波士顿平抑房价的启示

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波士顿平抑房价的启示

薛涌

不久前，一些地方政府为了安抚民意，要求房地产商公布建房成本，引起广泛争议。最近，波士顿地区正好曝出了房地产商因为虚报成本而引发的官司。虽然案子还没有最后了结，但是，在这一过程中所反映的有关法规，对我们制定平抑房价的政策不无启发。

问题出在对麻萨诸塞州的40B法规的执行上。所谓40B法规的基本精神是，一些私人房地产商，可以申请特批的土地，为中低收入阶层建经济适用房。作为条件，其赢利不得超过20%。但是，有三家房地产公司滥用这一法律，虚报成本，隐瞒赢利，被州政府抓住，要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。

波士顿地区房价高，地皮紧张在美国是有名的。最近甚至出现因为买不起住房而人口流失的现象。为了解决住房问题，这个40B法规旨在缓解房价的压力。一般而言，当地对建房用地的审批非常严格，有所谓区域规划法，不容许过密建造。住房建造过密，会引起人口过度集中，环境失衡，公用设施负担加重，交通堵塞等等问题。所以，房子的规模和占地需要呈一定的比例。有的镇，30-40%左右的地面是自然保护地，根本不让建房。这样，地皮就更紧张，房价也就更高。

40B法规则规定，在经济适用房不足总住房量的20%的地区，如果房地产商愿意在有限赢利的条件下建经济适用房的话，他们可以申请到特别的地皮，绕开当地区域规划的限制，在相对小的地面密集建房。比如，在原来的独门独户的地皮上，可以为几个家庭建连体式住房。这样几家分摊地皮费用，房地产商的赢利又受到限制，房价自然得到平抑。

不过，一些房地产商进入这个市场后，就想尽办法绕开40B的规定进行非法赢利。一家房地产公司的赢利竟达56%。另一家声称赔钱，但实际赢利14%。还有一家称只赢利1%，实际则赢利17%。其手法可以说是五花八门。比如，一家公司报出的成本中有3200美元地毯装修费用。结果发现，地毯铺在该公司一个合伙人在临近一州的家里，账却算到了房子的造价上。还有一个公司拿到地皮后，马上转卖给另一公司，赢利50万。但第二家公司建了房报成本时，把自己买地皮的钱算作地价，而没有包括第一家公司转卖地皮的赢利。这等于让消费者分担倒卖地皮的成本。还有一家房地产商，从自己拥有的公司“贷款”建房，并把贷款的10%的利息也算入成本。

当我看到这些公布到《波士顿环球报》的帐单后，几乎目瞪口呆：房地产公司的一个计划就是几百万美元。即使个人买一栋住房，也要几十万美元。可是查核成本时，连3200块的地毯装修也不放过，居然追到了外州的房子中找回那块地毯。这里还有什么我们房地产商津津乐道的“商业机密”存在呢？

波士顿和中国大城市的实际情况当然不同，其平抑房价的政策，也不是很成功。所谓40B法规，在当地也颇受争议。不过，这一案例，对我们平抑房价还是有许多启发。

中国的土地是国家所有。所谓国家所有，就是老百姓所有。因此，房价问题应该通过更民主的方式来解决。我由此提出一个基本思路：一个城市居民的收入构成是多少，应该有公开的资讯。根据居民收入的构成，让居民自己决定城市应该一什么样的价格拨出多少用地建造经济适用房。比如，如果一个城市的居民有70%属于中低收入，那么，老百姓可能要求政府至少拿出50%的住房用地来满足这70%的居民的住房要求。这部分地价必须以老百姓能够接受的价格出让（本来地就是老百姓的）给房地产商。房地产商拿到地后，在有限的赢利比例内经营，一块砖，一块瓦，一块地毯的价格都必须公开核算成本。这样，建出来的房子老百姓就能承受得起。

最近张维迎和任志强等人都提出政府要负起给穷人建房的职责，让房地产商放开手赚钱。这是从市场经济的后退。政府建房，效率低下，规格单一，很难满足低收入阶层的要求。更何况，这也解决不了中产阶层买不起房的问题。解决住房问题，关键还是要能够缔造一个平民市场。如果批给房地产商的地价是老百姓同意的，房地产商的赢利比例也是老百姓能接受的，那么在这个范围内，房地产商们可以放开手脚进行商业竞争，甚至可以建一些中高档的经济适用房，让中低收入的人有多种选择，让市场经济在更广泛的范围内发挥效力。

一句话，在住房问题上，政府要和当地社会协商，制定游戏规则，自己充当裁判，尽可能不直接介入游戏本身。这样，才能以市场经济的效率达到社会公平的目标。