房产交易增税效应与市场走势分析

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吴小钢

　　◆中图分类号：F293.3文献标识码：A
　　内容摘要：商品房住宅价格持续上升的现实已经引起全社会的广泛关注。本文结合国家“房产新政”以及市场对政策的反应，深入分析了我国房产市场，特别是商品房住宅市场独有的一些特征，重点阐述了房产交易增税的政策效果。
　　关键词：房地产 商品房 住宅 政策
　　
　　尽管理论界和房地产业界对这些年我国房地产市场状况的看法不一，有时甚至存在激烈的争论，但是对于许多城市商品房住宅价格的持续走强，官方主导的观点还是认为当前房价属于异常涨升或房地产泡沫，从而有了一系列国家相关紧缩政策的相继出台。
　　在这些政策中，国家2006年8月1日开始实行的房产新政是业界最为关注的政策之一，房产交易市场的目光大都集中于房产新政所规定的税赋增加，因而7月底的前几天不少城市都上演了房产交易的“避税大战”。比如，北京二手房在2006年7月27、28、31三个工作日的总过户量为3660户，日均1220户。对比2006年8月1日的100户过户量，前后相差悬殊；上海、杭州等房地产热点城市也都有与北京类似的情形。
　　国家为了抑制房价的过快增长，规定自2006年8月1日起对购进5年内的商品房住宅进行转让时，要缴纳5%的营业税及其附加，同时缴纳20%的所得税。按照上述新增税赋的估计，一般的有税房源要提高7%～9%左右的交易成本，这无疑会极大地抑制住宅房产的交易量。如果新的政策使得购房需求下降，最终导致住宅价格相对平稳，那么无疑是一项利国利民的好政策。但是，从10个月的市场实践分析，全国各大中城市的商品房住宅价格跌少涨多，新政策并没有带来预想的成效。
　　
　　我国商品房住宅市场的特点
　　
　　 （一）市场具有不完全竞争性
　　当前我国的房地产市场还仅仅是一个准市场，作为参与其主体的房地产企业其实根本不属于真正市场的竞争者。
　　这是由于掌握着市场多数资源的房地产企业往往与政府管理部门存在着千丝万缕的联系，有些企业干脆就是政府一些部门的下属机构，尽管表面上进行了改制、脱钩。这类企业可以比较方便地从所谓的土地招标中得到自己满意的开发用地，甚至得到指定的政策性房地产开发项目。这类企业对政府的依赖以及政府对其呵护的先天条件，决不是任何其它一家一般企业所能够比拟的。
　　其次还表现在超额利润的获取方面。在一个真正市场竞争的环境中，应该很少存在无风险地得到100%甚至更高稳定收益的项目。即便是在我国目前市场经济程度尚不充分的社会里，能够发现除房地产以外的这样超额利润的行业也是很困难的，而这样的现实确实明白无误地普遍存在于房地产开发项目中。我国的房地产企业在政策的庇护下能够以很低比例的自有资金加上大比例的银行贷款启动开发项目，最终挣得无风险的所谓商业利润。当然，这样的利润最后同样会被得主们描绘成10%左右的合理利润，甚至还可能出现帐面亏损的财务报表，并得到政府管理部门的首肯。
　　而对于一些真正的民营房地产企业，如果单靠这里所谓的市场竞争，是很难得到众人普遍看好的房地产项目的。
　　（二）政策具有易变性
　　首先是金融政策方面的问题。房地产市场是一个资金密集型的市场，无论对于发展商还是建筑商，抑或是商品房产的个人购买者，都必须具备较强的资金实力或融资能力。就当前及今后一段时期内而言，房地产市场各方的参与者需要靠借贷进行相关的经济活动应该是不争的事实。因此，国家针对房地产市场的金融政策显得尤为重要，是稳定市场的基石。从现实看，单就最近几年内出现的涉及房地产银行贷款时紧时松的政策变化，就导致了市场的极大不稳定。
