张五常：北京不妨考虑楼宇空置税

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此文恐怕有理说不清，因为建议北京考虑采用的楼宇空置税，基本上自己反对。问题是北京要压制楼价，处理的方法不妥。要压制我认为无须压制的楼价，最可取看来是推出一项楼宇空置税。经济学有一个「次佳理论」——Theory of the Second Best——热闹过一阵，不重要。这里的建议是次佳的选择。

中国的楼价理应多高，上升理应多快呢？让我简单地说一下怎样看这问题吧。假如一个社会的经济停止增长，达到一个固定状态（stationary state）：人口不变，国民收入、楼宇的需求与供应多少，等等，都固定了。在这情况下，楼价由市场决定了，也固定不变。无论这楼价是高是低，又或者有人认为不合理，不要动，不要试图推高或压制。任何手法干扰这楼价是左右了市场运作，牵一发动全身，整个经济可能塌下来。

现在让这个社会有十年的急速经济增长，然后再来一个固定状态，即是另一个stationary state。人口、国民收入、楼宇的需求与供应等与前不同，但再次固定了。楼价会上升了，反映着收入与生产力的上升。然而，不管楼价上升了多少，尊重市场政府不要管。这新的较高楼价反映着不同的经济情况，楼价还是由市场决定，政府左右是违反了市场的效率运作。在这个新而固定的情况下，政府认为楼价过高，可取的办法是增加楼宇供应，或改善交通让居民扩散。这些不能做到，楼价再高也要接受，压制楼价不可取也。

从上述「甲」固定状态的楼价到「乙」固定状态的楼价，其间有一个楼价上升率。无论这上升率多高，只要每一段时期的楼价变动都按照着上述的固定状态变动，反映着市场供求，经济理论说，争取资源使用的高效率，政府不要管。问题是市场可以有炒买炒卖的行为。这些炒、炒、炒通常有助，是市场运作的一部分，但也有可能像牛群那样横冲乱闯，扰乱了市场运作的秩序。

我信奉市场，但不能否认，在炒买炒卖下市场有时发神经，就是佛利民也曾经在我面前摇头叹息。君不见，股票市场可以暴升暴跌千多点。股市如是，郁金香曾经如是，君子兰曾经如是；以香港为例，楼价也曾经如是。困难是我们无从判断什么是市场的正常运作，什么是发神经。千万不要相信经纪行的风水先生，或学院中的经济教授。图表派是风水派，而学院的统计推断是有规格的风水。要是这些君子真的懂风水，早就发了达，用不着画来画去、计来计去地试图赚取薪酬了。

我自己无从判断今天国内的楼价是否偏高，或是否上升得太快。如果上苍跟我打赌，我会把钱押在国内的楼价没有偏高，也不是上升得太快那一边。但我不会赌身家。这是说，中国大都市的楼价每年上升仅百分之十强，小市镇不及，我敢赌楼市没有发大神经，发小神经有可能。

北京是过于敏感了。加息压制楼价不对，因为会影响其它行业。推出楼价升值税不对，因为一则引狼入室，二则下有对策。约束住宅面积不对，因为不尊重消费者的选择。最近传言北京考虑不让外籍人士购买楼宇，是灾难性的想法。

如果北京一定要管，一定要压制楼市发神经，那么推出一项楼宇空置税可以考虑。处理得宜，此税会减少炒出来的楼价波动，是神经镇静剂，但可让应该上升的楼价继续上升。要炒买吗？你要自己搬进去，或租出去给他人用，否则抽空置税。时间限制要宽容，而可以证明楼宇正在按市价出售或出租的，等客，不抽这空置税。