伦敦公寓的露台朝阳

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壹周刊      陶杰2006-09-07坐看云起时  

伦敦公寓的露台朝阳

美国房地产开始下跌，令人担忧，会不会步上日本的后尘。英美利益同源，英国的房地产，七年来暴涨了两三倍，许多香港的退休公务员、议员、「爱国爱港」的商人，都在伦敦买了房地产。每年一到七八月，在Hong Kong Club的马会，都会听到阔太们在八卦之间，一片「几时返英国」的垂询。

不错，这个世界是现实的。在哪里有身家性命的生意和房产，即使不长住那里，也叫做「返××」，例如「董生返上海」、「陈太返咗伦敦」，反而前布政司锺逸杰、前民主斗士（不错，称这位老太太一定要加上「前」字）叶锡恩，都会讲「我返香港」。

在伦敦置业，风险永远低于全球其它地区，即使美国房地产泡沫爆破，伦敦的地产早已高达天价，但美国爆了煲，伦敦不会跟随的，主要有两大理由。

第一，今年伦敦金融城生意利润大好，Fund佬、CEO、经纪，今年会分到超过十亿英镑的花红。加上他们的亿万底薪，这笔喜庆的大红包，一定会投放在红酒美食的消费市场，尤其是泰晤士河畔Dockland一带的豪宅和乡间的别墅。有这一批暴发户顶着，伦敦房地产不会跌。

第二，保加利亚和罗马尼亚加入欧盟，今年将有六十万东欧新移民涌入伦敦，他们干的是洗车、园艺、洗碗、扫街的粗重工作。伦敦对于这一股廉价劳工的大军，尚有吸纳能力，即反证消费市场的潜力仍大，加上二○一二年奥运的憧憬亢奋，伦敦房地产至少还有五年可以看好。

此外，贝理雅连任乏力，保守党回朝在即，美国的布殊亦将任满，无论是共和党的麦坚继任总统，还是民主党的希拉莉上台，都必须营造变革的希望。美国即使出事，伦敦还是欧美之间第一国际都会的重镇，如果伦敦的地产出现像特区董朝时的暴跌七成，就如同核子大战之后的一个漫长的核冬天，全球包括沙地阿拉伯、俄国和中国大陆，太多的鸡蛋放在这个篮子里了，一起揽住冚家铲，倒也不错。

在伦敦置业，其学问简直可以写一本专书，所谓Location、 Location、Location，以海德公园的南北两边为中心，一向是全球狂抢的物业黄金地带，南面的肯盛顿、北面的Queensway，一向是阿拉伯资金强捧之地，一个没有睡房的单人公寓（Studio flat），已经坐底二十万镑，二百呎的住宅，港币三百万，论呎价，比香港的半山区还贵，但不要忘记：伦敦是什么环境呢？

由于坐拥一个大金矿，英国的工党政府渐渐也惯坏了。生活在伦敦，越来越困难。首先是开车：在伦敦市内，接一张告票，罚款一百镑。一个朋友，今年暑假开车去温莎，在王宫山下的停车场停泊一小时，泊车的时间票放在车里当眼的地方。

朋友在王宫走了一圈，记挂着泊车时间，没想到一场大雨，游客都挤在王宫出口的教堂里。英国的天气多变，一场雨只下十分钟，朋友没命地跑出王宫，赶到停车场，汽车过时停泊八分钟，交通督导员把车轮子上了锁，解锁费一百二十镑。

跟两个督导员理论，对方两手一摊，表示深切同情：「我们的职责是过时抄牌，我们强烈主张你写信到法庭上诉，我们知道刚刚下了一场雨，这个制度很不公平，你上诉吧，人人都是这样子，留着你的王宫的入场券，留着所有单据，把理由说清楚，成功的机会有七成。」

这就是房地产惯出来的骄奢。在伦敦置业易，生活难，因为伦敦已经不是中产阶级能住得起的地方，二百万镑以上的房产，七成的置业者是外国资本。国际的反英美势力嘴巴上天天骂布殊贝理雅，热钱却猛流进来，因为他们明白，只有英式的法治和民主制度，才会产生一个最公平的游戏规则，违例泊车除外。

伦敦相对的「穷人区」，是十九世纪「约克连环杀手」（Yorkshire Ripper）出没的东伦敦，还有泰晤士河南岸差利卓别灵出生的林白（Lambeth）一带的巴林（Balham）和杜丁（Tooting）。这些名字，就像香港的筲箕湾和九龙的深水埗一样。十年前，三四万镑可以买到一所一个睡房的住宅。但今日这些地区一一跃升为贵价地段，因为奥运的场馆到处大兴土木，金融城的行政人员上班族奖金和年薪都领多了，河岸一带的新房子炒热了，也带动周边的贫民区。今天伦敦可怕的是，每一个地区都变成了「中环」、「半山」或「大埔康乐园」，观塘和天水围早已经消失了，这不是均富和谐，又是什么？

英国的房地产，如果嫌太贵，考虑法国置业，也是一条出路。巴黎香榭丽舍的公寓价格，只是伦敦市中心的三分二，在法国置业，回报率一样有保障。本月伦敦《标准晚报》的地产专刊，重点推介阿尔卑斯山脚的滑雪胜地和南部普罗旺斯的葡萄园，指出这两片地区，将会是未来十年欧盟房地产兵家必争的新黄金地区。

美国房地产泡沫爆破，英国和欧盟不会拖累，反而会得利的。投资的最稳当之选，是三分一放在汇丰的股票；三分一在伦敦买房子；另外三分一，可以在法国置业，在香港，只须保留西贡南丫岛小小的一间石屋，每月向全球收息、收租，这是最优悠的配搭，我没有野心，这是我二十一世纪的一个小小的地球村的田园梦想。