　　在两年前的浙江，当银行突然收紧对房地产企业的贷款时，不少楼盘立即陷于难以为继的局面，企业不得不求助于比银行贷款资金成本高若干倍的典当资金以解燃眉之急。这种利用典当资金建房的事例或许只有在我国的特殊国情下才会出现，并成为当时工程建设行业和融资行业的一道独特风景，引起社会的广泛关注。这样拉动开发企业资金成本的金融政策，势必提高房屋的建设成本，最终造成商品房住宅价格的提高。
　　与此对应的是，对个人的住房贷款也时紧时松。有时银行为了开拓业务，会广泛宣传，甚至亲自上门为个人房贷服务；有时又摆出官商的架子，不理不睬；也有为了某些统计数据的漂亮，将风险小的个人房贷移植到其它贷款业务之中。多变的贷款政策就连专门从事个人住房信贷的业内人士，也要经常了解最新的文件规定和文件以外的上级精神。
　　其次是土地管理政策问题。城市中的房产开发用地计划直接关系到房地产市场的价格走向。在我国，政府是土地的惟一供给者，土地供给存在着无与伦比的垄断性。土地管理政策的松松紧紧，必将导致一部分人在这个市场中暴富或亏损。比如，突然停止某类用地的审批、随意改变城市用地规划等行政上的突发行为，都很有可能搅乱社会正常的房地产投资活动，造成人们心态的不稳定。这个问题中，别墅用地方面的政策是最能说明问题的。避免一些人依靠政策的“红利”不劳而获地致富和由于政策的改变而致贫，应该是一个现代型政府努力达到的勤政目标。显然在这方面，有关方面做得还很欠缺。
　　再次是住房改革目标的反复无常。上个世纪八九十年代的住房改革曾经是牵动全国千家万户的艰难的社会工程。取消国家和企业的福利住房分配制度，建立商品房体系，实行货币化安置制度的改革设计最终走上轨道。
　　但是，就在亿万民众对这项改革做出最大的理解和最大的牺牲，并以此换来住房制度改革的初步成效后，改革的成果最后却又被一些包裹着部门特权及个人利益的经济适用房、单位自建房、集资房等五花八门的“审批房”、“权利房”和“身份房”所吞没。事实上，全国的政府公务员及其参照公务员管理的一大批人群都没有真正进入住房改革后的住宅市场。他们一般是以市场价格三分之一或一半的付出，得到自己的私有房产的。住房改革目标的反复无常使得刚刚走上市场方向的住房分配制度进入一个似是而非的价格双轨制的怪圈。
　　
　　房产交易增税效应分析
　　
　　（一）增税的一般效果
　　根据一般的常识，增税是扩大政府税源和限制投机交易的有力工具。政府在经济困难、财源紧张或需要抑制某些商品市场投机交易的情况下，通常会采用提高已有税种的纳税比率或增加新的对应税种的方法。
　　近年来，国家的税收增幅一直远远大于国民经济的增加幅度，因此当前针对房地产市场的增税政策，应该理解为政府为抑制商品房过度投机所采取的措施。政府希望通过增加商品房住宅交易环节的税赋，提高房产投机交易的成本，从而达到稳定房价的目的。
　　但是，住房需求在我国有着不同于其它一些国家的特殊性，同时住房在我国也非常不同于其它的生活用品。从经济学意义上讲，我国的住房属于价格非弹性商品，并且属于价格非弹性商品中的一类极特殊商品。
　　首先，尽管从理论上讲人们的购房需求可以随着房价的上升和交易成本的提高，转而从房屋租赁市场上获得生活的满足，可是我国传统的安居乐业思想根本容不得一个意欲成家立业的年轻人借助租房达到顺利成婚的目的。其次，我国信用体系的缺失，使得民间资金难以找到满意的投资渠道。加之社会保障体系的不健全，一般民众手中应对家庭未来医疗、养老、教育等不可测需求部分的临时结余金也要寻求自我金融资产的保值和增值。这样以来，房产投资便顺理成章地成为生活消费与金融投资两者兼得的理想方式。
