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蒯海章 仲小瑾
◆中图分类号：F293.3 文献标识码：A
内容摘要：旅游房地产是旅游业和房地产业相结合的一种经营形态，也是发展我国旅游业和房地产业的途径。本文旨在通过分析我国旅游房地产开发现状，找出存在的问题并提出对策，以促进旅游房地产开发的健康发展。
关键词：旅游房地产 开发商 时权酒店
近年来，旅游房地产取代了传统房地产、商务房地产等房产项目，成为众多开发商的新宠。旅游房地产是伴随着旅游业的发展而发展的，也是房地产开发到一定时期的产物。旅游房地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新的产业模式。旅游房地产可分为以下几类：景区住宅、风景名胜度假村等，是指开发商利用旅游优势开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目；时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间段的一定年限的使用权；产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理；养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用；运动度假村，指在高尔夫球场、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。
从产业本身的特点上来讲，旅游业和房地产业都是属于关联性很强的产业，房地产业是旅游业发展的重要支持，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，因此，从某种意义上讲，二者的结合有着必然性。旅游房地产业作为一种新兴业态的出现，是在全球经济增长和环境变化的影响下，房地产业和旅游业二者互动发展的结果。房地产业向旅游业的渗透使旅游房地产业逐步从房地产业分割出来，成为一种新兴的边缘产业。
我国旅游房地产开发中存在的问题
由于旅游房地产的形态符合旅游业和房地产业产业升级的内在要求和市场需求趋势，因而，它必将获得快速、持续的发展。但是，我国旅游房地产起步较晚，相对于其他发达国家而言，目前还存在很多问题，本人认为主要可以从以下几个方面来分析制约旅游房地产发展的因素：
（一）开发商认识不足
开发商对旅游房地产的开发和经营缺乏全面深入的了解。如何将别国的经验本土化成为旅游房地产开发经营关注的问题。尽管旅游房地产开发项日已经在全国范围内付诸实施，但对于一些根本性问题还缺乏系统研究。如果盲目开发可能造成资源的浪费和环境的破坏。例如武陵源核心景区天子山曾建成几十平方米的旅店.，张家界著名景点锣鼓塌建造的“宾馆城”等都影响了景区的审美价值，造成自然景观和人文景观的不和谐。
（二）专业人才缺乏
旅游房地产涉及旅游、房地产、计算机网络等多个领域,对从业人员的素质有较高的要求。其从业人员不仅需要具备旅游规划,饭店管理,市场营销等专业技能,更要熟悉房地产业运作方式以及IT技术等相关知识。但是目前从事休闲度假旅游房地产工作的人员或者是原先旅游业从业人员,或者是从房地产业转过来,通常都缺乏综合的专业能力。
（三）相关制度不健全
目前，我国现有的房地产相关法规制度与旅游房地产的开发经营不配套现象非常严重。如我国《商品房销售管理办法》第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。这对于以分时度假为代表的度假村的开发进行了明确限制。行业法规的不完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。比如“康巴斯”、和“派克林”等销售公司，在销售分时置业卡时，声称可以用RGI全球交换系统进行度假交换，在获利数百万美元后却销声匿迹，甚至在部分地区还出现了一些小公司借分时度假之名进行非法集资的现象。
（四）消费者观念未转变
旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，特别是时权酒店、产权酒店在销售中多采用先期发售、出售一定时间使用权以及投资回报等方式，这很容易被消费者误认为是非法集资或是个别开发商套钱行为。加上中国人超前消费意识不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房产权，这对于大多数中国老百姓来说不太容易接受。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。
解决我国旅游房地产问题的建议
（一）制定相关法规
旅游房地产是旅游业与房地产业的有机结合，因此，国家旅游局与建设部应相互协助支持，制定出适合旅游房地产这一特殊产业模式的法律法规，如对旅游房地产业务的界定,开发商、销售商、交换商资格的审定,融资过程的管理,合同规范化管理,消费者期权、所有权、使用权的保护等方面的法律法规。同时，应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应结合具体条件进一步推行带薪休假制度，并联系单位实际情况，由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费的过度集中，使得旅游房地产一年四季能得到重复利用。
（二） 规范经营和行业自律
旅游房地产开发,必须沿着旅游产业和房地产业的思路运作,切忌一哄而上。开发商不能只看中旅游房地产项目资金回笼快、收益稳定的好处,更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场，才能通过房地产规划设计，稳步有序地进行开发。
针对目前旅游房地产开发商良莠不齐、甚至出现欺诈消费者行为的现象，旅游房地产管理部门应建立旅游房地产开发商信誉档案体系。消费者可以对开发商的不良行为进行投诉，也可以对开发商的优良行为进行标榜。通过对开发商信誉档案的公开，不仅可以有效地规范开发商的自身行为，也可以使消费者树立投资旅游房地产的信心。
（三） 提高旅游房地产开发的创新意识
与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，它出卖的是它的功能，它的服务，它的软性消费品。所以开发时要有创新意识，避免同一旅游地在产业与项目结构上的雷同，项目开发要综合考虑人口、民俗、文化、环境等因素，培植独特优势。在营销手段上，也必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不要限定于房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度地挖掘。
（四） 重视旅游房地产开发人才培养
由于房地产旅游开发的专业性和复杂性，其从业人员需要拥有丰富完善的知识结构，鉴于目前旅游房地产人才的匮乏，可借鉴房地产估价师及房地产经纪人管理办法，通过国家统一认可的考核，对从业人员进行规范上岗。在保证旅游房地产开发人才的高质量和高水平的同时，也规范了整个行业的职业行为，令从业人员在相互沟通、协调的同时，实现整个行业资源的整合和共享。
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发表于 2007-5-21 15:31:22