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城市住房历来关系民生大计，让所有人都能安居是和谐社会的核心内容之一。在农村，农民凭宅基地建房；在城市，多年来是单位建房、个人建房与市场商品类住房一起上，数十年来相安无事。然而，近几年住房商品化改革以来，单位建房与个人建房被剥夺，完全听任开发商摆布，开发商加上贪腐官员、无良学者，外加投机炒房人、外资炒房人、洗钱者的共同合作，房价如发疯似的连续走高。2005年，国务院敦促相关部委，合力调控房价，因此有了“国八条”的出台，2006年又有了“国六条”的出台。然而两个国字号的文件出台，也没有将房价稳住。所谓房价调控初见成效，可能只有2006年下半年的两项才可以圈点，一是未封顶的楼盘不能预售办按揭贷款，二是前不久关于90平米的结论。人民群众对房价高走不满的呼声几乎可用响彻云霄来形容。
笔者思考近两年多来屡屡失控的怪现象：房价的调控只剩下一个空洞虚泛的“稳定”：有的城市一个月涨10%，有的楼盘一天调价10%，这些都见于报纸报道。笔者认为，房价调控落不到实处，根本在于核心内容不靠谱：调控指标不明确，岗位责任不落实，奖罚措施全没有，尚方宝剑变成银样蜡枪头，声势浩大变成花拳绣腿，似这样“调控”如何不变成“空调”。”
笔者认为，房价调控，有六个方面没有指标：
一是房价监测没有一个科学真实的指标体系。以2006年第一季度数据为例，北京市建委的统计数字全市商品住宅期房单月价格分别为每平方米6687、6957和7046元，同比上涨14.8%，而在7天后北京市统计局发布的数据却显示，北京一季度全市商品住宅期房价格同比上涨7.6%。据介绍说统计部门是抽样调查，建设部门用的是均价的方法，但不管是那种方法，相差高达100%也是天下奇闻。另外，国家局与地方局不一样，研究部门与综合管理部门又不一样。例如国家发改委研究部门与国务院发展研究中心的房价数据与国家统计部门、建设部门又不一样。
二是城市的监控范围没有确切指标。由于近些年城市实行市管县体制，城市的概念有天壤之别，市管县的城市与真正的城市在范围与管理辖区的情况相差极大。象重庆市，其实就是一个大省，农村占到90%。北京市属下辖区原来也有好多是县。离城市数十公里上百公里的地方，城市户籍的既不在那里生活，也不在那里工作，就因为一个体制，农家的小楼就可以与城市中心的房价扯平，这样的统计原本就是毫无参考价值的胡涂帐。谈调控房价完全是指城市，因为农村是有宅基地的，住房只有建筑成本。由于我们把一些远离城市数十公里甚至近百公里的地方都当成城市房价来统计，就闹出了天大的笑话，所谓房价监控体系当然也就失去了应有的作用，与人民群众的感受差距更大。相关的部门的房价数据成为现行监控体系下的一个笑柄。
三是房价的涨幅没有调控操作指标。作者研究城市经济，知道城市经济发展必须有合理恰当的发展指标，快了有问题，慢了也不见得好，需要综合平衡。国民经济发展有发展指标，十一五规划也有大量的具体指标考核，唯独事关8亿城市居民的房价调控没有操作指标。按科研习惯，不论是参照国际上房价变化规律，结合国情，还是与GDP挂钩，或者与居民家庭年收入挂钩，总得认真思考拿出有实在内容的指标来。回想1998年国务院住房制度改革的时候，超过居民家庭收入的四倍要给予补贴的内容，对照联合国人居环境署与世界银行的一些评价标准，参考指标总是有的。而且许多参考指标也是综合了近百年城市发展的历史。没有对城市房价的涨幅调控指标，如何调控，也根本谈不上考核。
