投资者日记 本港豪宅将趋微型化

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投资者日记 本港豪宅将趋微型化

　　4月4日，周三。港股连续第三天上升。长实升2.3％，报一百零四元八角，因李实发以三亿八千一百万元增持三百九十万股，现占39.17％。利丰（494）升3.2％，报二十五元八角；工行（1398）跌2.1％，报四元三角一仙。华能国电（902）升9.4％，报七元五角六仙；大唐发电（991）升8.4％，报八元六角五仙，因花旗集团与德意志银行齐齐推介两只电力股。南方航空（1055）宣布投资七亿二千万元人民币购入重庆航空60％权益，股价升3.65%，见三元六角九仙。

但求活得开心有乜好笑

　　不幸消息系龚如心女士周二逝世，享年七十岁。1972年「置牛」之战（置地公司强行收购牛奶公司），周锡年爵士邀请王德辉夫妇出资，协助对抗置地公司强行收购牛奶公司，牛奶系父亲生前服务嘅公司，当年亦系牛奶公司其中一位小股东，因而认识佢地。当年龚如心扎两条孖辫，已有「孖辫女」之称。世事无常，王德辉1990年4月被绑架，王太今年4月逝世，以现代人而言算短命。佢地由内地来港，加上系外省人（五十年代香港歧视外省人），以勤俭起家，捱过唔少咸苦，七十年代才富起来，但因作风不改，被其它人笑孤寒成性。其实勤俭有乜好笑？难道发达之后一定要过奢华生活？我老曹认为，衣食住行方面嘅追求应适可而止（我老曹如果只有自己一个人，仍然会食碟头饭），但求活得开心便可以，有乜好笑？

　　本周淡友提早放假，大市连升三个交易天；另一理由系油价一如估计随着伊朗局势缓和而回落，令航空股及其它股份皆上升。加上2月份美国二手楼销售成绩理想，刺激美国消费股上升，令好友本周八面威风，将恒指推高至20209点，收市升207点；成交五百一十六亿七千九百多万元。4月期指升210点，收20265点。不过，5月期指仲系低水，收20126点。升市会否响5月结束？

　　工行去年纯利上升31.2％，并表示有信心喺未来三年内将不良贷款比率控制响3％之内（去年为3.79％，2005年为4.69％）。相信工行正进入稳步上升期。

　　北美至亚洲废纸运费5月1日起调高，每个标准柜加一百美元，9月1日起再调高一百美元。上述形势对玖龙造纸（2689）不利。　　TCL股价喺深圳下跌 4.7％，见四元六角六仙人民币（一度跌5.9％）。TCL通讯（2618）喺香港跌4％（一度跌5.2％）。公司4月27日公布业绩，昨天发盈利警告。 TCL集团国际化太快，结果欲速不达。

　　巴克莱估计，第二季日圆将再贬值5％，系19*89年以来最差，估计最低可见125日圆兑1美元，为2002年12月以来最低。换言之，第二季日圆利差交易仍有利股市。

全世界出现回报率饥饿症

　　2001年1月起，格蛇将利率由六厘二五降至2003年6月嘅一厘，整个世界便出现回报率饥饿症（hungry for yield），不但推高债券、股票及房地产价格，同时亦推高原材料价格。利率虽然由2004年6月起逐步回升到去年6月五厘二五，但至今为止，寻找回报率三厘或以上嘅稳健投资项目仍有困难，即2001至03年所制造嘅回报率饥饿症感觉仍未消除。理由系日圆利率仍然只有半厘，日本投资者仍须到全球寻找较高回报（对冲基金借日圆资金，亦到处寻找投资机会）。