　　我国社会对住房商品的强大刚性需求，很大程度上会无视房产税赋的增加而一如既往。
　　（二）房产契税的效应
　　毋庸置疑，政府对个人的房产交易契税政策直接影响到交易成本的高低。但在现实中，房产交易契税的变化在新房销售方面对买方的影响似乎不甚明显。一个家庭是否购置住房，多数只看重房子的使用价值、单价，以及是否有增值远景。在买房的人群里，甚至许多人都根本不知道房子住进去以后还要向地方政府交纳一大笔叫做购房契税的地税费用。对于商品房住宅，目前这笔费用一般是总房价的1.5%～3%。
　　现实中确实也有新房在突发的政策变故下出现暂时滞销，但是只要是面向大众的一般住宅，这些年各地基本上都销售顺畅，一些购房的心理影响不少是来自二手房市场的传导作用。在国内个人投资渠道不畅通的情况下，相对小额的投资资金和家庭备用金也只有在房产交易市场里寻求保值和增值。在房产交易的环节里，特别是有专门的房产投资者参与的交易里，交易成本便显得比较重要。正因为如此，才有了本文开始提及的“避税大战”。但是，在房产中介的实务中，由于税赋增加而出现的房产投资（投机）者不惜成本的抛售现象，却是极为罕见的。相反，现实的情况往往是卖者挂出“净价”的报价。这样就把政策增加的税赋全部或部分地转嫁给了买方，从而变相地提高了市场上住房商品的价格。
　　国家目前对商品房住宅的调控新政策与2004年杭州市政府在当地的做法基本类似。当年杭州市政府为了应对多年快速上涨的房价，在契税政策方面出台了对商品房市场交易的一些限制措施，其中一条是对两年内再次过户交易的房产征收20%的所得税。尽管该政策使二手房市场急剧降温，交易量迅速下降，许多经纪公司人去楼空，但是房价仍然有涨无跌。增税的结果使得政府减少了税收，房产交易市场有价无市。凄惨的市面对买卖双方都产生无形的杀伤力。随后不到一年，20%所得税的政策事实上予以取消。
　　笔者认为，在住房刚性需求的市场状况下，采用增加税赋的方法抑制我国上涨中的商品房住宅价格是极为不科学的，存在一定弊端。
　　
　　稳定房价的思路
　　
　　在我国现阶段的国情下，能够达到稳定房价的手段是明显存在但是又难以贯彻施行的。
　　首先就是要把城市中的拆迁率降到最低。单单从理论上讲，当一个国家经济发展到一定程度的时候，将出现中小城镇的高速发展时期。这说明一个国家的城市布局结构更加趋于合理，社会财富更加趋于平均，因此城市扩张是社会进步的标志。但是一些人片面理解城市的扩张，他们把城市扩张等同于一个“拆”。这样的城市化进度不但对商品房价格有很大的向上推动作用，而且有损于政府在市民当中的形象。因此，切实保护私有房产的个人利益，切断“拆”的法律根基，是稳定房价的手段之一。
　　其次，房产与地产在物质形态上是共生共存的，商品房住宅的价格包括了土地价格与建筑物价格在内的所谓房地价格。在目前我国几个高房价的地区，房价中的土地价位往往占到房产总价的60%以上。因此，政府如果将70年土地使用费用分配到以后数年里逐步征收，那么新建商品房住宅的一次性成本将大为下降。这是抑制房价上升最为有效的手段，同时也是打击地方官员短期行为的良方。
　　最后，与现行增税政策相反，要降低房产契税、交易营业税等税赋。理论和实践都表明，对于在我国价格非弹性的住房，增加房产交易成本的政策只能够促使房价上升、交易清淡、市场萎靡。只有降低相关的税赋，才有可能促进房产市场的兴旺，才能便利需求者购房，才能降低民众的购房成本。其效果已经能够从增税后房价迅速上升的市场现实中得到反证。