孟晓苏、聂梅生、顾云昌：房地产在2007年的走势

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来源：新浪财经 　　发表日期: 2006-12-25  

　　主持人：好欢迎大家继续来关注我们的趋势2007，接下来这个环节是我们今天最后一个论题，但是这个论题，我相信是最能够引发现场共鸣的一个问题，因为它和我们每个百姓的生活是息息相关的，就是房地产在2007年以什么样的走势出现在我们的身边，今天请到三位嘉宾，他们都是房地产业内的专业级的人士，他们对我们即将展开的趋势2007，有关房地产市场的未来发展趋势，有着他们自己独立的判断，和精准的一些看法，所以接下来的时间，用掌声请出我们这三位，有请全国工商联房地产商会会长，聂梅生，中国企业联合会执行副会长，中房节团的理事长，孟晓苏先生，中国房地产及住宅研究会副会长，顾云昌先生，掌声欢迎三位。两位上来，就像我们在买房子一样，先来可以先挑楼层和坐次，所以二位挑了两个非常不错的位置，当然第三套房子也很好，问问顾先生，对您到来此刻剩下的这套房子还满意吗。

　　孟晓苏：晚来挑不到好房号了。

　　主持人：说到房地产在2006很多的变化，我们在座的各位感受非常深，印象最深刻的，可能是宏观政策不断出题的一年，像央行的加息，“国六条”、“九部委”的新政策，在林林总总的政策中，你们作为业内人士，哪一个政策的影响力最大，你们关注度最高。

　　孟晓苏：2006年，我认为房地产业是经历了一次调整，经过调整，特别是结构性的调整，使得房地产业获得了一个调整，我们面对2007年的房地产市场，将是一个平稳健康发展的市场。

　　主持人：另外两位呢。

　　聂梅生：对我来说，引起高度关注的就是宏观调控政策当中，说今后的房地产市场，是面向中低收入，中小户型为主的，中低收入为主的。我很关注2006年底，这个市场结构调整是不是到位，和2007年关于中小户型，中低收入这个主题是不是会继续。

　　主持人：顾先生呢。

　　顾云昌：2006年是中国房地产市场的政策紧跟年，没有哪一年的政策像2006年那么密集，密度那么大，我们最关心的是90平方米占70%以上的，这是全行业引起轰动的大事。

　　主持人：这个原因是什么呢，是做到这个很难，还是百姓的期待。

　　顾云昌：这里面有很大的差异，许多老百姓认为很好，我们可以买得到，买得起自己需要的房子，许多开发商认为这是不可能的。

　　主持人：他们可能从市场的经验上判断，这是很难的政策，今天在市场上感触最深的所有的来宾都在我们的现场，所以大家有什么感兴趣的问题，可以向台上的重量级嘉宾提问。

　　各位对房地产在2007年的发展趋势，有什么样的判断提出来和我们交流一下。

　　提问：大家好，我是《楼市杂志》的。问顾秘书长一个问题，您说您关注的是79%平米的一个政策，我想问一个问题，前几天，北京广区门外的房子拍卖，这个价格北京市政府取了首开集团和另一个集团中标，预计未来的售价是9500美元，如果说90平米的话，9500块钱，我们算算这个房价地至少在90万，那么这个是不是应该中低收入阶层，能够购买的房产，这个接下来说的问题，刚才包括聂会长说的问题，政府的宏观调控，我个人观点认为，我们今年虽然政府一直在加紧房产调控，但是这个调控的放宽，我觉得应该是提出质疑的，就像交通，我们政府是需要关注奔驰车跟宝马车，出什么车型，卖的多贵，还是应该关注城铁、公交，这毋庸置疑的，我们知道应该关注什么。但是房产现在调控的方向，好象也是在关注宝马车和奔驰车，而不是在关注城铁和公交，在调控方向，我认为它是有很多问题的，我不知道几位专家和领导支不支持我的观点。

