中国特色的房地产（1）

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杜君立：中国特色的房地产（1）


安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。——杜甫

一 土地

在《乱世佳人》中，老奥哈拉对女儿斯佳丽说：“世界上只有土地值得人为之辛劳、奋斗和牺牲。因为只有土地是永恒的。”

人之所以存在，是因为地球。从人类诞生的那一天开始，人就依附于土地。没有土地就没有人，所谓“皮之不存，毛将焉附”。

人类所有的斗争归根到底也是针对土地的斗争；纠其根源，是因为人类基本的生存条件都来自土地——食物、衣服、房子等等。

上天赋予人类土地，土地是人类的母亲。人的生存权——人作为人活着的权利和对土地的拥有权自古就是每个人的天赋人权。社会的进化史从某种意义上说，是人对土地的掠夺与反掠夺史。

与欧洲封建贵族通过购买、继承的方式占有大量的土地相似，中国几千年社会基本也是以此方式建立了土地与人的关系，虽然每次王朝动荡屡屡打乱土地的正常交易秩序，但具体的土地所有者依然是芸芸民众。就此产生了占有大量土地的人物，叫做土豪、地主。

奴隶制度是土地占有者最原始最初级的创造，人类对牛马驯化的同时也驯化了自己的同类，或者说把自己的同类视作牛马。人类文明逐步觉醒，土地逐渐实现其生产资料的本来面目后，大量的小地主开始出现，人类社会进入封建社会。

小地主中的自耕农民在经营破产后变卖土地成为失地农民，转而成为佃农租种地主的土地，并交给地主租金（可能是粮食）作为地主土地资本的收益。也有一些农民被地主雇佣，就是地主反过来租用失地农民的劳动力，在地主的土地上劳动，地主以粮食或现金方式支付农民劳动付出。

土地在一次次兼并中逐渐向更大的地主手中集中，“一部分人先富起来”了，而失地农民越来越多，其生活与地主相比，贫富悬殊越来越大，社会矛盾加剧。这时就有人提出“打土豪分田地”。“革命”之后，老地主被杀死甚至灭门，新地主诞生，社会重新进行财富分配，土地矛盾暂时得到缓解。

美国、澳大利亚等是在新大陆建立起来的一个新国家。美国之所以诞生，航海技术仅仅是一个技术前提，而最根本的原因是新大陆的土地在吸引人。契约社会是文明社会的开端。人类法律常识与伦理常识都认为，哪块处女地是谁开垦的，那块土地就永远是属于他的，没有人可以剥夺。就如同占座位或排队，这是人类文明进化的基本常识。

美国建国史是从贩卖黑奴开始的，因为开垦大量的处女地需要大量的劳动力。工业文明开始后，北方的工业资本需要大量的自由劳动力，而南方的农业经济桎梏着大量的奴隶。因为道德伦理和经济伦理的矛盾，美国唯一一次内战——南北战争爆发。

但战争并没有撼动人类关于土地最基本的经济伦理，新兴的资本家开始大量的购买土地。因为他们知道，如果你觊觎别人的土地，你唯一合法的办法是谈判购买。甚至美国的政府用地和公共用地也是通过向私人赎买和购买的方式得到的。

有一个例子，沃克菲勒在纽约以较低的价格购买了许多偏僻的土地，然后将其中一块免费赠送给联合国，之后其周边的土地飞涨，沃克菲勒大赚。

世界上绝大多数国家也都是这样。简单一点说，土地是属于人的。

二 农民

几千年来，中国的土地也是属于这块土地上的中国人的。生于斯长于斯葬于斯，每个中国人人都祖祖辈辈生活在这块祖先留下来的土地上，人们在土地上劳动繁衍，为拥有自己的一块土地而勤劳数辈，盼望为儿孙多置一分田产。

但是——1949年中国所有的土地都归国家所有，每个中国人都无权拥有哪怕一寸土地。从此土地在中国也失去了其作为最大价值的生产资料的功能。

与此同时，退踞台湾的国民党政权也在台湾进行着一场波及全岛的土地改革——国家以赎买的方式从大地主手中大量购买土地，然后重新分配给贫穷农民。相比大陆，这场温和得多的土改极为成功地化解了社会矛盾和土地矛盾，使土地作为生产资料有力的促进了生产力的发展，为台湾的经济复苏奠定了良好的社会契约基础。当30年后红色中国的国家经济濒临破产边缘的时候，台湾已经跻身“亚洲四小龙”。

