反房地产暴利是隔山打牛

woming1984

文／王东京
　　对居高不下的房价，症结不在暴利，而在供求。中国房价一路走高，最重要的一个原因是房屋供给不足。
　　近来舆论差不多一边倒，口诛笔伐，指责房产商哄抬房价，为富不义。于是，要求公布开发成本、反对暴利的呼声不绝于耳。消费者希望房价回落，不必说。但要指出的是，这种指望公布成本打压房价的想法是隔山打牛，错开了药方。
　　不必怀疑我的动机。心可对天，本人与房地产商绝无瓜葛。之所以这么看，是因为经济学说，价格并不完全取决于成本。研读经济学数十年，没见哪家经济学讲，低成本商品只能卖低价。日常生活里，低成本高售价的例子多的是。我曾参观一家成衣厂，原来一件衬衣不过百元，后与港商合资，打上“金利来”商标，价格陡涨至500多。是成本增了5倍吗？非也。“文革“时期的邮票，当年八分钱一张，今天卖一百，成本未变，价格却涨了千多倍。
　　当然，按成本加成定价是有的。不过得有个前提，那就是商品短缺，供不应求。经济学说，市价要由供求双方定。但若从卖方看，定价必会考虑成本，蚀本的事没人肯做。问题是，厂商按成本加成定价，若消费者不买，有行无市，价格也就形同虚设。反过来，假若商品奇缺，求者若鹜，明知有人出高价，厂商也绝不会拘于成本，有钱不赚，天下没有这样蠢的商家。
　　我推测，要求公布开发商成本的用意，无非是说当下房产价格相对它的成本过高了，政府应该反暴利。我要问的是，专家学者中有谁说得清楚，价格高出成本多少算暴利？是40%，还是60%？若把利润超出成本60%视为暴利，那么要反的，恐怕就不只房地产一家。高科技如生物制药，传统产业如餐饮，高出这个比例的应该不少，难道要一杆子打倒一船人？再说，若不允许企业以小博大，那么科技创新动力从何而来？人们哪会去改进技术、提高效率呢？
　　举个例子，有甲乙两个木匠，甲手艺差些，做个书柜需两天；而乙手艺精湛只需一天。若劳动力的日成本100元，每个书柜木料成本100元，那么同样做一个书柜，甲的成本300元，乙的成本200元。再假定书柜市价是400元，那么甲的利润率33%；乙的利润率100%。请问在此情形下，政府是否应反乙的暴利？若是反，乙必会放慢进度，做一个书柜也花两天。这对社会来说，无疑是效率的损失。
　　再一个理由，我不赞成反暴利，是担心这样做会滋生腐败。说过了，由于“暴利”无从界定，这样“反暴利”就难免成为当权者创租的借口。要害在于，是不是暴利，法律没标准，最终得由监管部门说了算，他们一言九鼎，说你是就是，说你不是就不是。如此，企业若不想挨宰就得破财免灾，去给主事的官员行贿。不是吗？早在20多年前，政府就管过价格，也反过暴利，结果怎样？腐败丛生，一塌糊涂。有前车之鉴，今天怎可再蹈覆辙！
　　对居高不下的房价，我的看法，症结不在暴利，而在供求。供求原理说，供不应求价涨，供过于求价跌。中国房价一路走高，原因纵有千条万条，而最根本的，一定是房屋供给不足。假如房屋市场有求必应，房价怎会涨上去？想想吧，电冰箱的价为何不涨？电视机的价为何也不涨？答案只一个，就是这些产品供应充足。记得当年广本轿车新上市，也曾一度炙手可热、价外加费，可后来随着生产量逐年增加，价格还是降下来了。
　　是的，供应充足的商品，价格不可能持续地涨。可有统计数字说，国内房市目前空置率达26%，积压面积过亿，这说明房屋并不短缺。既如此，房价怎会只涨不跌呢？聚眼看，高空置与高房价并存，是奇怪现象。不过做点调查，其中的原因也不难明白。由于政府控制建房用地，开发商为了赚钱，就一窝蜂地建高端住宅。结果，高端房老百姓买不起，而买得起的又没得卖，所以整体上，国内房市还是供不应求。
　　要追问的是，高端房过剩，为何价格也不降？细说原因，笔者认为有三：一是普通住房短缺。因为中低档房供不应求，需求则拉动房价上涨，于是高端房也就水涨船高。二是消费者买涨不买跌。开发商清楚，若让房价下跌，消费者必会持币观望，这对原本过剩的高端房，是雪上加霜，所以开发商宁愿空置，也不肯降价。三是人们对买房有乐观预期。几乎是普遍看法，认为房产将来会增值。既然收益看涨，房价被高估也就在情理之中。
　　由此看，要让过高的房价降下来，有两件事需政府做：首先，应鼓励开发商多建普通住宅。不久前，国务院出台规定，明令限制了户型面积。思路对，但行政手段不可取。可取的办法，是按建筑面积征累进税；其次，责令国有各商业银行，必须在限期内收回开发商的逾期贷款，而且新到期的贷款，不再展期。只要此举一出，开发商必会降价售楼，整顿房价，立竿见影。
　　至于房产的收入预期，是个复杂问题。手里没有水晶球，买房能否增值，不好说，也说不准。但有一点可以肯定，天下无包赚不赔的买卖。上世纪80年代，日本房地产泡沫破灭，是教训；10多年前，国内房价跌得惨，也是明证。我不信房产一定增值的神话，尤其考虑到将来人口减少、老龄化社会，预期房产增值凶多吉少。是个人看法，不同意我的朋友，尽可去与市场赌一手。
　　(作者系中共中央党校经济学部主任、教授电邮：wangdongjing@263.net)

极地雪人

房地产的暴利原因：地方政府+房地产商=什么+什么

地方政府将地皮作为财政来源，美名其为经济增长支柱，而且地方政府官员与房地产商手中可以直接获利。
房地产商的产生，是社会闲散资金对暴利行业的流动休现，有相当城市的房地产（包括投资购房不作为居住而为获利者，诸如“温州炒房团”现象）

只把矛盾指向房地产商，根本没有明白矛盾的根源与对象。