渤海投资分析报告（0319）

泛海建设：定向增发收购资产 成长性优良   周延

股改之后定向增发、整体上市已经成为了市场一大新的炒作热点。一般来说，提出非公开增发计划吸收大股东资产的上市公司，通常会有较好的成长性，因此市场对该题材的炒作热情高涨。泛海建设（000046）日前公布非公开发行5亿股的定向增发方案，用于收购大股东优良资产，其实质性整体上市题材已经引起市场关注，有望继续走强。

地产业务整体上市 前景看好

继去年实施首次非公开发行股票后，泛海建设（000046）今日公告，拟向少于10家特定对象非公开发行总数不超过5亿股股票，其中向公司控股股东泛海建设控股有限公司发行的股份数量不低于总量的50%，向其他机构投资者发行不超过总量的50%。由此，泛海建设控股及其关联公司旗下其他优质房地产经营性资产全部注入上市公司。控股股东泛海建设控股以其持有或有权处置的北京星火房地产开发、通海建设浙江泛海建设投资等公司100%股权、武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司60%股权及上述股权对应的资产作价认购不少于本次发行股票总量的50%，作价依据由具有证券从业资格的评估机构最终确定的评估净值折价确定。该公司有关负责人表示，实行资产重组、吸纳优质资产既是兑现当初股改的承诺，也是做大做强的重要举措。去年该公司实施了首次非公开发行股票，以募集资金购买了控股股东在北京朝阳区东风乡的74万平方米房地产商住项目，这次再次通过非公开发行股票形式将公司控股股东及其关联公司旗下其他优质房地产经营性资产全部注入公司，实现房地产业务整体上市。我们注意到，在人民币升值，08奥运召开等诸多实质性利好背景下，公司后期业绩快速增长格局下，其动态市盈率仅为20倍多，对比万科等一线地产30倍以上的pe来说，有所低估。值得关注的是，公司三季报显示，前十大流通股东基本上都被机构占据，有不少机构都是新进介入，而12月26日的增发后的持股情况表示广发基金、南方基金等还有加仓行为。我们认为，随着基本面向好的逐渐明朗，公司还将获得更多机构的认同，走出中线不断向上的格局。

未来盈利能力显著增强

我们认为本次注入到上市公司的资产充分照顾到了流通股东的利益。其中北京星火公司的土地楼面地价为5200 元/平米，与上次定向增发时作价相同。而项目的预期售价高达2 万元/平米。上海董家渡地块（通海公司）楼面地价3308 元/平米，而项目的预期售价高达2.6 万元/平米。杭州地块作价1651元，而项目的预期售价将介于2 万元/平米至2.5 万元/平米之间。武汉cbd 项目公司假定全部以土地出让的方式来预测利润，对土地的估价更为保守。

此外上述四个项目的盈利能力极佳。按照公司公告中的披露，上述资产的税后利润合计将达到72 亿元。这还是在假定武汉cbd 全部以土地出让的方式来预计的利润。如果按照cbd 的开发计划，将保留70 万平米的住宅用地自己开发，那么至少还将增加10 亿元的利润。本次非公司发行股票的价格为18.55 元/股，仅比当前价格折让22.7%，控股股东同时将认购2.5 亿股。本次非公开发行股票结束后，泛海集团持有上市公司的股权比例将由70.42%略降至62.26%，依然保持绝对控股地位。我们认为大股东同时以18.55 元/股参与认购，既表明了对公司未来发展及股价表现的坚定信心，也表明了大股东不想股权被稀释之意,投资价值值得关注。

　　技术面上看，该股作为二线地产品种，市场人气较好。目前该股在大盘上攻乏力的情况下异军突起，显示新一轮作多行情已经启动爆发，建议适当关注