性增长的。但一旦成为投资需求，其需求则是呈几何级数增长，这种投资需求已然与城市人口多少、城市大小都没有关系，只和钱的多少及对未来的预期有关。
　　因此，在流动性过剩和中国经济快速发展的大背景下，像北京这样资源集中的标杆城市肯定是投资热点地区，房价会被炒到很高亦不意外。在供地有限的情况下，政府最应该做的，既不是马上加大供应，且不说可能性有多大；也不是一味地大搞保障性住房，而是设法改变买房必赚、必大赚的预期，使房价能够稳定上涨，而不是快速上涨。
　　要增加供给，更要抑制需求
　　面对刚性的自住需求和日益增长的投资需求，在政府难以同步增加土地供应量的同时，要达到房价稳步上涨的目的，适当抑制需求，就应该是题中应有之义。
　　至于手段，应该主要采取实施原理简明的信贷和税收政策，提高购房的门槛，并加大长期持有房产的成本。
　　一、大幅度提高首付比例。在政府大力解决保障性住房需求（特别是廉租房）的前提下，不再对第一套房实施优惠信贷政策。大幅提高首付可以在相当程度上抑制“非生存性居住需求”，比如冒进需求，恐慌性需求、批发性投机需求等等。受到影响最大的是那些以杠杆原理融资买房的人，这些人或是以目前实力不应买大房新房的人群，或是职业炒房者，把这两类人群挡在门槛之外，正是加大首付的用意所在。
　　二、在免除多余税费的条件下，加大持有环节税收，实施普遍的按照房屋面积递增的房产持有税，目的是随面积递增而增大长期持有成本，使得买房在资产保值增值方面的不确定性大大增加，改变买房必赚的预期。
　　北京中原地产总经理李文杰认为，尽快推出物业税不失为众多灵活杠杆之一，尽快出台物业税，可以增加持有成本，使得更多的住房不是用来投资而是用来居住。
　　而随着面积的增加而递进式增加纳税额的做法，对于炒家和富人而言，可以在很大程度上消除其以投资盈利为目标的买多房、豪奢房的行为。使他们能够将多余的资金投入到实业中去，避免以纯粹寄生食利方式获得财富的增值，对社会及就业都有直接益处。
　　长期持有成本增加，还可以使二手商品房供应量大增，因为持有成本可能高于预期收益，可租赁房源数量也会激增，使租金处于平稳状态，租房比买房更合算。这样一来，会有更多人倾向于租房，而不是超越自身实际购买力提前购房。此时住宅市场供不应求的局面将大为改观，政府既不用费神去限制建别墅豪宅，也不用操心开发商做何种户型了，在首付成本和长期持有成本均增加的情况下，中小户型自然会成为开发商和购房者的主要选择。
　　那么，出台这样的措施会不会使得购房者的需求巨减，引致房价大跌？房价大跌是政府更不愿见到的，因为最终埋单者会是银行。其实这种担心是多余的，从需求一端看，加大首付并不会影响真正有效合理的需求。就真正有购房实力人群而言，即使有低首付，他们也倾向于一开始就付高比例房款。“在我们的购房客户中，至少有一半的人首付超过50%。”曾操作过北京西南知名大盘万年花城的北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆对《地产》说。
　　至于实力稍弱的购房群体，可以根据实际情况，降低购置房产的面积，选择与财力相符的户型，这其实更接近于合理的消费观。
　　同样，累进制的持有税也不会使房价下跌，在这种税制之下，如果买的房子是合理面积，其所上缴的持有税不会高过以往的税费，甚至会更低。合理户型的需求不会减少，反而会增加，这样，价格也可保持稳定，甚至稳步小幅上涨。豪宅也不会大幅降价，因为持有税的增加使得这种房子的预期需求减少，开发商自然会趋利避害，少建或是不建。哪里会来的价格大跌呢？
　　最主要的是，目前是实施这类抑制需求措施的良机，尽管目前房价上升较快，有些虚高，但还没有达到脱离理性的程度。如果任凭目前房价的上涨速度发展下去，将来回头的成本会大之又大，最终银行可能承受的风险也随之累加，政府最担心的事情极可能变成现实。
　　抑制暴利等同于增加供给
　　事实证明，与房价暴涨现象如影随形的是开发商的屯房捂盘行为，人们对此恨之入骨，却又无可奈何。
　　其实，这个问题也是政府管理不当，长期“娇惯”出来的。开发商为什么捂盘？因为土地供应少，短期内又难以改观，在房价持续上涨的预期之下，卖的越晚，利润越高。
　　很显然，如果没有暴利的吸引，捂盘的动力会大打折扣。但如果改变不了暴利的现实，那么把暴利的归属权改变，也会起到同样的效用。更何况这种改变是理所应当的。
　　要达到这种改变，最有效的办法就是严格落实清算房地产企业土地增值税的措施。这条措施对行业的良性作用非常之大。特别是消除开发商加剧供需关系紧张的“捂盘”行为，因为一旦实施这条措施，则开发商最大的利润之源不再是土地增值，而是产品（房子）的快速周转，这无疑加大市场的有效供应量，平抑房价。