四是城市家庭年收入与城市人均收入指标明显不科学。近几年来，笔者调研最深切的感受是，算城市人均收入是全按户籍人口，把城市的总收入往户籍人口上算，算大，算得官员脸上好看，城市的外来常住人口与大量流动就业人口虽然数量巨大，贡献也巨大，有时占到城市人口的四分之一，有的城市简直就是一比一，但还是被一笔勾销了。只有到算公用设施，算城市资源，算人口压力，才把庞大的城市流动人口当回事。算GDP时也一样，专家们说，城市许多人有灰色收入，说平均收入不足信，但是没有专家说数百万外来打工者许多人月收入可能远远不足千元。相关指标在评估房价涨幅时用城市人口的小数字，评估交通压力或城市建设的时候就用城市人口的大数字，甚至还用某某城市不仅是某某的城市，还是中国的某某，甚至世界的某某，做法近乎滑稽。
五是房价的统计没有基本的分类, 眉毛胡子一把抓。别墅的房价，商品房的房价，限价房的房价，经济适用房的房价，廉租房的房价，扯平摊了做统计，份额不清楚，失去了指导性，也失去了分类调节的意义。另外，城市中心区的房价，城市非中心区的市区的房价，能够容纳城市上班族居住的郊区地段的房价。这样的眉毛胡子一把抓的房价统计不分类型，不分比重，有这样的统计与没有也差不了多少。
六是各类房屋计划供应量与社会需求量没有管理与供应指标，更没有轮候期制度。在香港与新加坡，只要符合条件去登记公屋，登记廉租屋，相关部门立即告诉你轮候期多长时间。在我们的发展与需要的调节中，供需不搭界，根本还没有轮候期这一说，开发没有指标，位置没有明确，囤地待涨价成了普遍现象。因为所有的等待都是未知数，所以才多次出现数千人通宵排队的大场面，当然也就创造了相关官员贪腐的有利条件。求爷爷告奶奶，送大礼，一个经济适用房指标能买18万元，都是这种制度不完善惹的祸。
在调控的管理方面，笔者认为，核心在于根本就没有责任落实与奖罚体系。由于政府部门的进一步深化改革还刚刚开始，部门与部门之间的衔接不协调，过去两年的房价调控，相关部门在庞大的利益集团不停的游说下，各自为主，强化部门利益，使得一些原本有效的调控措施得不到有效落实，立场软化、各唱各的调，核心是无人承担责任，罚谁都不明确，最终使得调控结果与目标相距甚远。一项工作要获得成功，除了目标明确与措施与手段得当外，一条特别有效的做法就是把指标层层分解，明确责任单位、责任岗位，责任时效，明确奖罚措施，做得不好的，那个顶带花翎能否摘去，相关责任人明确受罚，压力才能转为动力，这样的调控最终才能取得好的效果。
结合在政府与企业的管理工作经验，笔者认为，政府的主管首长，相关的职能部门首长应该有一个责任与奖罚制度。中央政府的相关部门如何分工，地方各级政府从领导与相关部门，如何考核管理，如何措施有力，对在调控房价过程中工作不力的应该有什么的责罚等，政府要有出台明确的措施和细则。
在如何落实政府对房价宏观调控指标方面，笔者认为，鉴于过去两年的调控实际，建议国家应该成立一个城市房价调控领导小组，有国办或发改委牵头，协调相关职能部门的行动，解决各职能部门之间工作不衔接、口径不一致的问题，解决部门利益的交叉问题，保证中央政府的房价调控措施有效落实。然后，要把房价调控的指标分解到部委及相关司局，明确岗位责任、严格年终考评。对调控房价工作执行不力的，或阳奉阴违的，要明确责罚措施，甚至应该动一动这些官员的乌纱帽。党和政府如此下大力气抓房价的宏观调控，努力解决广大中低收入阶层的住房问题，只要我们明确岗位指标责任，严明赏罚，房价一定能够从“空调”到“实调”，房价自然也会得到有效控制，建筑社会主义和谐社会的房价体系必然会得到有效落实。
http://finance.sina.com.cn/review/20070214/09253340639.shtml |
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发表于 2007-2-17 15:55:11