民营地产企业：资本市场濒危物种

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民营地产企业：资本市场濒危物种

外面的人想挤进来，里面的人拼命想冲出去。民营地产企业在资本市场上正在上演新剧目。合生创展、复地和富力这些H股地产公司纷纷传出欲转向国内A股上市的计划，更多还没有上市的民营地产企业却打破脑袋想挤进香港股市。
在有房地产行业以来，民营企业一直支撑着半壁江山。但在房地产两轮宏观调控之后，民营企业正在面临前所未有的困难。这个困难的最主要来源便是资本门槛的提高和资源向政府集中。显然，在这方面国有企业的优势要大大强于民企。

搏击H股

房地产上市公司2006年报基本结束，富力、万科等民营与混合经济类型公司的业绩明显要优于国有企业。不过，这并不意味着民营企业比国有企业更有效的传统仍旧继续延续。实际上，一个潜移默化的转变正在被关注，那就是民营企业在资本市场日益被边缘化。

万通集团董事会主席冯仑在最近的一篇博客中分析了民营企业转型。A股市场的房地产企业越来越向国有企业集中。在三年前A股上市公司的前十位，60%是民营，还有一部分混合经济，少数一两家是国营，到了去年，A股前十位上市公司，60%是国营大企业，两三家混合经济，只有一家民营企业。冯仑肯定地预测，今年国内A股市场上前十位不会有民营的房地产企业了。

从另一个方面印证冯仑判断的是民营企业再向H股市场发起更为猛烈的冲击。有消息显示，潘石屹本月即赴香港面对交易所的最后面试，计划融资40亿港币。这是潘石屹赴香港上市的第二次努力，第一次努力在2004年，持续3年的热情似乎在证明着SOHO公司对融资的迫切需求。

事实上，与潘石屹同时努力的还有很多民营企业。潘石屹之后失败的还有顺驰地产，阳光100也很早就传出想要在香港上市的消息，只是迟迟未有动静。而更多的民营房地产企业还处在初步准备阶段。那些与跨国企业进行合作的民营企业，比如河南建业集团也多半有这样的隐藏意图。

潘石屹的计划与早一步完成香港上市的民营企业正好相反。富力、复地等H股上市地产公司正在掀起一股转回国内A股的热潮。当然，这是先到者的特权，除了这些少数的民营企业，剩下的只能在H股和买壳中选择了。与之相对应的是，在国有上市企业天鸿宝业公布了并不令人满意的年报之后，首开集团宣布将注资该公司准备整体上市。北京、上海的国资委都展开了扶持大型国有上市公司的计划。

阳光100副总经理范小冲表示，这是一个行业内的基本共识，那就是民营地产企业最好去香港上市。对于其中的原因，除了香港股市更加灵活之外，国内股市的诸多限制便是无疑的障碍了。2001年恢复房地产企业IPO上市至今，中国股市IPO的公司接近180家，房地产行业IPO公司却仅仅只有4家，而且清一色是由国有股份控股。这就是冯仑所描述的基本状况。

游戏规则转变

在2004年之前，民营企业是房地产行业的主力军，尽管名声不太好，但确实在市场上较国有企业占有更有利的地位。在房地产开发最早的广东，1994年，私营及联营房地产开发企业完成的投资额只有2．89亿元，仅占全市房地产开发投资额的1．38％；2000年比重增至15．15％；2003年则达到49.9％；销售商品房面积则占广东全省商品房销售面积总量的62.9％。广州房地产开发10强企业中，民营企业所占比重均超了一半，广州30强房地产开发企业更有近70％是民营企业。广东省统计局负责人早已宣称，民营经济独占广东房地产市场 “半壁江山”。

面对3年之后的现状，冯仑列出的转型趋势第一条就是私人公司、民营企业要向公众公司和混合经济转型。冯仑甚至怀疑，今后是不是还会有百分之百的私人企业。

这一切的变化来自游戏规则的转变，之前在获得贷款较为容易的年代，企业的竞争力比的是对市场的应变能力。如今，资本的门槛大大提高了，而能够获得资本的先天优势却大不相同。范小冲表示，政府在规则上是一视同仁，但民营企业融资能力较弱。阳光100能够感受到明显的压力。“阳光100发展速度最快是在2000年，以前两三亿就能运作一个项目，现在因为资金压力不得不放弃很多项目”，范小冲说。

清华大学房地产研究所博士谢岳来分析，近两年来，房地产的市场化程度实质上是在下降的。市场化程度下降的典型案例是北京36号地的拍卖，因为涉及土地招拍挂政策调整，最终的拍卖结果是由出价并不高的北京首开与城建联合体获得。而近期北京西三旗等地块拍卖显示出越来越难以琢磨的规律。这个趋势似乎还在继续蔓延。

冯仑也承认，房地产资源开始向政府集中，特别在低收入和经济适用房方面的资源。政府资源的集中会使这个行业的游戏规则发生非常大的变化。也就是地方政府和中央政府以保障公平和保证低收入家庭的居住为政策导向，来集中所有的房地产相关的资源，这会影响到企业的竞争环境。

对于政府掌控越来越多的资源，冯仑的评价是总体来说是件好事，但是个突发情况。

这是一个行业内的基本共识，那就是民营地产企业最好去香港上市。对于其中的原因，除了香港股市更加灵活之外，国内股市的诸多限制便是无疑的障碍了。



调控下的民营地产企业困境两轮房地产调控之后，民营房地产企业正面临着前所未有的困境，其来源主要是资本门槛的提高以及资源向政府集中。民营地产企业如何突破融资困境，买壳上市是否是“华山一条路”？民营企业如何在与拥有资源优势的国有企业对抗中生存发展？5月29日，本报记者姜洪桥将于您一起探讨。欢迎参与经济观察网互动栏目“新闻挖掘”。