　　一位北京的开发商告诉记者：“今年老项目后期多，因为一期很快拿回成本，二三期销售会很慢。一个30万平米的项目，卖了一半，成本就收回来了。资金压力消失。再加上后期看好，就会慢慢卖。”就商业原则而言，这也不能怪开发商。
　　对于实施这条措施的后果，曾经有过开发商威胁说，如果赚钱少的话，就退出不做房地产了。且不说这种威胁多么地幼稚可笑，单从行业发展情况而言，能够稳赚10%的年平均利润，对于像海信和联想这样的企业而言，已是求之不得的了。假设土地的取得是公平、合理、持续的，那么他们会趋之若鹜地进军地产业。其实，他们已经这样做了，比如联想控股，柳传志已经将房地产作为了未来几大战略板块之一；海信也随着全国建厂的步伐，正与一些具实操经验的中小开发商联合开发。
　　总而言之，消除建房购房的暴利预期，是上述几项措施的核心所在。采取这类措施的主要原因在于房价与猪肉价格的不同：猪农可以根据猪肉价格的涨跌，自己决定增产或减产，因为种猪的取得是完全市场化的。但开发商却难以这样做，因为房产的原料——土地是不可复制的，并垄断性地握在政府手里，难以随着需求的增加而自主性地即时增加。
　　不着陆就等于硬着陆
　　如果由于政府对于房价下跌的恐惧、出于对既得利益集团的顾忌而不敢出台上述措施，而现有的措施又不足以改变现状，就会出现类似“不着陆”的情况。而迫于社会的舆论压力，政府又会出一些做秀的昏招，比如南京的一房一价，可能暂时压制住了房价，但当市场显现经济规律时，结果又是房价大幅度反弹。这种治标不治本，按下葫芦起了瓢的行政调控措施，只会让房价飘在空中不着陆。
　　现在不着陆，特别是在“保障房措施到位”的借口之下，放任商品房的价格，未来累积的风险会越来越大。首先是简单的物理原理：爬得高，跌得重。房价的绝对值越来越高，将来一旦逆转，下跌的空间也就越大，届时“重力加速度”之下，原来争先恐后发放房贷的银行就会陷入危机，成为最大的输家；而大量以按揭方式高价位入市的购房者，也会立刻陷入香港曾大面积发生的“负资产”境地。
　　另外，房价的绝对值过高，就像孙悟空头上的紧箍咒，对未来经济政策的实施产生极大的阻碍作用，即使这个政策对整体人民有好处。比如，1997年香港特首董建华提出的“八万五”建屋计划——即每年兴建8.5万套公屋，——之所以败得很惨，一方面是碰到了金融风暴，另一方面就是得罪了开发商和香港的有房阶层，因为当时董建华的目标之一，就是平抑香港过高的房价，以提升整体竞争力。但平抑房价，妨害了有房者的利益，至少是账面财富减少了。中国房屋的自有化率也达到80%，远远超过香港，如果房价再居高不下，前车之鉴不可不防。
　　“如果价格仍然一涨再涨，威胁到整个宏观经济发展的时候，不排除政府出台政策让房地产市场硬着陆。”顾云昌警告说。而任志强则认为，一旦宏观经济出现增长放缓，甚至升息的幅度足够大，“比如加到8%。”市场就会发生实质性变化。
　　北京中原地产总经理李文杰也认为，尽管出台持有税是一个浩大的工程。比如增加持有税就要取消过去的房产税，需要一个过程。再者涉及面极广，政府还没有完整思路。但是这种情况下，如果房价继续高位大幅增长，从而威胁到宏观经济时，相信政府会选择让房地产市场硬着陆的办法，用一出小悲剧避免一场大悲剧。
　　所以，尽管实施的条件并非完全成熟，但政府也需要尽快、明确地向市场传达提高购房门槛，增加房产长期持有成本的信号，而且两者务必结伴而行，缺一不可。如果光是提高购房门槛，人们就会抢在提高首付之前突击购房，造成短期内更大幅度的房价上升。
　　其实，有关措施已见端倪。6月13日，上海地税部门发布《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，决定从7月15日开始实施。尽管该税种仍然属于流转税，高达交易价格9.55%的税负仍有可能转嫁给买家，但毕竟针对的已是“非普通项目”。
　　虽然步伐不算大，但第一步已经迈出去了。

huaren669988

先上天，然后在某一年下地狱。

winnerwzs

中国的贫富差距越来越大，各收入阶层的年收入增长速度极不平衡，因此存在低收入阶层每年增幅大大低于平均收入，而高收入阶层收入增幅远远大于平均增长的情况。

yushihu

房价高,政府笑,财政收入上去了;银行笑,借贷赌房暴利了,开发笑,充当的是白手套,房奴跳,跟风上当失去笑

楼主的帖子实在是写得太好了。文笔流畅，修辞得体，深得魏晋诸朝遗风，更将唐风宋骨发扬得入木三分，能在有生之年看见楼主的这个帖子。