2008北京高房价的终结年？

equality

2006-12-30 15:07:13

　　早在申奥成功之日起，就有业内人士“预言”：２００８年后，北京的房地产业
将陷入低谷，原因就是一些举办过奥运会的城市接下来都会遇到场馆利用率低甚至闲
置浪费、各类商品价格急剧下跌、服务业萧条、经济速度放慢从而导致房价下跌等现
象。时至今日，在房价居高不下之时，这样的“预言”在某种程度上给了买房人一些
“期待”，而开发商们则通过不同的途径应对即将到来的２００８年。那么，举世瞩
目的第２９届奥运会真能成为北京楼市的滑铁卢吗？

　　●买房人持币等待２００８开发商家有粮心不慌

　　“都说２００８年以后北京的房价会降，是真的吗？”几乎所有饱受房价之痛的
买房人都在问这个问题。

　　一位在国外工作多年的朋友对记者说，在汉城（即首尔），１９８８年在成功举
办奥运会后，经济速度随之放缓，房价也跌到了历史最低。他认为，现在北京的开发
商之所以在奥运会之前“疯狂”提高房价，目的就是在奥运会结束后退出房地产业。

　　还有的买房人将开发商大量跑到外地的原因归结为在躲避奥运会带来的楼市震荡。
“为什么那么多有实力的开发商放着北京不做，而要跑到二线甚至三线城市，其实就
是知道奥运会之后房价必然下跌，所以趁早拉着队伍另谋他就。”一位买房人如是说。

　　与买房人的想法相反，开发商不仅没有出现恐慌的情景，反而更加坚定地在北京
拿地，有地的开发商则已把目光盯上了奥运会之后。

　　据了解，北京的一些大开发商目前纷纷储备土地，以期２００８年的到来，由于
目前北京拿地的门槛高，使得众多开发商另谋渠道，比如直接与有地的一方寻求联合
开发或者直接买断项目自己做。就记者所知，就有两块已经成熟的地块被几家全国知
名的大开发企业盯上，而合作方式就是采用直接买项目。

　　与拿地的开发商一样，有项目做的开发商在项目定位上已经和奥运会接轨。亚奥
区域一个楼盘，有一栋楼准备做４０—６０平方米精装小户型，价格准备定在１４０
００元／平方米。但经过论证有效人群不准，销售状况无法预期。因此，他们最终决
定选择做酒店式公寓。原因在于２００８年奥运会前后，会有大量的游客涌入北京，
届时所有酒店价格会迎风而涨，而３００元每天左右的酒店式公寓必能满足绝大多数
游客的需求。而且，即使在奥运会之后，大量的场馆每年将举办众多赛事，前来观赛
的人们必定是酒店式公寓的有效人群……当然，做酒店式公寓的价格决不止１４００
０元／平方米。

　　可以说，奥运楼市之战从现在已经打响。

　　●后奥运城市地产病为什么难现北京

　　其实，一个城市举办过奥运会而经济放缓的事情发生在较早的年代，最近几届情
况有所不同。拿雅典为例：借助２００４年奥运会的契机，雅典房地产价格在１９９
５－２００２年７年间，涨幅达到了６５％，在新建的两条地铁以及几个主要奥运设
施周边，房价涨幅超过了１１０％。

　　但是，这种涨势有价无市。雅典一家有名的咨询公司曾表示，这种情况主要原因
有三个：一是希腊国际化程度相对较低，市场开发需求乏力；二是希腊地广人稀，私
房拥有率高达８０％以上，需要购买新房的人不多；三是希腊实行土地私有制，大部
分私有房地产是家族世代相传的，房地产开发缺少内需的原动力。

　　但北京则不同，将近２０００万的人口加上随时涌入的人潮，需求量永远在增长，
而且北京目前还不是一个严格意义上的国际化大都市。按照一个规律，只有外国人达
到了城市人口的２０％才能称为国际化都市，而目前北京外国人居住比例不足５％，
因此，未来北京国外人口还将不断增长。

