中国房改路线图

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　1998年，时任国务院总理的朱镕基签发国务院令，正式启动了此前已经论证多年的住房制度改革。当时以“取消福利分房而实现居民住宅货币化、私有化”核心住房改革启动之时，恰逢亚洲金融危机，于是，住房制度改革，实际上成了那届政府实施“积极拉动内需政策”的重要措施之一。

　　在普遍被看做是房改纲领性文件的国发[1998]23号文件中，“加快住房建设，促进住宅产业成为新的经济增长点”更是被明确为房改的指导思想。

　　“住房保障体系的亏欠，使大量本该在保障体系内解决居住问题的居民，进入商品房市场解决居住问题，从而导致了刚性需求始终不能得到分流。”曾供职于前国家计委并参与了房改制度设计的乌日图在接受记者采访时说，这才是当下中国热点城市经历两次大规模调控，房价仍然居高不下的真正原因。

　　也正是这种不能被分流的需求，最终形成了房地产“卖方”市场的局面。而在房改政策的执行过程中，“土地财政”所引发的偏颇，又再次加剧了矛盾。

　　建设部资深住宅设计专家包宗华告诉记者，1997年房改全面启动之前，建设部等多部委曾对日本、欧美等8个发达国家的居民人均住房面积进行了专项调研，并结合中国实际情况，提出中国人均住房面积在30平方米~40平方米之间为宜，并依据计划生育政策制定了户均90~120平方米的标准。

　　但是，在此后的执行过程中，地方政府出于自身财政收入的考虑，逐步将120平方米的“上限”实际执行为“下线”，从而导致房地产市场大户型比例偏高，中低收入者难以承受其高额总价的情况。

　　此间，为了“纠偏”，建设部等7部委曾综合利用税收等措施，对户型结构进行调整。2005年，房产转卖开征5%营业税，购买满两年，且为普通住宅的，可以豁免。对于普通住宅，建设部重新划定了90平方米~140平方米的标准。地方政府可根据实际情况上下浮动，上限为144平方米，但是，北京、上海等城市多数用足上限，从而未达到预期效果。

　　直到2006年，曾参与房改制度设计的包宗华才如愿看到了这一政策的“回调”。彼时，建设部等9部委联合下发文件，重新明确90平方米的标准，并要求小于90平方米的住宅占新建开工面积的70%。尽管这是一次及时到来的“修正”，但是业界人士估计，由于项目建设周期，其效力恐怕在2007年底才能显现。