对1949的中国来说，土改并没有工业文明的需求和压力。中国依然继续着农业经济主导的社会体制。“人民公社”是这场土改的创意产物，所有中国农民都沦为了“人民公社”的“社员”——或者说，成为被国家雇佣的终身长工。

在一波一波的政治运动压制下，被“军事化”的“社员”实质上已经退化成国家的奴隶：衣服食物房屋统一配给（大食堂现象）、农具牲口和生活用品收归国有、结婚生育由国家审查批准（地主家庭子女极难通过）、子女被集中生活学习（做革命接班人）、禁止逃跑（逃荒）……由此引发了中国农业大倒退。痴人说梦似的“大跃进”导致了席卷全国的大饥荒，数千万“社员”沦为饿殍。

从1949到1979年的30年间，中国农民生活水平一直维持在饥谨的边缘，而国家由此积敛了无法估量的财富，对外发动了数场战争、以大量资金无偿援助阿尔巴尼亚等国、制造原子弹、在城市建设工厂、学校、图书馆以及公共设施……这就是这个国家的原始积累。

1980年后，中国第二次土地改革开始——“人民公社”被解散，“社员”恢复为农民，土地被国家“承包”给——实质是租给农民，中国农民实质上由国家的长工变为国家的佃农，交完“租子”后剩余的归自己支配。这种即使看起来微不足道的转变，中国农民的积极性仍然被极大地激发起来。中国农民在1949年后第一次从土地看到希望，30年来中国农民的生活水平第一次得到明显的提高。

与此同时，已经完成原始积累的国家开始了工业化和城市化的浪潮。城市中国人的生活开始加速度跃升。国家控制的计划工业经济使农资用品飞涨。有限的农业产出到了最高点后，土地收益甚至抵不上“土地租金”。城市化建设和南方新兴的工业对自由工人产生极大的需求。农民开始放弃租来的土地奔向城市。

大量的土地被过度的化肥和农药造成严重的生产力退化，从出生的婴儿到耄耋老者都不免的“人头税”和“三留五统”等数不清名目的沉重税赋使农民彻底绝望，外出打工的民工潮在中国此起彼伏。国家开始通过户口政策、《外出务工证》《计划生育证》《暂住证》以及收容、遣返、异地上学赞助金、城管等低级的手段，重重阻挠农民进入城市谋生，以巧立名目的收费、罚款、限制、暴力等形式，从这些中国最贫穷的人身上继续敲诈和掠夺。

工业化20年后，国家财富的疯狂增长令举世咋舌。这其间，国家一方面不断提高农民的税赋，另一方面，以市场化的名义巧妙地摆脱了对农民的医疗、教育等责任和义务。面对高企的医疗费和小学中学大学学费，农民依然难免一贫如洗甚至自戕的悲惨现实。

2006年，农业税和农村9年“义务教育”学费被富裕的国家慷慨免除——但是，一场针对土地的阴谋随之出笼。

三 城市

城市的诞生是商业繁荣的结果，是商业社会自然形成的。比如威尼斯就是一个典型。

1949年后中国开始从政治的考量“制造”城市，但因为没有商业支持，以行政功能和工业生产构成的所谓城市实质上是失败的。好在有从农村敛聚的大量资金投入，才使这些所谓的“城市”免于破产。

不客气地说，中国当时所谓的“城市”是在摧毁真城市的基础上建立起来的伪城市。毛就曾经对梁思成讲，他心目中的北京城应当是站在天安门城楼上一眼望去全是烟囱。这也就不难理解为何破旧立新，把西便门、东直门、永定门之类的北京城几乎全部摧枯拉朽——好在留下了天安门。

1980年后，市场经济被部分允许，商业开始起步，面有菜色的城市开始获得生机。依然以计划经济的工业化思想为先导的国家开始在城市周边大搞开发区，大量土地被从农业用地改为工业用地，无地可种的农民作为“占地工”转变为“工人”。可惜好景不长，金玉其外败絮其中的开发区多大夭亡。除过当时招商引资的官吏因为短期表面的“政绩”飞黄腾达外，农民和国家成为最大的冤大头。

2000年后，信息技术革命和贸易全球化的发展，使商业在中国被提到了前所未有的高度，第三产业为国家提供的税收越来越高。管理落后的国有中小型企业被国家以暧昧的手段变现甩脱，充满商业色彩的现代城市开始在中国脱缰狂奔。