　　中原地产华北区总经理李文杰预测，北京２００８年奥运会后的房价将继续上涨。
首先，从全世界范围来看，近几届奥运会举办国家城市的房价都几乎无一例外地在奥
运结束后继续上涨，有的上涨幅度还很高；其次，北京每年两位数的经济增长幅度将
极大地带动旺盛的需求增长；第三，中国的历史特色导致其他区域的投资者重点投资
北京房地产市场；第四，从目前的土地供应速度来讲，新的拆迁法已经导致目前城市
一级土地开发的进度极其缓慢，这将极大地影响未来市场供应的增加，因此，供求的
失衡状态将持续几年甚至更长时间。从市场来讲，价格将继续受到推动而连续上扬；
当然，中国房地产市场也是政策的市场，对政策的预测很难。也只有政策因素，才会
导致房地产的走势脱离市场的轨迹发展。

　　●五年之痒笼罩楼市２００８承上启下

　　谈到２００８年后房地产市场的走势，中国人民大学副教授、合富辉煌高级顾问
郑华认为，从总体的经济走势、包括近两年房地产市场发展的轨迹来看，２００８年
之后的北京楼市非但不会因为奥运会的闭幕而跌入低谷，反而将进入一个平稳上升的
时期。

　　“从成交量来看，２００４年的成交量达到了一个高峰，而今年的交易量则是最
近几年最低的。”郑华说，虽然这其中有今年楼盘供应量受困于宏观调控不明朗而造
成的延期推出，但根本原因还是在于现在高价房推出的过多，造成了需求的减弱。“
所以，从最近几年市场数据的图版上，今年的房地产市场并不是像外界普遍感觉的那
样需求极其强烈，相反是进入了较低的时期。”

　　郑华说，种种迹象表明，国家从明年开始将着力推出更多适合普通百姓的普通商
品房，来促成与市场实际主流需求的对接。这样从总体房价走势来看，会进入较为平
稳的阶段，需求得到满足，市场表现自然也会稳健一些。但这并不意味着房价会出现
回落的情况，由于有强大的需求特别是外地人、外国人的需求支撑，而且这类资金型
需求对北京的热衷也不会因为宏观调控被完全消灭，所以依然是对当前房价的一种支
撑，只不过可能会在高档住宅里表现得更明显一点。

　　“正是基于对房地产市场未来一两年走势相对平稳的判断，所以在２００８年之
后，应该会再出现一个明显的上升时期，这属于一个正常的经济周期所必然造成的结
果。”郑华指出，一般一个国家１０年会完成一个相对完整的经济周期，五年上升五
年下降，而在中国，目前经济学界的共识认为，１９９９－２００４年是一个上升阶
段，而２００４－２００８年则应处于一个相对下降的过程，虽然由于总体宏观经济
的良好，这种起伏并未明显地感受到，但从实际情况来看，是有这种趋势的。郑华认
为，２００８年作为“承下启上”的一年，市场情况一定会进入一个“预热期”，而
到２００９年，房地产市场会再次进入一个高增长时期。

　　●链接

　　奥运城市房地产业情况亚特兰大移民潮成为稳定房价重要因素

　　在奥运会举办前５年，亚特兰大市房价增长了１９％，当时美国全国的房价平均
涨幅只有１３％。在１９９３年到１９９５年间，该市的房屋销售在全国表现最佳，
平均每年销售３．３万套单户住房。

　　据了解，奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚
特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了，可是与东北部或者西海岸的城市相比，价
格仍然偏低。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子轻易就能租售出去，因奥运
上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来。

　　悉尼硬件升级力促地产增值

　　悉尼奥运会增加了市区交通及电讯基础设施为悉尼中心区的房地产开发创造了新
的商机。根据新南威尔士州财政部估计，悉尼奥运会使新南威尔士州的生产总值在１
２年内将增加６３亿美元，其中２０００年的单年生产总值净增额已达７．５亿美元。
在悉尼被确定为２０００年第２７届奥运会主办城市之后，人口随即迅速扩张，除移
民增加的因素之外，奥运的需求成为另一个扩张因素。许多奥运会的工程和场馆是由
境外投资者带资承包建设的，而人口的增长和城市建设，带来大量的居住需求，从而
带动了房地产价格的增长。
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来源：北京青年报作者：记者张舰 郑杉杉 高彤