合同纠纷 [ 阁楼的所有权？]

合同内容大致如下：

甲方将自己的地基交给乙方建三层楼房。合同规定乙方建好房后，将房屋的第三层给甲方抵地基费用。乙方拥有一层和二层的所有权和使用权。当时阁楼的所有权并没有在合同中写明。

但是房子建好后，第三层楼的阁楼乙方认为是公用的。不同意交付给甲方。（事实在口头协议中，乙方承诺过如有阁楼，会将阁楼给甲方。但现在却反悔了。阁楼不同于楼房平台，可以住人）

现在的纠纷就是阁楼的归属权。到底属于甲方，还是公用。

请各位懂法律的朋友给予指教。谢谢！

请问一下，阁楼一般默认是否应该归顶楼用户（甲方）所有。而且在合同中已经写明乙方只拥有一、二层的所有权。该楼房是一楼一户型。

乙方是房屋的建造者。工人工资和建筑材料都是由乙方承担的。甲方提供地基，并在房屋建好后，协助乙方办理一、二楼房屋的产权过户等手续。费用由乙方承担。

三楼的过户手续及费用由甲方自行承担。

转载一篇案例供大家参考！

转帖来源：http://www.yuanjian2002.com/n53c60.aspx


赠送的阁楼露台属于你吗？


  随着房地产开发小区的高档化，花园洋房、别墅等高价房的出现，开发商多以承诺赠送露台、车库、阁楼或庭院作为促销手段来吸引购房者。买房人多也看中这些赠送面积的实用性；且又不计入销售面积，从而可以小的投入获得更大的使用空间而踊跃购买。但是很少有消费者注意到在购买此类商品房时，要求开发商把上述赠送部分在买卖双方签订的《商品房买卖合同》当中加以明确。

  一位吴女士曾于2002年7月购买了坐落于南开区花园新城四楼（顶层赠送阁楼）商品房一套。在其办理验房入住手续时，发现室内卫生间屋顶严重渗漏，地面满是积水。据查看是自家阁楼部分被他人改作卫生间所致。于是吴女士找到开发商交涉，开发商以房子竣工验收合格、实际侵权人是其隔壁邻居与其无关为由予以推托。此问题得不到解决致使吴女士长期无法入住。遂一纸诉状，吴女士将其隔壁邻居与开发商告上法庭，请求法院判令被告停止侵害、排除妨碍、恢复原状并赔偿损失。在庭审调查时，由于原告、第一被告隔壁邻居在购买商品房时与开发商对赠送的阁楼面积都是口头约定，并未在合同中加以明确；更未有赠送面积的房型图纸，故对其赠送部分的面积、结构、用途原被告各执一词。此时的开发商一改售房时的态度，为免除自己的责任，对第一被告提出的拆改占用阁楼卫生间及占用楼梯间公用面积是经开发商的口头承诺予以了否认。因没有书面约定，对于口头承诺又没有相关证据予以印证，故第一被告提出的由开发商承担责任、赔偿损失的观点未能获得法院支持。法院通过现场勘测，并对原有设计图纸进行了充分论证，认定了第一被告的侵权事实，判令其恢复原状、赔偿损失；开发商由于对房屋管理不善而承担连带责任。

  从以上案例可以看出：由于赠送的阁楼仅只口头约定，未在合同中加以明确，致使购房者对其赠送面积的所有权、使用权存有了争议和纠纷。也许消费者认为打官司是个别的，而往往正是由于消费者的侥幸心理和购房时的疏忽才使隐患频频出现，不得已而对簿公堂，浪费了大量的时间、精力和金钱，甚至影响了自己的居住心情。现在花园洋房、别墅的大量上市，露台或庭院的赠送成为普遍现象，同时还伴有较大的公共使用面积。作为消费者要充分认识到促销赠送的含义：尽管赠送面积不计入销售面积当中，但房屋销售单价已明显提高，有别于没有赠送面积的同类房屋，所以赠送部分所有权本就属于你。故在购买此类商品房时应谨慎处理好赠送面积的权属，以书面方式在《商品房买卖合同》中明确约定，并要求附图。只有这样才会避免不必要纠纷的出现，或是在权利受到侵害时能有充分的依据得到法律的支持和保护。