房地产作为城市制造商，成为时代的新宠。城市的扩张随之引发了中国房地产业的圈地运动。土地成了全社会觊觎的猎物。土地的主人成了所有房地产商献媚讨好的全中国最牛叉的甲方。土地的主人——国家又笑了。

四 房子

全世界的人类都要住在房子（或者洞穴）里。房子可以是自己盖的，但必须盖在地上。土地也是一种商品，盖房子得先买地。

在中国，农民就是买了地自己盖窝。你钱多，你就可以盖皇宫那么大。

1949后，中国所有的土地成了国家的，中国人没地了；中国所有的房子也被国家没收了。但国家还是很仁义的，通过官吏对房子进行重新分配，虽然官吏住得更大，但保证每个人都不会露宿野外。至于你在这个房子里能住多久，那就要看国家的意思。

1980后，农民不再是“社员”了，住得太挤的就开始向国家请求借给他一块土地筑巢。国家经过研究，同意的话就会划给他二分宅基地让他盖房子。农民自己买材料请亲戚朋友帮忙就住上了新房子。

请注意，农民用来盖房子的土地除过交纳少量的手续费外，几乎是不存在土地租金的。从这一点来说，农民似乎像世界上所有的农民一样，在理所应当地继承着自己祖先留下来的土地。但他们实际并不拥有自己脚下的土地。你在使用它并不代表你就拥有它。

除过土地“免费”划拨外，也没有其他各种印花税、契税等税费，再加上人工的私下交易避免了缴税，实质农民住上房子仅需支付建筑材料成本和部分人力成本。这样我们就不难解释，为何在中国最贫穷的农民，其普遍的居住条件并不差。当然，在农村也没有人会拥有10几套住宅，即使他是一个有钱得盖得起10套住宅的农民，因为国家不会同意。

农民是社会发展的前期结果。进入现代社会后，大多数农民势必向城市居民——即市民转化。人不是蜗牛，可以背着房子走。

市民的房子问题如何解决，只能交给城市自然的市场去办。但国家——或者说政府作为社会正义的化身，必须担当起其义不容辞的社会责任。

简单的说，一般国家的对解决公民住房问题做法分为两种：租或者买。

前者，政府从土地所有者手中购买土地，政府再用国家资金建设住房，以比较低廉的价格出租给无房的市民，这就是“廉租房”，香港叫“组屋”。这种房子一般比较狭小，仅可栖身。租住廉租房者只有租期内的使用权（不可买卖或转让），无产权。

详细说说后者，商品房全部由私营地产公司购买土地开发，政府对无房户提供一定面积的免税补贴，比如每个公民有权享受50平方米基本居住面积，那么政府就对50平方米内免除政府税收。如果一个家庭3口，那么可以免税购买150平方米的住房。这样其房屋购买成本大体上就只包括土地产权（无限期所有权）购买成本和建筑成本。按地产业税收成本为40%计算，无房公民拥有一套普通住宅可以比市场价少掏40%。

那么国家的税收是否因此而损失呢？不是。因为公民购买的超过基本面积（比如50平方米）的那部分就要照样缴税，而且，如果是别墅或者第二套第三套住宅，那么其税率将会几何倍数提高。富人因此得到更好的居住环境，客观上也通过国家税收调节帮助了穷人。

作为二战后崛起的新兴国家，韩国和日本在这方面做得堪称楷模。

五 中国房子

中国人的居住问题是随着地产的炙手可热而成为全社会的热点的。

我们也可以按租和买来分头说明。

先说租。租房者一般是无房的公民。出租的房屋可分为公房和私房。

公房是国家或者说政府的房子。政府动用公共资金建设的住房也是用来给人住的。一般国家除过面向所有无房公民的廉租房，也有极为少量的公务员宿舍和政府首脑官邸，一旦不再为公民服务就自动取消居住（租住）资格，所以政府职员（无论高低）一般也只能依靠薪水通过地产市场自行解决住房问题。

福利分房前，中国城市几乎所有的房子都是“公家”的，是由国家租给“公民”居住的。其中许多房子是1949年从城市有房者手中无偿“没收”来的。同时也用国家的资金建设了大量的住房分配给——或者是租给市民（租金极低）。即使房少人多，且分配极为不公平，但因为没有其他解决渠道，所以大多数城市居民也就作罢。

国际上盛行的“廉租房”模式本来是解决城市公民住房困境的基本做法，但是目前中国的“廉租房”计划仅限于没有诚意的官吏们在给你画饼，无房公民就甭指望了。那么买不起房的中国无房者只好向拥有房屋的私人承租住房了。国家对这些无房者不仅不提供任何补贴，同时还向出租房屋的主人征收高昂的税赋，使穷人租房者负担更重。