　　今年首季MSCI中国A股上升36％，但MSCI中国指数却回落2.3％，代表中国内地人仍睇好内地股市，而外国投资者则获利回吐中。今年首季约有十六亿七千万美元资金由各新兴市场股市净流出（去年同期净流入二百三十二亿六千万美元）；不过，3月下半月又见资金回流新兴市场，代表机构投资者今年对新兴市场睇法已非一面倒。例如沽出认为太贵股份，改为吸纳仍算便宜嘅股份。依家MSCI中国指数平均O十九倍，MSCI中国A股指数平均O二十四倍（较A股O便宜）。由于外资只占A股买卖极小部分，相信唔影响A股表现，只系上述两个指数出现背驰现象（MSCI中国指数回落而内地A股继续上升），最后喺边个跟随边个？

　　澳洲决定维持利率不变，仍系六厘二五。二十五位分析员中，有十三位事前估计利率不变，但大部分认为5月份仍会加息。去年第四季澳洲通胀率3.3％，今年第一季通胀率4月24日才公布。公布唔加息后，澳元从十年高价回落。美国2月份通胀率2.4％，利率五厘二五；英国2月份通胀率2.8％，利率五厘二五，因此5月份英镑加息机会极大。

　　恒生指数由 2003年4月25日低点8331.87，上升至今年1月26日嘅20974.46，完成四年上升。通常经过四年上升后，股市要进一步上升比较困难。以技术分析，2003年4月至04年3月系从低点反弹嘅信心恢复期；2004年3月至06年6月反复上升，2006年6月至07年1月上升主因系炒人民币升值，令资金流入推动港股上升，即全赖对前景有所憧憬，之后又点？则木宰羊。

　　继美国住宅市场出现疲态后，今年首季美国企业资本支出较 2006年第四季跌4.8％，又一利淡因素出现。美国企业第一季纯利升幅估计只有8.7％。经过四年美国企业纯利双位数字增长后，今年跌至单位数，上述数据话畀各位知美国经济正在放缓中；至于短期表现则神仙难测。趋势系投资者最佳朋友，可惜踏入今年1月后，趋势变得极唔明朗，恒生指数可以忽然回落又可以忽然上升，因睇好睇淡都有理由。淡方代表系格蛇（估计年底出现衰退机会高达三分一），好友系贝南奇（美国经济可维持黄金岁月）。甚至美国楼市，密歇根州楼价由2005年第四季起回落至今，跌幅已达15-20％，因汽车业不景气；但夏威夷楼价却创近十年新高，日本资金再次涌入，令夏威夷住宅楼价上升交投畅旺。即美国下价楼回落，同时高价楼却上升。

　　九十年代边D国家或地区股市表现最出色？答案系香港、台湾、南韩、新加坡同马来西亚，佢地嘅指数纷纷喺九十年代见顶，虽然恒指、新加坡海峡时报及南韩股市今年仍创新高，但同九十年代高点比较差距唔大；至于台湾同马来西亚，至今未破九十年代高点。　　踏入2000年，边D国家或地区股市表现最出色？答案系印度、中国、印度尼西亚及菲律宾，其中又以印度及菲律宾最先起步及升幅最大；中国股市到2005年年中才起步，相信同中国外汇管制有关。

香港家庭走向二人世界

　　九十年代亚洲四小龙（包括马来西亚）股市情况，会否同样响上述四个国家股市上出现？印度及菲律宾最先起步，相信近日已见顶；至于印度尼西亚同中国亦在寻顶中，理由系美元利率由2004年6月回升到去年6月，加息所产生嘅压力今年开始喺上述股市反映出来。印度及菲律宾股市相信已进入回落期，资金已回流美国及其它OECD国家。上述国家股市系咪由2007年前跑赢其它国家股市，渐渐变得表现一般？