　　顾云昌：我这样说，北京市的价格情况，包括您刚才提的问题，和全国的房地产总体形势之间有差异的。我认为房地产市场最大的不同点，是地域性，不能把北京市的涨幅，看到是全国的。前两年上海涨，北京几乎没涨，这两年北京开始涨了，上海又平稳下来了，所以就是房地产的市场和汽车市场有很大的差异，他们是全国要涨一起涨，要降一起降，而房地产市场就不同了，这个情况比较复杂一点。我首先讲一个总体，2006年房地产市场，总体还是好的，还是在总的趋势是在走稳，为什么呢，从全国的房价涨幅来看，2004年涨的最快，商品价格同比上涨15.2%，2005年经过“国八条”的调控，我们的涨幅是7.5%，而今年一到10月份，6.6%，我们的涨速在下降，但并不是说房价下来了。在这个过程中，我们发现长三角地区的房价平稳下条了，涨幅比如2、3，甚至上海出现了负增长，但是深圳和北京的房价还再以两位数继续涨，那么这既和宏观经济有关，也和地方的供求关系有关，因为决定房价的最终是供求关系，各地的供求关系是不一样的。上海的供求关系，前两年是供不应求，现在是供大于求，北京这两年供求特别紧张，在这种情况下，房价肯定会上涨，那么就促进了被开发的土地价格上涨，是这样一个因果关系。

　　那么这里边就是，当然讲起来这个，有一个过程，如何体现中低收入家庭的房子的问题，这是两个层面的问题，我们要看准市场的方向，控制房价涨幅，这是宏观经济的要求，但是在北京、上海这样的特大城市，因为它的购买群体，已经远远超过北京的居民。普通住宅加在一起，大概是北京以外地人持盘，对普通老百姓怎么办，在市场化过程中，必须把市场宝藏作用发挥出来，前两年的工作做的不够，我们的社会保障工作做的不够。所以像北京，九千块，一万块的房价，在我们城区已经找不到了，即使房价降一半，我们很多人还买不起，这样的问题，只有靠政府的保障才能解决。

　　主持人：这个可能才能一个真正的解决之道，谢谢您的回答。

　　提问：我要补充一下我的观点，刚才我说的问题，实际上我觉得我们包括在舆论上，经常聊一个概念，就是房价，我刚才说的一个意思，政府需要关注的是保证型住房，不是关注房价，所谓的房价是商品的价格，我们现在我认为现在我们从98年之后房改逐渐市场化之后，我们现在问题出在整个供应体制上出现了问题，房屋的供应体制上，我们把所有的住房，老百姓都推到商品市场上竞争，所以导致现在的一个结果，就说我们现在坐在会议厅里的人，我相信95%的人具备买商品房的能力，那么坐在这个会议室的人，能买商品房的人不会超过50%，政府不要过多强调房价，谈到房价的问题，就是宝马车奔驰车的概念，而他们政府的政策，那现在出现的问题，现在喊房价高的人，是那些需要挤地铁，需要挤公共汽车的人，我说的是这个意思。

　　孟：我还是同意这位先生的看法，对房地产宏观调控的目标，在2003年国务院18号文件中，提出了这样三句话，叫做总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。这三句话讲的道理和因果关系是非常清楚的。我们在前两年出现的问题，包括房价在部分城市上涨幅度较快，老百姓有意见。这些里面，很大程度上就是因为结构性的问题，这些年我们比较注重发展商品住房，确实忽略了，为中低收入者建造经济使用房，包括卖的和租的。本来在房改初期，已经设立了这样的一个完善的住房体系，一般商品房经济适用房和廉租房，这些年发展商品房的时候，我们忽略了这些。

　　我们看到经济适用房，这些年的投资额都在5%左右，这相对我们中国这样的一个国家来说，相对大量的城市中低收入者，这样的现实来说，很明显太少了。我们看到香港政府，由香港政府提供的廉租房里面，住了50%的香港家庭，在新加坡，这个比例达到80%以上。所以应当说，从今年开始，这种结构性调整，正在逐渐解决，这个问题不光是一个大户型，小户型的调整，而更重要的是一个供应结构的调整，和供应体制的完善。