再说说买房。

1980年后，市场经济改革开始，房屋的产权逐渐成为一种正常的商品。一些30年前被“没收”的房子被还给当年的房主（或后代），其他的公房逐步以“福利分房”的形式低价变卖给了房屋居住者。但因为中国的房子没有连带的土地所有权，仅限于房屋使用权，所以从理论上讲买房者其实还是个租房者。

后来国家以政策的形式明确：住宅用房屋一般使用期限为70年，商业为50年，工业为30年，等等。从此以后，中国公民购买房屋实质上是购买了房屋70年的使用权，而非国际惯例的无限期的所有权。

与“廉租房”只听楼梯响不见人下来相反，自从福利分房“过时”后，各级政府和官办垄断集团极其有效率地动用公共资源为自己建设了大量的“单位小区”。从土地划拨、设计规划、建筑管理、办证手续、物业管理，这些“单位小区”地段好、规格高，然后以极低的价格出卖给集团内部人员。

比如郑州市紫荆山周边的“水利部黄河水利委员会”住宅楼，内部人员集资仅1000多元/平方米，相同位置的楼盘市场价则达到将近6000元/平方米。而且他们花1000元所持有的《中华人民共和国房屋产权证》和你花6000元的结果是一样的、在交易时是等价的！再补充一点，“黄委会”公务员的薪水之高绝对不是你所能想象的。

仔细留意一下，中国最近反复声明要全面禁止公务员群体——即所谓的“党政机关”集资建房。这个声明的现实背景其实是——这已经成为了中国特有的一种普遍现象，公务员群体根本不需要从市场中解决住房问题，他们利用国家赋予他们的权力，动用国家资源，已经基本解决自己的住房问题。

所以说，中国公民的住房问题其实只是体制外群体的住房问题，而不是所有中国公民的问题。

关于减免土地款和国家税赋后价格较低的经济适用房（以前叫做安居工程），一直以来亦多为体制外群体所诟病：首先是数量少，其次面积上堪比豪宅，关键是通过阴暗手段分配。所以本该惠及广大无房穷人的该计划最后沦为政府无良官吏的私家娼妓。真正针对的目标群体被鸠占雀巢，实施该计划的正义初衷被付之阙如。

六 黑幕

房地产开发一般从拿地开始。在土地完全归国家所有的情况下，地产商只能向国家购买。理论上，中国的土地由国家临时租给个社会团体使用，按土地的使用情况可大体分为官办机构和民间机构使用。地产商其实是向国家购买土地的使用权。

对官办机构所使用的土地，地产商必须通过各种正当不正当的手段，与政府和当时土地使用者进行三方协商，最后支付给现在土地使用者高昂的转让费后，地产商才可以拿到土地使用权。

对于民间机构所使用的土地，比如农民的耕地或宅基地，地产商往往只需直接与政府交易，支付过高昂的土地款后，可直接从政府那里拿到土地使用权。在这个过程中，土地当时使用者的权益往往被国家粗暴的忽略，从而引发接连不断的拆迁暴力事件。

正因为独此一家的中国土地市场垄断所造成的奇货可居，中国的地产商几乎都是从土地掮客演变而来。利用与管辖官吏的勾结从而非市场化拿到土地，土地掮客们只要一转手，其市场交易差价就极为可观。正因如此，中国的土地黑幕屡遭社会杯葛，国土资源部门的贪腐丑闻也一直不绝于耳。

央视的一个经济栏目曾经做过一档访谈。现场有人直斥中国地产商没有一个是干净的，他指的就是拿地过程中的权钱交易和肮脏黑幕。嘉宾王石尴尬申辩，万科一般拿到的都是第6手、第7手土地。经过多次转手，土地成本过高，只得在产品上下功夫。结果万科的房价一直偏高，好在产品品质比别人优良，所以艰难的成功了。

对食利自肥的中国各级地方政府而言，出卖官办机构的土地使用权几乎无利可图，而城市预留给地产商的储备土地也极其有限。因此，民间机构所使用的土地就成了国家与中国地产商合谋的刀下之俎。

正是基于这样的背景，中国各个城市的地方政府以建设新城区、大学城、CBD等名义大肆圈占土地、侵占珍贵的耕地，为地产商提供取之不尽的土地资源。城市周边的农民被从自己祖祖辈辈生活的土地上驱离。政府以数十万到数百万不等的土地租金将土地使用权拍卖给地产商。前土地使用者（农民）仅得1%不到的所谓补偿。整个土地易主过程不存在谈判，农民作为弱势群体往往被暴力剥夺了其应有的受尊重的权利。