　　日本家庭结构正走向二人世界（Double Income No Kids），因生孩子已唔符合经济效益。香港家庭早已系三人组合（两夫妇加一个孩子），睇嚟亦正步日本后尘，走向二人世界。因为冇时间生仔（我老曹一位朋友嘅儿子结婚已四年，但媳妇仲唔肯生仔；因为佢从事证券业，呢四年股市兴旺，晚晚忙到十二时才回家。生仔？即系要牺牲嗰份年薪百几万嘅工？制唔过。我朋友已威逼利诱，包括送豪宅交换媳妇生仔……但仍然唔成功）。香港家庭人口正由三人家庭走向二人世界，而非畲当奴所希望生三个嘅五人家庭。换言之，香港人口虽然步入低增长期，但香港家庭数目仍有上升，未来「细单位豪宅」有一定需求。今天二人世界唔少系无饭夫妻（太太唔煮饭），却好注重健康，因此豪宅必须拥有健身设施系优先考虑，面积介乎七百五十呎到一千呎、有一厅三房（其中一个系计算机房）嘅迷你型豪宅，极之适合呢类二人世界兼无饭夫妻。厨房最好系开放式，以便兴之所至捻番几味，但大部分时间屋企唔煮饭。

　　九十年代日本进入非工业化，以2004年为例，约有七万三千人搬到东京居住，即人口继续向市区移动，因为市区有更多工作机会及可享受城市生活。上述情况日本由1994年开始，过去因市区楼价太贵，人口外移郊区；1994年起随着市区楼价回落，人口重新由郊区向市区移动，到1996年起出现净流入（即流入市区人口较流出多）；2004年净流入人口达七万三千人。

　　2005年日本人口一亿二千八百万，2006年起进入负增长（死亡人数较出生者多），2020年人口将降至一亿二千四百万，2050年只有一亿人。2000年六十五岁以上嘅日本人口已占17.4％、2020年占27.8％、 2050年占35.7％。日本正步向老人国，亦系人口由郊区回流市区嘅理由（老人家住喺市区比较方便）。

　　香港非工业化1980年已开始，相信早已完成。随着楼价上升嘅压力，人口向郊区移动，刺激郊区楼价上升。1997年8月起香港楼价回落，相信到2002年（即五年后）喺日本出现嘅情况响香港重现，即因为市区楼价回落，住郊区嘅人重返市区，形成2003年起市区楼价平均升幅60％以上（指中价住宅楼），但郊区楼价平均升幅只有30％。香港一样面对人口由郊区回流市区嘅问题，系过去四年郊区楼价升幅较细嘅理由，符合Spill over（溢出）原理：涨价由市中心开始，然后向外扩散；跌价由郊区开始，渐渐影响市中心。至于深圳及上海楼价，好快亦面对非工业化问题。随着国内制造业向中部及西部地区转移，制造业所提供嘅就业机会减少，令人口涌向市区，形成市区与郊区楼价差距拉阔。例如港岛半山区住宅楼动辄过一万元一呎，而天水围住宅楼只系一千七百元，一呎港岛半山住宅楼可换六呎天水围住宅楼。上海浦西住宅楼每呎售价五千元，浦东住宅楼每呎售价一千二百元，如以香港标准，浦西住宅楼仍有上升空间，即上海区内豪宅仍然看涨（或浦东郊区楼价睇跌）。深圳则分特区内与特区外，特区内住宅楼价仍看升，特区外住宅楼价相信已差唔多。咁即系话，楼价两极化应将喺国内大城市出现。

楼价跌令郊区人口回流市区

　　参考日本情况，再分析本港楼市，有如下结论：一、本港豪宅发展下一步将倾向微型化，以符合二人家庭需求，即七百五十至一千呎嘅豪宅进入吃香期。二、人口向市区回流，太古城等中价楼同天水围等下价楼差距进一步拉阔。继 2003年超级豪宅同普通住宅楼价差距拉阔后，下一步发展系市区嗰D七百五十呎或以上嘅中价楼同郊区中下价楼差距拉阔。过去五年香港楼价系富者愈富，未来五年发展系贫者愈贫。香港社会结构继出现20╱80后，下一步出现20╱60╱20，即有20％人口经济情况愈来愈差而陷入贫穷，低收入家庭正由香港内移到深圳，形成香港低价楼需求进一步下降。

　　上述只代表我老曹个人睇法，真实情况系点？有待时间证明。不过我老曹担心二百万元或以下住宅投资价值唔大。
信报财经新闻   曹仁超2007-04-05