“数据房价”暗含玄机 楼市调控是否已到位?

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　　要警惕某些城市借助“数据”有意无意地传达一种信息，即“楼市调控已经到位”，
“不再需要出台其他调控举措”，甚至对已出台的政策终止执行。

　　“我不知道该相信统计数据呢，还是相信我自己的询价？”王维杰准备买房，对
房价的关注已有大半年了，但他越是关注就越是狐疑，因为“数据房价”与“感觉房
价”这“两种房价差距很大”。

　　上海白领王维杰只是各地众多数据房价“怀疑论“者之一。时下，街头巷尾、网
络报章之上，对房价的质疑声浪，充盈耳鼓。

　　上海楼市在全国一向具有风向标意义，其“数据房价”、“感觉房价”、“市场
房价”究竟如何？出现差距的原因何在？呈现一幅上海楼市的真实图景可能比十个回
合的“论战”更有意义。

　　业内人士认为，“真”或者“假”的定性往往使得问题简单化。在房价问题上，
与其说真相与假象的纠缠无时不在，还不如说它所折射出的现实与预期的落差依然存
在，并且还在拉大。

　　问题的关键不是指责某个城市的房价是否“统计”有误，而是应该警惕一种倾向：
某些城市借助统计数据在有意无意地传达这样的信息－－“楼市调控已经到位”、不
再需要出台其他控制性政策、措施了，甚至主张终止执行已出台的政策。在住房保障
体系尚未完善、房价没有调整到合理水平的现实背景下，这才是房价涨跌“迷雾”的
负面影响之所在：不仅误导百姓的心理预期，而且可能左右中央政府对房地产调控形
势的把握，让楼市政策的制定者产生误判。

　　“数据房价”：由升到降令人猝不及防

　　排队购房的“盛况”再次出现在上海楼市。４月伊始，“上海滩花园”、“万科
新里程”等多个楼盘售楼处排起了购房长龙。人们记忆犹新，最近一次出现这一局面
的时间是在２００５年初。眼下，楼市“小阳春”似乎回来了。

　　但在今年３月初，上海社科院推出一份报告说，２００６年上海住宅价格指数增
长了－０．５％，是上海房价自２０００年持续上涨６年以来出现首次下跌。这只是
去年以来出现的众多显示上海房价下降信息的数据中的一个。

　　上海社科院有关研究人员在２００６年９月完成的另一份调研报告还显示，上海
楼市的供求关系已经出现了逆转，未来供应将远远大于需求。

　　短短数月，房价数据一变再变。２月份，国家发改委和国家统计局联合发布的今
年全国７０个大中城市新建商品住房销售价格指数显示，上海的新房价格经过此前持
续１０个月的同比下跌后首次止跌。３月份，中房上海指数办公室发布的最新月度报
告显示，中房上海住宅价格指数为１３１０点，比２月份上升５点，涨０．４％。更
关键的是，这一指数比去年同期涨３．６％。

　　房价上行的同时，交易量也在逐步放大。根据中房上海指数办公室统计，３月份
上海新房成交规模为１８７．９万平方米、１５９２６套。整个一季度总成交量为４
６１．７万平方米，比去年同期增长１１％。

　　不仅一手房在涨，上海二手房办公室最新统计显示，３月，上海二手房指数也较
上月增加６点，达１６５８点，环比上升０．３７％。

　　一季度房地产开发投资也在明显提速。上海市统计局４月２３日公布的数据显示，
一季度上海房地产开发投资３０１．０１亿元，比去年同期增长１９．８％，增幅同
比高出１３．６个百分点。其中住宅投资２０２．９７亿元，增长１９．８％。而去
年全年，上海房地产开发投资月度增幅都在１０％以下。

　　在许多潜在购房者的印象中，“数据房价”由跌到涨的转换来得有些猝不及防。

　　“市场房价”：局部分化而非全局“回春”

　　“市场房价”究竟如何呢？与数据房价吻合还是背离？日前，本刊记者走访了上
海内环、中环、外环的代表区域：徐汇、静安、黄浦、杨浦、虹口、闸北和闵行共７
个区的新盘和二手房市场，获得的情况也清楚地表明，眼下上海房价走势呈区域性分
化，外环线以内上涨势头明显。

　　闵行区顾戴路新楼盘万源城靠近外环线，二期到２００７年３月份才交房，但现
在均价已升至每平方米１．１万元。在２００５年３月楼市调控之前、上海房价达到
峰值时，万源城斜对面的楼盘江南星城当时的最高房价也不过１万元。宏观调控后，
这一板块的房价最低时曾跌至７５００元／平方米左右，而现在，已涨至９０００元
以上，高的已超过万元。

　　位于徐汇区辛耕路的永新城是外销楼盘，均价在２５０００元／平方米左右。目
前销售已进入尾声，但来看房的人依然较多。售楼现场一位自称是开发公司员工的人
说，从一期开盘到现在，每平方米大概涨了５０００元。

　　静安区的远中风华城宝属于高档楼盘，均价达３７０００元／平方米，以外销为
主。网上房地产的数据显示，此楼盘住宅总套数２９２套，已售套数１２９套。“都
是这个价，只涨不跌。”售楼小姐说。

