陈庆贵：40%的房地产利润被谁消化掉了

bmulb2002

2007年05月18日 17:16红网

  近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20％，房开商能够拿到其中40％的利润，余下超过40％的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”（5月11日《经济参考报》报道）真是不说不知道，一听吓一跳。
在我眼里，这又是一条让相关部门尴尬的消息。近来，国内房地产市场出现让人百思不得其解的奇观：同是政府职能部门，对同一地区的城市房价分析报告却作出两种截然相反的判断；而当地老百姓在“一边说升，一边说降”报告面前不知所措的同时，只能眼睁睁地看着不断攀升的房价而叹息；政府职能部门认为城市房价5.5％涨幅在全世界范围内都属“健康”范畴的同时，国家对房地产宏观调控却不见收手迹象。有专家在《中国经济周刊》撰文诘问中国房价“三个矛盾”：矛盾一，官方数据为何“打架”？矛盾二，“数据”说房价降了为何老百姓却感觉房价升了？矛盾三，“健康”的数据为何还要宏观调控？不客气地说，“三个矛盾”背后折射的是有关地方政府和部门执政能力低下的尴尬。在现下房地产信息披露让人如堕五里烟雾的情势下，现在又冒出一个房地产商自曝灰色产业链的揭秘信息版本却出笼于中央权威大报，岂非让有关部门尴尬复尴尬！

老实说，在有关部门自相矛盾的房地产数据发布渐失权威公信，公众对一头雾水的“大道”消息几近丧失耐心的情况下，一些“小道”消息反而更令人信服。尽管我无从得知房地产商自曝的灰色产业链在房地产业的发生几率和生态面积有多大，但我并不怀疑其真实性。因为一则它来自中央级权威大报，另则它不存在被“平均数”掩盖的猫腻和为利益集团张目代言的由头和嫌疑，三则其所描述情形大抵与我了解的当下房地产生态龃龉不大。唯其如此，我对房地产业走向想来愈生后怕。

我之所以对房地产业走向想来后怕，不仅是因为当前一些地方房地产生态“黑漆漆的，让人看不见光明”。房地产商总结的三个公式颇能说明问题。第一，“招拍挂”公式：内行“懂门道”=消化两成利润。土地价格、开发成本是不少房地产商对外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”才是房地产商降低成本的主要渠道。要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。房地产商认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。

第二，高利润公式：改规划+乱测量+滥用料=高利润。修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。要用4成利润为职权部门买单。“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90％以上由开发商直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。我后怕，还因为官方发布的房地产数据的科学性和准确性是房地产科学决策和有效调控的前提，官方数据“打架”，何谈科学决策和有效调控？更为可怕的是，数据“打架”还在潜移默化中损伤了政府社会公信力和公众满意度。

“长太息以掩涕兮，衷民生之多艰”，时下不少地方排解住房这个民生问题远未达到“居者有其屋”的底线水准和基本境界。面对一边是业内此起彼伏“房市健康发展”、“今年最高价，明年最低价”的鼓噪叫嚣，一边是业外“房子在地上，房价在天上”、“何时买得起房”的抱怨诘问的房市困局，房地商开出解药：我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20％，房开商能够拿到的利润占房屋价格40％，还有40％就是被各种“灰色开销”吞噬了。

其实，只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40％的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。可见，解决房价问题不是没有办法而是未想办法；不是办法复杂而是生态复杂。话说回头，设若不排除“信息失真”和“生态腐败”这两个路障，地产商惊世骇俗的良苦建言等于说了白说。