　　主持人：谢谢两位，下一位提问者。

　　提问：您好我是山东名产艺术有限公司的总经理刘峰，我想请问台上的嘉宾，国家一下子出台了这么多的调控政策，效果微乎其微，我想请问2007、2008年房价是什么样的走向，而且会持续多长时间。

　　聂梅生：好像是轮到我来说了，我倒想把这两个问题放在一块儿说。我基本上同意他们的意见，现在这种意见也是我们业界的意见，我个人也认为，应该对房地产宏观调控分成两个板块，不要弄到一起，一个我叫它全流通领域，也就说全流通的商品房，你让它在市场流通，对于这一部分要不调控，待会儿再说，但要通过一些间接的手段，调息，调银行的利率，这样一些办法来调。

　　另外一块，我们叫做，限制流通领域，那也就是有各种各样的政府的成分在里面，面向中低收入，这一块不可忽视，相当的大。因为我们现在中低收入的人口比例数是多少，这个是一个最基本的一个数据，当然不太一样，但是算下来是这样，我们国家需要用廉租房解决的大概是5%，城市人口，家庭的5%是需要这个解决的。高收入的，这一部分比较模糊，大概是15%，所以这两个加到一起是20%。除去这20%，就是70%到80%的人，都是落到中低收入的范围内，就不是一个小数了，不是我扔给政府就能解决了，没有一个政府能解决将近80%的这部分人，它一定有一部分从这里面划出来，我们叫做限制流通，政府有各种各样的政策在里面。比如说我贴了息，补助了利息，同时我限制了房地产开发商的利润率，不许超过百分之多少，这都是政府建议，或者我补了原来经济适用房的那一块。现在缺位，因为你把经济适用房这一块，这个里面我研究了一些政策，23号文件当中，就是中低收入用经济适用房，也就是80%的廉租房缺位，结果18号文件，就不再这么说了，就是说，把这一块就是，很大一部分划到商品房里面，形成现在这么一个比较混乱的概念，这个必须得澄清，限制流通这一块，有政府行为的这一块，就是不能全流通，所?

　　我预计明年肯定要加大这一块，宏观调控到了下半年，基本上地方政府，一个一个以乌纱帽做保证，要把廉租房、经济适用房做起来，包括这一次中央经济工作会议里面就是说经济适用房，就是我说的要把中低收入，占整个人口收入7、80%这一块，你不要稳定，怎么谈到社会的稳定，所以明年这一块，一定要加大力度补。我们今天有统计局的人在，我一直反对用平均收入算这个房价收入比，根本没有任何意义，房价只能针对有效房价，谁去买什么房子，那个房价才有异议，你把房价算成一个平均数，把收入也算成一个平均数，这两个不说明问题，如果这块能补起来，房价明年一定平抑，因为这块放的很大，整个房价就会下来，但是这个需要时间，所以我是希望，明年的房价，如果这块地方政府，中央正确把限制流通这块切切实实补足，补大，房价一定会下降，平均房价一定会下降，但是商品房不一定下降，你可以让它涨，可以加深，土地招牌挂，反正有钱人买这块，去管它干什么，我就是这个意见。

　　主持人：保证了大多数人的利益就好了。

　　孟晓苏：房价问题谈谈我的看法，确实如主持人说，临近岁尾年初，大家对房价有一个新的议论，有的人说大涨，有的人说大跌，还有权威机构出的报告，说房价要跌，怎么看待未来的房价走势，我们分析历史，中国的房地产从我们18年的房地产来看，从1987年到现在，平均房价每年都在上涨，没有一年下跌，我们是从每平米408块钱，涨到去年年底2930块钱，那么今年房价走的比较稳，房价上涨到现在大约是6%多一点，那么这是一个不错的情况。预测2007年的房价，我认为从总的看，房价将是稳中有升，这样一个态势。

　　构成房价影响有多种因素，包括成本拉动房价，标准提升房价，需求推动房价，再加上结构影响房价，刚才梅生同志更多讲了结构影响房价，我觉得随着经济适用房的大量增长，这种结构影响因素将在房价平稳上起到一个制衡器的作用，使得明年的房价，将走稳，但是房价下跌，在目前看来是不可能的，这也可以让大家放心，所有的购房置业的居民，不会担心房价下跌，使自己有了负资产而担心。