　　与新房相比，近来上海二手房的涨势更明显。位于闵行区春申路、沁春路附近的
三春汇秀苑，一期有２０００多户，目前入住率只有３０％左右。投资客在春节后开
始放量抛房，但价格不降反涨。２１世纪房产的物业经理冯新华说：“这里（闵行区）
的房子从去年底到现在一直是处于上涨的走势。”

　　本刊记者发现，与以前不同，眼下上海房价趋涨有以下特点：其一，不是有价无
市，而是量、价齐升。天天房展网研究中心的数据显示，截至４月２３日，网上可售
房源由年初的２４６１．２４万平方米下降到２１９６．６４万平方米，可售住宅的
套数由年前的１０万套下降到６．８万套。价格方面，今年以来中环线以内没有单价
低于８０００元／平方米的成交记录，内环线以内则没有１００００元／平方米以下
的成交记录。其二，投资客较少，多以刚性需求为主。其三，区域分化明显，热销楼
盘多位于中环以内的近郊区，如３月份成交前十位的区域，除浦东新区以外，９个是
郊区。其四，一个板块内新开的标杆楼盘对本区域的整体房价拉抬作用明显。

　　历史经验表明，第二季度往往是一年中楼市进入销售旺季之时。上海房地资源网
上的统计数据显示，４月份前半个月，上海一手房成交量在逐步放大。如果这一势头
能延续到６月份，那就意味着上海房价进入新的上涨通道。

　　不过，知名房产专家蔡为民认为，现在说上海楼市调控到位还为时过早。目前市
场上的购房人绝大多数是自住客，他们具有精算、务实、购后退场的特性。这使得楼
市买气不容易产生扩散效果，无力牵动市场的全局繁荣。此前“遍地开花”萎缩到现
在“板块选择”，乃至必须迎合市场才能胜出的“整体疲软，局部突出”的楼盘表象，
恰恰说明了目前市场景气正处于盘整向下的阶段。房价需经过一个挤泡沫的过程之后，
市场才能重新走向坚挺。而这样的时间点，可能出现在明年下半年。

　　暗含玄机：房价调控是否已到位？

　　有一个奇怪的现象：多次披露的统计数据显示，上海楼市的调控正朝着预期的目
标发展，小幅调整而又稳健前行；但市民们的感觉却与此迥然相反。准备购房的陈惠
芳就是其中的一位。陈是上海市劳动和社会保障学会港口工作委员会的秘书长。“不
知道他们是怎么计算数字的，反正我是没感到（房价）下降，”她说，“不继续涨就
谢天谢地了。”

　　更显蹊跷的是，即便用官方公开的数据进行测算，不同机构得出的结果亦迥然不
同。上海房地产机构易居研究院将上海房地局网站“网上房地产”２００６年每天公
布的成交信息汇总，测算出全年的成交总金额，再除以成交面积，得出平均房价为９
４３７元／平方米。而上海房地局通过抽样、加权平均等“专业统计”，得出平均房
价为７０３８元／平方米。

　　为什么主管部门公布的房价涨跌跟老百姓的切身感受不一致？为什么不同机构公
布的同一城市的房价数据互相“打架”？

　　２１世纪不动产龙茗路加盟店的置业经理冯新华分析，主要是郊区的板块下降幅
度大于市区上涨幅度，只要“精心”选择样本，“最后的结果自然就是下降了。”

　　业内人士指出，“数字”房价与“感觉房价”不一致留下诸多启示：

　　其一，平均数并不能代表大多数。统计数据给的是平均数，只要多放些远郊的成
交量进入统计范围，均价就拉低了。对于买房人而言，房屋均价已经蜕变成一个缺乏
实际针对性的指标，非但无益，反而可能误导消费者。如实衡量一个城市的房价，应
该分区、分圈层来统计，政府部门需及时公开不同区域、不同板块的新房、旧房的成
交信息，而不是“饺子汤圆一锅煮”，只给出一个整体也许真实、但局部失真的概念
－－均价。

　　其二，笼统、迟滞的数据其实没有价值。广州房地产研究者韩世同指出，正是因
为政府有关部门对房地产市场的数据公布得不及时、不详尽，才让不良开发商有机可
乘。要解决楼市均价忽悠百姓的问题，相关政府部门应该放弃分歧，携起手来共同建
立完整的房产信息体系，统一对外发布，及时披露市场信息。“应该像股市一样每天
将每个楼盘的成交均价、最低价和最高价公布，并在此基础上按区、按类统计成交均
价和数量，才可以对楼盘和区域楼价涨跌作出准确判断。”韩世同说。

　　其三，不可轻言房地产调控已经到位。此前，个别“专家”大谈上海房地产市场
已经调控到位，潜台词无非是不必再执行调控政策了。

　　上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来指出，客观来说，上海在房地
产上的宏观调控执行得比其他不少城市要好。但２００６年上海住房价格和居民收入
比仍超过１０，廉租房覆盖面仍不过区区几万户。他认为，在住房保障体系尚未完善、
房价没有降到合理水平之前，还谈不上调控到位。

　　他提醒，现在有些专家在一些房地产公司担任要职（如董事），其言论难以保持
公正，并可能误导市场，应该警惕。

　　眼下，对于大多数城市来说，应该清楚：保障尚未到位，调控还需继续。