租个“教室”来投资

kooloo

租个“教室”来投资

　　别看郭威是个身高1.8米开外的东北汉子，他对坐飞机旅行还是多少有些发怵，不过，在最近的三个多月中，他却过着“空中飞人”的生活，大连——北京——天津是他不断重复的飞行路线。
　　是商机改变了他惯常的生活习惯。在东北，职业的房产投资客并不多，郭威是其中的一员。不过，他投资的对象却是“教室”。两年前，他发现，弄来“教室”出租，是个收益不错又稳定的投资渠道，现在，他频繁往返于大连、北京、天津之间，也是试图拓展他的“教室”投资业务。
近水楼台
　　如今家境不错的郭威，在五年前还是个被国企“分流”的人员。此前，他是东北一所知名大学的后勤干部，然而，一场突如其来的“高校后勤市场化改革”，让他的命运从此转折，那一年，沈阳市将市属高校的后勤机构全部剥离，成立了沈阳高校后勤集团，实现完全市场化经营，自负盈亏。
　　原有高校的后勤队伍本来就颇为臃肿，成立集团之后，“分流”随即到来，原本已经在学校中享受副科级待遇的郭威，“不幸”进入了被分流的名单，无奈成为了一名下岗人员。
　　“做行政出身的，没什么特长，折腾了一年多，换了4份工作，都没长久。”郭威对记者说。到2003年年底的时候，一个原来在大学工作期间结识的朋友向他打探能不能租到“教室”，后来，他才知道，这位仁兄正在办培训班，当时大学生的就业状况已经十分紧张，因此“考证培训”在大学校园中蔚然成风。
　　他答应试试看。他觉得租下正经的教室肯定收费颇高，而且难度大，后来他凭借原来在学校工作的人脉关系，租下了两个总共近400平方米的后勤仓库，这里原本是存放教辅材料的场所，后来一直空闲，多年来，就连学校的领导，几乎都忘了这两个仓库的存在。
　　郭威向记者回忆，当时的租期是一年，租金并不高，“学校想反正闲着也闲着，租出去挣点是点。”他说。于是，将这两个仓库加以改造，开窗、装灯、粉刷之后，朋友的培训生意终于开张。出乎郭威意料，一年之后，朋友经营培训的现金流水竟然达到了将近6位数的水平，这让当时的他惊叹不已。
　　显然，生意要继续做下去。到了年底，他的朋友提出再续租两年，在郭威的周旋之下，续租成功，更为关键的是，租金仅仅涨了不到10%。于是，郭威的这位朋友，慷慨地拿出12万元，作为对他此间“工作”的酬谢。
代租转手
　　看着朋友的发迹，憨厚的郭威终于意识到了这其中的商机所在，以及自己手中“资源”的宝贵价值。他没有把12万元的酬金存到银行吃利息，这时的郭威，觉得该做一笔这样的生意了。
　　2004年，他说服了一所大学周边的一个单位的领导，以9万元一年的价格，租下了一座闲置办公楼当中的两个办公室，总计170多平方米，“但我觉得自己去搞培训班实在太难，而且搞培训的也越来越多，竞争太激烈，朋友告诉我，现在搞培训的找房子很难，我一听，索性我就直接给他们提供‘教室’得了。”郭威就是这样，开始了他的“教室”投资之路。
　　郭威告诉记者，他租下了“教室”，只空了一个月，就租出去了。当时他也没有想要太高的价格，但对方开口就给出了17万元的年租金，一年过去，郭威净赚了8万元。“这之后，我又用同样的办法，预先租下了一些闲置的办公房，然后转租出去给培训班做教室，租金还都不错。”
　　雪球越滚越大。到2005年底时，郭威已经从教室的出租当中获得了相当丰厚的回报，于是，胃口越来越大的他，开始瞄准了学生以外的培训市场，从沈阳到大连，便是郭威“教室”投资转型“冒险”的开始。
　　“当时大连的软件外包行业发达起来了，外包行业是人力密集型的行业，需要的人很多，但满足要求的技术工人却并不多，这样，适应外包产业所进行的培训机构，也就多起来了。”他告诉记者。
　　在大连的出手，郭威大了许多。因为培训机构的学生很多，还要放置电脑和硬件设备，200平方米左右的“教室”成了“主流”。当然，大连的房租显然要比沈阳高出不少，投入大了，但郭威换来了更高的产出。他自己也坦言，如果没有在大连获得的财富积累，他也不敢动到北京、天津扩张的心思。
京津扩张
　　“大连的一个很重要的软件外包企业去了天津滨海，所以我也跟过去看看。”作为产业链条上的一个环节，上游企业的动作，无疑将牵涉郭威的“命运”，然而，天津、北京的情况令他意识到，沈阳、大连的模式，并不能简单地复制到北京和天津。
　　“我后来也到北京来考察了好几次，房租很高这是不用说了，最主要的是，北京、天津的培训用房的需求标准，与沈阳、大连完全相反。”郭威向记者表示，而这也恰恰是他迟迟在这两个城市尚未真正出手的原因之一所在。
　　无论在沈阳还是在大连，郭威在选择“目标”的时候，都遵循着这样的原则：学校周边“小教室”、企业培训“大课堂”，但在北京和天津，郭威发现，用于企事业单位培训的场所，通常设在写字楼的集中区域内，甚至就设在写字楼内，而用于大学在校生培训课程的，通常是那些可以容纳上百人的大教室。
　　这样的“结构”意味着在投资额上几乎没有空当可钻，“要么大厂房，要么写字楼”，满足京津培训业需求的“教室”只能有这两个来源。曾几何时，郭威也曾想象，是否可以当“新东方”的房东赚钱，但到北京熟悉“新东方”的运作方式之后，他知道，这并不像自己当时想象的那么简单。
　　“先从天津的开发区开始吧。” 郭威说，毕竟这里有他熟悉的产业链上游——软件外包企业，而当资金积累到相当程度的时候，到北京扩张他的生意并不是个遥不可及的愿望。