　　提问：我是来自于杭州的中信金通证券的，我想提个问题，刚才三位专家说我们高收入者有钱可以买高价房，低收入者，政府有补贴，但是我觉得还有一大部分人夹在中间怎么办。就像我们虽然是金融证券行业收入还可以，打个比方，以杭州为例，整体的房价居高不下，我们经济适用房不能买，低端的房又不能买，就是在市边缘的房子房价也很高，那么刚才专家说房价是上涨的稳中有升，我们从经济学，金融的角度看，人民币升值的大的背景下，我们房价增值的可能性还相当大，那么多重因素下，我们这些人到底怎么办，请专家给我们是说。

　　主持人：您不说我们还几乎忘记了这样的一个群体，看看专家怎么帮助我们解决住房问题。

　　顾：我知道在西湖边上的房子，在前几年卖价6千块钱，三年以后涨到3万块钱，当然这不是说整体情况，在局部热点地区，房价确实上涨太快了。刚才提的问题，又回到了第一个问题，有一个和那个观点，稍有差异。政府的作为首先是保障中低收入家庭，力度要加大，这是中央工作会议中明确了的。但是对房价的调控，中央政府和地方政府还必须再做，如果商品房的价格随意地涨，没有节制地涨，一个是买房永远没有希望，第二个对经济化不利。美国在调控市场，从房价那里看到一点，为什么要调控整个的升息、升息再升息，其中跟房价有关系，房地产上涨过快。比如韩国，房价上涨过快，政府的作用恐怕除了社会保障以外，他在房价控制上，就是和经济连在一起，不光是和买方联系在一起的。我想补充一点，实现政府的职能不仅仅是一个方面，实际上我们在社会保障方面缺乏，宏观调控主要是调了哪个方面，关于刚才说的价格问题，实际上我们社会当中，客观的说，高收入，中高收入，中等收入，中低收入，最低收入等等，国家起什么样的作用。作为国家来说，对低收入，最低收入应该是廉租房，中低收入家庭，不包括中等收入家庭，现在问题就是中等收入家庭，他想买商品房，每年都在涨，他买不到，买经济适

　　0%，但是我们全国经济适用房只占总投资4%，所以我们投资力度很弱，这方面应该大大加强，这样才能使，许许多多中低收入家庭买房能买得起，也买得着。

　　孟晓苏：我认为在实现这个问题上，我们这些年做的有了明显的进展，和取得了非常好的成效，根据最新的统计，现在中国城镇居民有房的家庭，包括房改房和商品房，占了85%点几的比例，真正没有房的无房户只有14%多一点，这个比例远远高于很多国家，包括那些发达国家。刚才提问题的这位朋友，我相信你也肯定是有房的，现在老百姓需要的是如何改善自己的居住条件，包括扩大居住面积，提高居住质量，现在我们正在做的也是这样。谈到关于房价的涨落问题，其中这里面有一个重要的因素就是供给，因为毕竟供求关系决定房价，这是房价涨落的最重要的原因，而前几年，由于供给不足，从局部性的供给不足，到相当大面积的供给不足，而特别是这种结构性的失衡，造成了房屋价格的上涨，特别是在2004年，我们看到涨的比较高，这些年，各方面都在想办法增加供给，而不单是抑制需求，如果真正把13亿人的需求抑制住，受损失的就不光是房地产业，我们的整个方针就是要加大内需，促进需求。包括房地产的这种内需，是经济与发展的动力。增加需求这方面，我认为更重要，要关注的就是要增加中低家庭所需要的经济适用房，而在前几年，这种供应量太少，造成了结构性失衡，我认为在2

　　007年，随着各项调控政策的到位，包括对于住房结构的调整到位，供应量将会进一步改善，供应结构将会进一步合理。由此我们对未来的房地产市场，包括房价的走势，有着良好的预期。