文章转自：http://www.qjls.cn/house/liuchen ... id=4947&sort=13

再转一篇供大家参考。希望能多提宝贵意见！

　

　　 尽管有些发展商把顶层空间作为顶楼的附属部分进行销售，但根据有关法规，顶层空间属于楼盘的全体业主，顶楼业主无权进行规划
　　顶层楼房由于“首当其冲”地被日晒雨淋，所以往往难卖。于是，精明的发展商以顶层空间归业主自由支配为“诱饵”，开出“买顶层送空中花园”的优惠条件，使本来少人问津的顶层变成了香饽饽，而顶层业主也不客气地对顶层空间进行规划，或建阁楼、或修小花园……对此，有关部门在接受采访时明确表示，顶层空间属于楼盘的全体业主。而那些在顶层的附属建筑，如果没有报相关部门批准，则属于违章建筑，应予以拆除。
　　顶层空间成促销筹码
　　顶层楼房一向都不受消费者欢迎。因为顶层除了上下不便外，还最大面积地受到太阳光的照射，不易散热，而到了下雨天又容易积水。所以，顶层对于售楼者来说，是块烫手“山芋”。
　　记者了解到，为了促销，精明的发展商打起了顶层空间的“主意”，纷纷推出“买顶层送空间花园”等顶层楼房销售的附加条件，这些附加条件适合了那些希望拥有私人园林而又买不起别墅的城市人，使本来受“冷落”的顶层楼房成了抢手货。
　　位于莞太路的某广场营销负责人说，作为促销手段，该广场就兴建了面积不小的“空中花园”。据了解，顶层楼房依赖“空中花园”这个卖点，往往能卖出相对更好的价钱。该负责人说，房子有楼层差价，一般情况下，顶层房子的价格都比其他楼层价格稍低一些，而有了“空中花园”的顶层可升值８％左右。
　　作为顶层的附属部分，“空中花园”让顶层业主拥有一个更大的“额外”空间，似乎占了很大的便宜。但知情人士说，其实羊毛出在羊身上，“额外”空间的价值都算在顶层８％的升值里面了。业主有个想法，认为“空中花园”增加了活动面积，又能享受到所谓的园林风光，比起其他楼层的业主来说是“赚”了。因为这种心理作用，对贵出的楼房价格视而不见。该负责人说，其实“空中花园”是顶层的一种促销手段，并没有让业主占到便宜。
　　业主滥用顶层空间隐患大
　　既然在买房子的时候，发展商把顶层空间作为顶层楼房的附属部分进行销售，那么，顶层业主就“理所当然”地是顶层空间的“拥有”者，就可以按自己的意愿进行规划改造了。记者在采访中了解到，一些顶层的业主按个人喜好对顶层空间进行重新装修，如建小阁楼，或铺上厚厚一层土用来养花……
　　莞城某楼盘的一位顶层业主说，当初买楼的时候开发商就承诺顶层空间可以归他使用。于是他住进来后就把顶层的防晒层给拆了，在上面修了一个小花园。他不认为这样是违规的，因为他认为那是属于他的私人空间。
　　东莞南城区城建线某工作人员说，顶层空间滥用情况比较严重的是一些商品房和私人建筑。特别是某些业主未经报批就私自在顶层加盖房子，容易造成安全隐患。
　　这位工作人员说，前不久南城亨美社区在进行违章建筑拆除时，就发现不少业主都在顶层加盖了房子。该工作人员特别指出，楼顶加建建筑，不仅影响小区外观，还会对楼房的整体结构有所影响，造成安全事故。他说，以前东莞厚街就发生过因某楼业主私自在顶层加盖了两层楼房，而导致楼房倒塌的重大事故。
　　专家解疑
　　关于顶层空间的三个争议
　　一般情况下，顶层空间使用得最多的都是顶层的业主，他们甚至会“垄断”顶层空间的使用权。那么，其他楼层的业主想使用这个空间怎么办？而这些“送”的面积的物业管理费谁付？种种争议经常导致顶层业主与其他楼层业主和物业管理处之间冲突不断。这里列出争议最大的三个问题，并就这些争议我们征寻了有关专家的意见。
　　争议一：顶层空间是否属于顶层业主？
　　顶层空间是否属于顶层业主呢？对此，顶层业主认为他们比其他楼层业主多掏了钱，理所当然应拥有所有权。
　　但有关人士说，虽然发展商把顶层空间当作促销筹码，但是业主并没有买下它的产权。因为顶层空间是公共地方，不能出卖，也不能赠与。另外，建设部于１９８９年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第八条规定，（异产毗连房屋的）一方所有人如需改变共有部分的外形或结构，除经城市规划部门批准之外，还需其他所有人（指该楼宇的其他业主）的书面同意。由此可见，发展商赠送顶层空间使用权的行为违反了《城市异产毗连房屋管理规定》。
