叶檀：楼市“限外令”如同废纸一张？

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《大中华地产》　

　　工欲善其事，必先利其器。国外投资客正在以打磨得雪亮的投资工具，试图在中国楼市拔得头筹。

　　尽管建设部、商务部、发改委等六部委出台了旨在堵截外资豪赌中国地产的171号文件，但目前披露的外资投资人民币地产方式给他们上了生动的一课，试图以调控国内钢铁等产业的方式封堵境外资金投资，恐怕很难获得令政策制订者满意的效果。让打赌人民币会升值的外资退出中国的房地产市场，中国的官员们必须尽快学会现代金融理念与投资工具，这样才能旗鼓相当，不至于输得太难看。

　　《金融时报》报道了一则案例，证明国外资金仍垂涎于中国楼市。一家总部位于爱尔兰都柏林的公司Shanghai Vision，在上海拥有多处“购房出租”地产项目。其客户有三分之二是企业家和金融城人士，包括JP摩根伦敦办事处负责全球股票自营交易的副总裁罗德·罗德里格斯，他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。

为了绕开中国的严格规则，Shanghai Vision在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6%至7%的年租金收益率。从本质上来说，此等机构并不拥有现金，而更像是一个项目中介，他们在项目与投资客户之间牵线搭桥，投资者可以通过汇丰与中国银行等多家银行申请按揭贷款。如此一来，六部委171号文中费尽心力制订的有关境外机构和个人购买自住、自用商品房必须在华居住或者学习满一年且采用实名制等政策几乎等同于一张废纸。中国政府千辛万苦地压低房价似乎只是为了压制国内投资者，让他们给境外投资者腾出更大的获取利润的空间。各金融机构同时扮演了输送炮弹的角色，其中包括了中资银行的境外分支机构。商业化银行受利益驱动提供按揭并无大过，但这反过来说明，即使是中资银行，在收益面前也不会无动于衷。

　　境外投资者不仅通过世界资金来博弈人民币升值，并且像狐狸一样灵活地利用投资所在地的政策为己所用：与欧洲国家动辄25%左右的年租金收入税率相比，中国的月租金收入税率为5%；如果在五年之后出售房地产，就无需交纳5.5%的营业税，只要缴纳20%的资本利得税。如果投资者在英国定居，那么在中国缴纳的税款可以进行抵扣。虽然从表面看来，投资者风险极大，但太多的此类投资者集聚起来，将人民币盯在高位上，几乎被烤焦。

　　上世纪九十年代，政府部门为了刺激中国楼市的发展，未顾及境内需求与土地供应状况，对外资投资中国房地产业采取了一系列优惠政策，这是犯下的第一个过失；如今昧于现代投资理念，试图以一纸文件用行政性手段，扼制国际资本市场的现代投资术，这是第二个过失。

　　事实上，从中国加入WTO以来，人民币资产已经在世界范围内定价，相当于小河之水注入了大河，流动性远超过封闭时代的人民币及人民币资产面临着全新的课题。由此带给我们的挑战是，人民币及人民币资产也提供了国际投资者一个新的对冲手段，如他们在做空房价相对稳定的欧洲房市的同时，做多以欧元及英镑衡量相对低廉的中国房产，内外形成落差，只要筑起个大坝就能发电、就能赚钱。这才是国际投资客能够兜底中国楼市的真正原因。

　　中国人民银行货币政策委员会委员樊纲日前在撰文指出，人民币年升值超过5%将开启“潘多拉之盒”，导致中国数百万人失业。此言有现实考虑，不为无据。但中国政府面临的同样紧迫的任务还有尽快学会现代金融手段，否则，一个魔盒的关闭总是意味着另一个魔盒的开启。