　　主持人：刚才聂会长好像有观点补充。

　　聂梅生：我想回答一下刚才中高收入，因为搞证券，搞金融的收入应该是不低的，肯定不可能买经济适用房，对这部分房价的预期怎么样，我倒不认为这个房价像脱缰的野马一样涨上去，事实证明现在市场上卖的就是商品房，实际上针对中高收入的比较多，但是这个平稳的结果是不是宏观调控，使然，我倒觉得不见得，为什么呢我很注意听刚才的谈话，实际上引起这次宏观调控的原因，并非房地产本身，而是跟其他整个的宏观经济是有关系的，现在中国的工作经济，形成GDP，拉动GDP增长的是一个关键的数字，从三季度末是10.6，看到年底能不能下来多少，我估计也在十左右，那么在这么一个高位，一个是投资拉动，一个是刚才说的进出口，一个就是消费，这三块形成了一个系列。为什么对房地产的宏观调控，以前一直是犹豫的，是因为固定资产投资过热，而房地产肯定是和固定资产有关系，有使劲调这块，现在这块已经下来了，而且我特别关心的是进出口顺差的这块，这块实际上我不知道刚才一些专家是不是讲了，实际上房地产是背了进出口的责任，所以调房地产，如果那边相对下来，房地产这块的宏观调控一定会平等。因为你现在形成固定资产投资过热，形成房地产投资过热的原因起码有五个，咱们从经济层面

　　万亿，10万亿，银行肯定要贷款，不然就要倒闭了。

　　另外一个今年WTO最后一年，银行要和国际接轨，要有上市的冲动，那么上市就要有业绩，就造成今年一季度贷出50%的贷款，加上人民币升值，这五个因素这么一综合，最后形成房地产这个圈热，热的话肯定要调，但是如果这些因素都平稳了，还需要使劲调房地产吗，不一定，明年还要看银行的利率调整部分调不调，人民币升值不升值，这些因素都影响房地产调控的力度。所以我觉得倒不一定，明年的杭州的房价就涨起来，不一定，今年年底已经平稳，平稳的原因股市上去了，原来炒房的人不炒房了，炒股去了，一下这个钱从房地产市场抽出来了很多，现在土地的紧缩，银根的紧缩，造成了房地产业内的并购是非常活跃的，好多小的房地产商活不下去，就把大的卖掉了，这么一并购后，很多出局了。还有一些我不玩儿了，甚至一些比较大的，它并不是说它玩儿不起了，他不想在房地产里面玩儿了，钱就从房地产出去了，出去的钱非常多，就说买房的人出去了一部分，投资的人也出去了一部分，房地产整个这里面投资的总量就会下降，总量下降以后，当然对房价是有影响的了，很明显的帮股市，就是过去了很多很多。

　　不要忘记今年年初我们讨论这个问题的时候，业界都同意这条，房地产热是中国的股市冷，钱没地方去，现在中国的股市牛了，房地产的钱就往那边跑，所以这边自然冷，所以渥堆这个房价的看法，明年有各种各样的原因，刚才讲了进出口，顺差减少，我特别爱听这个，这样一来我们这边就会减少，所以我觉得高端的房价也不一定涨落道路哪儿去，什么两年、三年后，中国房地产就要崩溃，好像我觉得从来没走过，我也不相信会走的。

　　中国的整个宏观经济，不会让固定资产投资过热，而且现在已经开始一系列经济学家说要拉动内需了，进出口这块要增加进口了，那么剩下的就是消费，消费就是要增加内需，内需当中房地产绝对是一大块。所以我说这次的内需不一定是高端的内需，一定是可以拉动市场的，实用性的真实的内需，也是中低收入的新的增长点。

　　主持人：希望你的分析，让我们来自杭州的朋友，对自己早日拥有一套住房，充满了信心，我们掌声谢谢三位专家，谢谢他们。今天我们特别感谢众多经济领域的重量级的嘉宾，在我们今天的现场为大家勾勒了2007，中国经济发展的一道风景线，也感谢到场的嘉宾和朋友，跟我们共同关注2007，中国经济的发展趋势，谢谢各位关注，我们在明年的同一时间再见。