　　我国法律还规定，阁楼面积统一按层高（高度）２．２０米（含２．２０米）以上部位的建筑面积为计价面积。利用下一层屋面所建的露台、平台等无论大小与使用功能如何，一律不计销售面积。因此露台也不会写入产权证，但是相应的住户拥有对该露台的使用便利和使用权利，只要该住户没有私搭乱盖、扰民等违法行为，其他业主无权干涉。
　　专家解疑：
　　开发商未经统一报批并获准的顶层空间属于所有业主共有，而不属于顶层业主。顶层业主需在顶层空间搭建楼阁或花园时，除经城市规划部门批准之外，还需其他所有人（指该楼宇的其他业主）的书面同意。
　　争议二：赠送的面积该不该交物业管理费？
　　买楼时顶层空间是作为促销的附属部分“送”给顶层业主的。那么，这部分附属的面积该不该交物业管理费呢？该由谁来交？
　　现实中我们可以注意到，开发公司一般不提赠送阁楼物业管理费是否收取的问题，为什么会如此呢？原来一般情况下，只有别墅、高档公寓等项目和比较偏远的项目才会“送”顶层空间，这是吸引买家的一种手段。
　　据东莞市国土局有关人士介绍，物业管理费的收取主要是根据业主产权证上的面积来收取的，如果产权证上没有就所送面积进行专门的说明，那么物业管理费就按照未送面积之前的面积计算。这位人士说，开发商在与业主签订购房合同的时候，应该将所送面积和买房面积同时注明，这样，业主就可以明明白白地交纳物业管理费了。
　　但是，另一种情况是，在产权证没有办下来之前，物业管理费按照什么标准来执行和收取呢？一般情况下，物业管理公司的做法是，在房产证没有办下来之前，物业管理公司先按全部面积收取，如果产权证办下来，注明是不把所送面积算做整个面积的话，物业管理公司将退给买房人多收面积的费用。
　　专家解疑：
　　物业管理费的收取主要根据业主产权证上的面积来收取的，如果产权证上没有就所送面积进行专门的说明，那么物业管理费就按照未送面积之前的面积计算。
　　争议三：赠送面积是否该计算在建筑面积范围内？
　　开发商“送”的“空中花园”面积的所有权及物业管理费的收取都有争议。为何会出现这种情况呢？据介绍，这是因为国家目前还没有一个固定的衡量标准，从而使得“送”的面积是否应该算到建筑面积内的问题未得到解决。
　　据了解，关于建筑面积的计算，国家前后出台了多部法规：１９９１年国家测绘局发布《房产测量规范》、１９９５年建设部印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、１９９８年国家质量技术监督局发布《商品房销售面积测量与计算》等等，如此众多的技术标准、行政规定，客观上造成了计量标准的混乱。
　　另外，出现争议还因为缺乏独立的第三方监管，尽管国家质量技术监督局发布《商品房销售面积计量监督管理办法》，但也仅从事后监督的角度作一些规定。业内人士认为，面积测量若能由具备独立地位的第三方检验（测）、鉴定机构来出具公正数据，不再由房产管理部门承担面积测量，这样方能保证商品房面积测量的准确性。
　　专家解疑：
　　由于顶层空间时属于所有业主共有，发展商无权把这块空间卖给其他业主，因此这块空间也不能计算进任一建筑面积范围内。
　　温馨提示
　　顶层空间不能私自加建建筑
　　既然开发商在售楼之初就打出“买顶层送空中花园”的招牌，于是有不少入住顶楼的业主在这个所谓的个人空间里自由规划建筑。那么，他们的这种建设行为是否合法呢？据了解，楼顶加建的建筑一般分为建筑物、构筑物、附着物三类。按照有关法律规定：若楼顶加建的建筑以住人为主、而且没有报相关部门审批的话，则属违法建筑。
　　东莞市建设局的有关人士说，一般情况下，楼盘社区的架空层、公共绿地、楼顶平台的权益属于全体业主，而且这部分的面积也不收地价。该人士说，某些楼盘在销售时，开发商附送的楼顶平台、平台上统一搭建的阁楼、小花园等，如已由开发商进行过统一报批并获准，就不属于违章建筑。
　　但该人士说，部分业主私自在楼顶搭建阁楼或修小花园之类的建筑物或附着物，是否属于违章建筑，目前没有明确的规定。但他认为，顶层空间并非是顶层业主的私人领地，在上面私自建东西明显是不合情理的。
　　东莞市国土局的相关人士明确表示，业主只对所买楼房拥有所有权和使用权，对顶层之上的空中空间并不具所有权，这个空中空间是属于小区全体业主的。他说，有些顶层业主私自在顶层加建了违法建筑物的，不仅会带来安全隐患，而且影响城市景观，必须坚决拆除掉。