与原住农民被剥夺相反，各级地方政府收益多多：巨额的土地资金使地方财政赚得锅满钵满；权钱交易使当事官吏富甲一方；大兴土木的新城市建设为地方大吏赢得飞黄腾达的政绩……

七 房奴

中国加入WTO许多年了，但中国的金融业却迟迟不许对外开放。封闭垄断的官办中国银行业以其烂帐之多创世界之最。世界惯例的存贷款利率差距一般为20倍，而中国银行业的存贷款利率差达到不可思议的300倍，再加上中国公民对未来的恐惧所导致的高存款比例，使中国银行业可以以最弱智而无耻的方式盖豪华办公大楼、发高薪，而从没有崩盘的危机感。

中国地产的发力直接原因并不是住房需求，而是银行业的全面介入。作为投资巨大、资金运转周期漫长的地产业，没有银行业的支持是绝对玩不起来的。从土地抵押贷款到住房抵押贷款，银行的托市使地产商可以以小搏大，仅用少量的自有资金就可以撬动十倍以上的项目。

举一例子，地产商以400万/亩从政府手中拍卖购得100亩（66600平方米）开发用地，（政府用多少钱打发原住农民不提。）共计资金4亿。在交纳给政府1亿（或者更少）土地首付款后，地产商拿到土地使用证。地产商用土地证找到银行官员“协商”，以土地质押取得30~70%的贷款。按50%即2亿计算，地产商现有资金已经从1亿变成2亿。

经设计规划，假设为普通多层，容积率为3，建筑面积为20万平方米，总共2000套房子。项目开始，建设承包商必须带资进场，替开发商垫付前期施工材料费用。同时开发商开始预售楼花（排号认筹），收取购房者定金。一般排号情况达到150%，每人2万元，开发商将收到6000万定金。

基础施工结束，政府发放销售许可证，开发商开盘解筹。通过销控手段，销售房价低开高走，在销售期间房价被人为的从4000元拉到6000元，其中附属的底层商业用房价格更高。按住宅均价5000元计算，可以收到10亿，再加上商业地产（商铺）销售2亿，总共销售款可达到12亿。

购房者以按揭贷款购房。房地产商以购房者的名义从银行套回100%的房款。甚至有不少开发商冒用他人身份证骗取银行贷款。

12亿的地产项目，土地成本为4亿，开发商替国家征收的30多种税赋约为4亿，按国内较高的建筑成本500元/平方米计算，建筑成本为1亿，开发商最后毛利润为3亿，净利润为2亿，利润率为100%。

从这个例子中可以看出土地成本占房价的33%，国家向购房者征收的税费占33%，建筑成本仅占10%。从这里我们也就不难理解为何贫穷的农民都有房子，而相对富裕的城市“中产”却买不起房子。因为国家从农民必须栖身的房子上几乎没有捞取钱财，而要从城市“中产”身上榨取超过房子价值近乎7倍的利润。

仍以上面的例子说，100平方米的房子售价50万，占用土地30平方米，土地70年租金一次给国家交清——即土地款17万。假如你是一家3口，你作为一个国家天经地义的公民，你却连10平方米的土地使用权也没有。为了你有个栖身之处，你还必须给国家交纳房子价值（5万）3倍以上的税费（17万）。这就是一个公民在这个国家的待遇。相比之下，中国农民在住房方面的公民待遇似乎要好一些。

中国是世界上劳动力成本最低的国家之一，以农民工为主体的建筑行业更是廉价，而且常常被拖欠。但廉价的他们所建造成的房子却被卖成了几乎世界最高价，令东京、伦敦等发达城市的房价相形见绌。

上面的例子并不是一个极端的个案，其实在400万/亩的土地上，一般建筑规划都为30多层的高层建筑，容积率达到7以上，而单位建筑成本上升些微。在土地价不变的情况下，政府税收和地产商收益将在原先的基础上翻一番还多。

地产商与政府、银行合谋，共同对购房者设计掠夺。购房者一旦购房，地产商和政府就功成身退，然后购房者就陷入银行这个代理人数十年的压迫和剥削之中——房奴者，房子的奴隶也。房子无罪，房子不会奴役人类，房子只是一个工具、道具。那么你是谁的奴隶？