刘杉评论:楼市为何出现“三大怪”

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刘杉评论:楼市为何出现“三大怪”



　　就像股市让人看不懂一样，房地产市场也是怪象难解，当前的楼市出现“三大怪”。
　　这“三大怪”是：房价越调涨得越快，投资越管越像搞比赛，大户型越少越不好卖。
　　先说房价越调涨得越快。
　　2006年，中央政府加大了对房地产市场的调控力度，国N条纷纷出台亮相，但这些措施并没有抑制当年的房价上涨态势，到了今年一季度，房价继续保持较高的上涨幅度。据国家发改委报告分析，全国70个大中城市一季度房价平均涨幅为6％，而中心城市则保持更高速度，其中深圳同比上涨10．7％、长沙同比上涨10．1％、北京同比上涨9．9％、广州同比上涨8．6％、成都同比上涨8．4％、福州同比上涨8．0％、厦门同比上涨7．7％。而一度被认为调控已经见效的上海市场，则在3月份出现量价齐升的局面，有人担心上海楼市有可能进入新一轮上升通道。
　　再看投资越管越像搞比赛。
　　按照发改委的说法，今年一季度房地产投资出现反弹。去年，全国房地产开发投资同比增幅为21．8％，低于同期固定资产投资增速，并且处于近几年来较低水平。而今年一季度房地产开发完成投资3543．78亿元，增幅为26．9％，比去年一季度增加了6．7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1．6个百分点。
　　而另有统计显示，一季度房地产开发到位资金7125．49亿元，同比增长26．3％，为完成投资的2倍。其中利用外资131．27亿元，同比增长154．4％，并且外商直接投资占102．63亿元，同比增长192．5％。外商投资大幅增长的情况表明，开发商融资的方式发生了变化，外资成为重要融资通道。
　　房价和投资方面出现的怪现象，其实说明房地产市场的供需矛盾依然突出。
　　当然，房价上涨的原因是复杂的。一般而言，股市持续火暴很可能导致楼市萎缩。但在A股指数连创纪录的情况下，房价继续高速上涨，则说明房地产市场需求依然旺盛。在国家一再出台房地产调控政策，并改革住房制度的同时，房价持续上涨，则意味着投资者和消费者对房价的预期并没有发生显著变化。导致这一情况发生的原因在于通货膨胀预期加剧。由于消费物价指数CPI连续处于较高位置，并可能在3月份达到3％的增幅，通货膨胀压力明显加大。而中央银行虽然在3月提高了利率，但央行迟缓的加息动作并没有传递出抑制通胀的信号。在此政策环境下，利用住房进行保值增值，则成为一种明智的选择。
　　而房地产投资之所以加速，就在于前期的房地产调控政策存在路向错误。我在此前的评论中曾写道，由于政府在抑制住房需求的同时也抑制了供给，导致住房供给量不足，实际结果是维持了房价的继续上涨。
　　一季度出现的房地产投资增速反弹，实际是对过去错误调控政策的修正。
　　最后说一说大户型越少越不好卖。
　　在国家推出90平米户型政策后，很多开发商扬言大户型住房将供不应求，该类住房价格将大幅上涨。结果呢，这其实是一个“真实的谎言”。最近我到北京西四环附近的5家住房经纪公司咨询市场情况，他们一致告诉我，与大户型相比，同一地区小户型住房的每平米价格要高于大户型。原因很简单，穷人多。大户型住房的总价太高，能够买得起的毕竟是少数。有钱人早已住上了豪宅，而买不起的，现在还是买不起。所以，大户型住房越来越不好卖。
　　楼市出现的“三大怪”，反映了在流动性泛滥条件下的居民价格预期和市场的真实供求状况。
　　如何破解房价难题，恐怕还得从金融政策入手。