阁楼已经由乙方建好。与“顶层空间”的概念似乎不一样？而且房屋属于私人建造的别墅。非小区。因此也没有所谓的物业管理。

无法之天

从合同成立要件的角度来说，涉及商品房买卖事宜的合同以采用书面形式为原则，口头的承诺赠送或附赠以双方意思表示一致而生效，但在产生诉讼纠纷时，口头协议的举证较为困难。因此购房者在和开发商达成赠送或附赠的协议时最好要求将协议内容写入购房合同中，以免将来发生纠纷时无法举证而使自己的权益维护得不到法院的支持。

甲方和乙方签订合同时，有甲方的一位好朋友在场。这位朋友可以作证吗？土地所有权归甲方。甲方因为乙方的反悔，决定将该楼所有房屋过户在自己的名下，以此要挟乙方。请问这样做会带来什么后果？

hw8210

如对此案例有较为认真且有具体内容的回答，根据具体情况，本人悬赏2－5财富。

含笑饮砒霜

没碰到过这类案例，翻看了很多案例也没找到相似案例，只能说说个人的观点啦，仅供参考啊

首先需要说明：
1、农村住房登记同样要遵循“房地一体”的原则，即不可能单独就宅基地或地上房屋进行登记，而不动产物权的设立，经依法登记，才发生效力。
2、在一块宅基地上不可能存在两个宅基地使用权（这和城市房屋可以分摊土地面积是不一样的，宅基地作为集体所有土地，有很强的集体成员属性要求，而且严格要求一户一地）。-------^_^，这一点不是很确定，有兴趣可以咨询土地管理部门。
  例如按照目前有关宅基地的法律规定（其实也被《物权法》所肯定），转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：
1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地住房）；
2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；
3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；
4）转让行为须征得本集体经济组织同意；
5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
         -------------------摘自《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，最高人民法院物权法研究小组编，人民法院出版社，P462


