地产商转战内地成趋势

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地产商转战内地成趋势

港股上周受外围带动攀升，但较为出人意表的是，一度受人忽略的香港地产股，忽然获得外资大行唱好，股价出现回勇，原因是香港房地产公司，陆续增加在内地投资比重，为这类股份提供了憧憬空间。

香港投资市场，过去都是股楼互相带动，两者互相影响，但自○三年起的牛市，昔日「股楼齐鸣」的情况已出现微妙变化，传统的地产股虽仍有不俗表现，却已无复担当火车头的角色，投资者的至爱，都落到龙头国企股之上；内地房地产股亦变成了后起之秀，大获市场欢心，股价飞升之余，气势甚至直逼传统的香港地产股。

传统地产股失去昔日龙头角色，和香港地产市场渐趋成熟有关，虽然本地楼市经济○三年复苏，楼价慢慢重回升轨，但发展商面对的问题，是公司盈利基础日益庞大，大地产公司每年要赚近百亿元利润，单是维持已经不易，何况还要满足基金大户对业绩增长的需索，在缺乏增长的「故事」下，这些公司虽然盈利质素良好，估值反而偏低。

要靠管理水平竞争

香港地产公司要寻求增长，在今时今日谈何容易。香港地少人多，政府为了维持楼价稳定，不会轻易大幅增加土地供应，地产商虽然不乏资金，但要高价投地，风险始终偏高，亦无法做到货如轮转。

过去本港地产商虽有北上发展计划，但多数只作「副业」投资，主因是内地楼价始终较低，利润难与香港项目相比，所以大公司多数把中国房地产公司分拆出来，以利长期作战；不过，经过多年发展，内地楼价开始贴近香港，加上市场庞大，项目大都以量取胜。早前内地推出物权法，相信将令房产权益日益规范化，成为香港发展商加快北上的诱因。

和内地发展商比较，港商过往在资金上拥有绝对优势，但过去两、三年内地发展商不断上市壮大资本，加上长期滚存的厚利，两者的差距已有明显收窄，现在港商到内地投资，反而面对经济环境较为陌生的不利因素。

变招望赢基金欢心

要到内地争一日长短，香港地产商在技术和风险管理上，仍然较内地不少同业优胜，这也是未来优胜劣败的一种判定因素。可以相信，将来内地必然会有大型地产公司兴起，问题只在于香港的大地产商，是否有能力并驾齐驱而已。

对投资者来说，香港地产公司盈利较为稳定，而且在公司管治上相当可靠，管理层不会把部分资金用来发展高增长的高风险业务，此举，不失为平衡收益来源和增加回报率的方法，故此到内地投资的风气虽然已经启动一段时间，相信未来会变得更加明显。不过，今个星期，又有发展商勾出九龙市区地，显示香港地产市场始终较具吸引力，他们亦不会放弃这块肥肉，这种两条腿走路的策略，如果能够获得基金认同，股价就有重估的机会。

星岛日报      2007-05-06社评