大城市房价异常上涨 房地产宏观调控政策被消解

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2006-08-30 09:01:50

　　调控声声紧，房价反而节节高，有分析指出——

　　据新华社电国家发展改革委、国家统计局最新发布的调查结果显示，２００６年
７月，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．７％，环比上涨０．５％。今
年４月始，新一轮房地产宏观调控在节奏、力度上呈渐次加强态势。然而，在房地产
交易淡季的六、七月份，国内各大城市房价并不见明显下降。是调控效果显现滞后的
原因，还是调控效应遭遇各方因素的消解？

　　有关专家分析认为，“房地产宏观调控政策的正效应已出现被消解的状况。而发
展商对此则是心知肚明。”

　　国家发展改革委、国家统计局最新发布的调查结果显示，２００６年７月，全国
７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．７％，环比上涨０．５％。今年４月始，
新一轮房地产宏观调控在节奏、力度上呈渐次加强态势。然而，在房地产交易淡季的
六、七月份，国内各大城市房价并不见明显下降。是调控效果显现滞后的原因？还是
调控效应遭遇各方因素的消解？

　　宏观调控正效应被消解

　　６月，两项重要指标骤然出现大幅反弹

　　有关专家分析认为，“这一现象说明，房地产宏观调控政策的正效应已出现被消
解的状况。而发展商对此则是心知肚明。”

　　大城市房价“异常上涨”

　　数据表明，目前国内各大城市房地产市场存在“异常上涨现象”：

　　一是涨势难遏。与去年同期相比，国内各大城市新建商品住房销售价格并没有出
现明显下降，相反，房价逆“风”飞扬态势明显。５月至７月，全国７０个大中城市
房价同比涨幅在５．７％与５．８％之间。其中新房价格出现较大幅度下挫的仅上海
市，其他如锦州、丹东、温州３城市只出现微幅下调。

　　涨势开始向中西部蔓延

　　二是涨势蔓延。就新房市场而言，同比涨幅过１０％的城市，５月份有大连、深
圳、呼和浩特、福州，６月份有深圳、北京、厦门、呼和浩特、包头、广州，７月份
有深圳、北京。新房市场涨价现象已由个别热点城市向其他大中型城市蔓延，并开始
出现向中西部“进军”的局面。

　　“从７月份的统计情况看，中部地区、西部地区房价与东部沿海城市一起高。全
国各大城市房价普涨！房价过高有可能成为一个全国性的问题。”业内人士称，考虑
季节性因素，目前房地产市场的环比微幅下调还不足以证明宏观调控正在对抑制房价
产生作用。

　　需求巨大且有巨资支持

　　为何调控声声紧，房价节节高？经济学家徐滇庆从资本流动性的角度给出了一个
解答。他认为，中国的房地产需求巨大。中国改革２０多年来，人均收入的增长很多
年都是两位数，而房地产人均居住面积每年的增长率都在３％以下，积累了巨大的势
能。有大量的资金和需求足以支持房地产行业的发展。

　　根据徐滇庆的观点，中国目前的资金出路并不多，存钱是负利率，股市形势也并
不完全让人放心；投资实业，上百种主要商品没有供不应求的，投资哪儿，哪儿就过
剩；往外走，人民币不可以自由兑换，即使通过非法途径走，一年带走也很有限。“
大量资金无路可走，巨额的资金流必定进入房地产，房价怎么会跌呢。”徐滇庆说。

　　房地产市场“政策空置”

　　我国房地产市场“长阳无阴”还有一个重要原因，那就是“政策空置”。

　　７月２６日，国税总局出台通知，要求自８月１日开始，国内居民在进行个人二
手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率固定为２０％
。但这个看起来十分刚性的强力措施中另有一条款规定，没有房屋原值凭证的，可以
按交易全额的１％至３％计税。结果包括上海在内多个城市的“实施细则”都“用足
政策”，纷纷规定，纳税人能提供房屋原值凭证的，可以在减去各种合理费用后，按
房屋现售价和原值差额征收２０％个税，没有房屋原值凭证的，则按交易全额的１％
至２％计税。当然，在实际操作时更有可能只按下限执行了。

　　三大误区

　　有关专家分析认为，房地产宏观调控政策的正面效应之所以被快速消解、甚至走
向负面，问题出在地方政府对房地产业所作的经济定位上。据分析，这其中有三大误
区。

　　地方政府暗中排斥房价下降

　　一是强调房价增幅下降、暗中排斥房价下降。既然价格受供求影响、围绕价值波
动是规律，适应于所有商品，为什么偏偏商品房必须例外？所谓增幅放缓，其本质就
是强调房价只能升、不能降。在这一思想的主导下，各种政策可能都会被异化。“这
是最大的理论误区，与价值规律不符。”上海房地产评论人士顾海波说。

　　房地产业定位为支柱产业

　　二是将房地产业定位为支柱产业。不少专家在接受记者采访时提出，从东部沿海
地区看，房地产业作为支柱产业的历史已经结束。由于房地产业在特定时间、特定空
间中的不可持续性，国际上很少有国家将房地产作为支柱产业。从上海、浙江的情况
看，思考房地产的非支柱产业性时机已到。华东师范大学教授沈玉芳认为：“在这个
问题上，全国不可能一样。中部、西部地区可能刚起步，但东部沿海是该结束了。”

　　不少地方依赖“土地财政”

　　三是不少地方仍在迷恋、依赖“土地财政”梦。所谓“经营城市”本质上就是经
营土地、经营房地产。在土地及其相关收益的分配不能尽快落实到位的情况下，要房
价下降，相关方面都需要更深层次的变革。新华社记者徐寿松蔡国兆

　　专家建言

　　将土地出让金

　　改为征物业税

　　在日前举行的“新闻中国月度论坛”上，国家发改委经济研究所研究员王小广认
为，房地产业发展的常态应该是适度压抑，国家政策也理应“中性偏紧”。他认为，
７０年的土地出让金一次性征收的模式应该改革为物业税，这样既增加了物业的持有
成本，起到打击投资的作用，又使地方财政有了长期稳定的收入，有利于土地资源的
保护。

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来源：北京晨报