因此个人认为，要看甲乙双方对宅基地使用权归属的约定，这样就有以下两种结果：
1、如果对宅基地使用权的归属没有约定、约定归甲方或者虽然约定过户给乙方但不符合上述条件的，乙方对该房屋均无法进行房地产登记，无法创设房屋所有权。因此从物尽其用的角度看，该房屋应归甲方所有。但甲方应向乙方返还不当得利。
2、如果约定宅基地由甲方过户给乙方，并且符合上述转让条件的，乙方是否可以要求甲方继续履行合同受让宅基地使用权，并取得全部房屋的所有权，另外支付宅基地使用权转让对价？这还要进一步考虑。

另外：有人说这是“添附”，不过不动产和不动产之间应该不存在添附。

谢谢版主的回复！以下是我参考一篇案例作出的总结，如有不当之处，烦请指正：

案例来源：http://www.lawyerhan.com/mulu/shownews.asp?id=1167


甲方拥有宅基地的使用权，并与乙方协商合伙建房。乙方不享有宅基地的所有权。甲方许可没有取得宅基地使用权的乙方使用宅基地，其实质是转让宅基地的使用权，而这种转让行为是法律所禁止的。乙方不能以合作建房为理由取得宅基地的使用权和房屋的所有权。

也就是说，甲方与乙方之间虽然订有合作建房的协议，但该行为因违反《土地管理法》等法律法规的禁止性规定而无效。乙方在建房中的出资，可依据《民法通则》关于添附的规定，要求甲方返还。



事实上，甲方与乙方签订的这份共建合同中存在着很多不合理，不利于甲方的地方。例如：

1、未约定工期，以致于只须短短几个月就能建好的房子，拖了十个月之久还没有完工。
2、对于房屋的质量、材料等没有明确严格的约定，以致于乙方用粗劣的材料胡乱应付交工。（这一点邻居可以作证）
3、乙方口头承诺给甲方的阁楼，现在却反悔了。


所以甲方决定在万不得以的情况下，将全部房屋过户在自己名下，然后补钱给乙方。

含笑饮砒霜

你那个案例可能有点老了，宅基地使用权是可以转让的，这一点也被《物权法》所肯定，但是转让的条件是很苛刻的。

另外不动产之间是不存在添附（附合）的，否则如果构成附合，该以何种方式确定附合物的所有权呢？以价值确定归属？那富人可以随意侵占穷人的土地了。

再补充一点： 甲不是宅基地的所有权人，只是使用权人，不动产用益物权和不动产所有权之间更不要谈什么添附了。如果非要谈添附的话，那宅基地是集体所有的，难道房子归集体？抑或宅基地归乙？

看看王泽鉴的回答：

hw8210

反正我觉得，以现行的法律。
只要甲不配合乙去过户，乙怎么样也拿不到这房子的所有权和宅基地使用权。但是，甲肯定要返还乙建房所投入的款项。

就算出现含笑版主所写的：

2、如果约定宅基地由甲方过户给乙方，并且符合上述转让条件的，乙方是否可以要求甲方继续履行合同受让宅基地使用权，并取得全部房屋的所有权，另外支付宅基地使用权转让对价？这还要进一步考虑。

我个人的考虑是，法院应当不会判令甲方必须继续履行，必须配合乙方去过户，毕竟这是人家安生立命的宅基地，和城市国有土地上的商品房是不一样的。 当然，这种考虑不是严格法律意义上的考虑，要看法官怎么想了。

同意含笑第1个意见：

1、如果对宅基地使用权的归属没有约定、约定归甲方或者虽然约定过户给乙方但不符合上述条件的，乙方对该房屋均无法进行房地产登记，无法创设房屋所有权。因此从物尽其用的角度看，该房屋应归甲方所有。但甲方应向乙方返还不当得利。

梧桐树下的雨

本阁楼应是乙盖的吧,如是应该是公用,因为甲乙有约定,三楼为甲所有,阁楼虽是三楼的附属物,同时,三楼和阁楼,又是在一二楼的基础上建力的,四者是分不开的，

zqfhzm

按共有处理如何？协议仅仅是当事人预先约定的分割房屋的协议，协议没有约定的部分仍然按共有处理。