住房问题政治化 中国应设房利美

lewin

信报财经新闻   2006-07-25社评

住房问题政治化 中国应设房利美

　　今年以来，内地先后推出「国六条」及「九部门十五条」等多项措施，为房地产市场降温，但收效不彰，楼价依然「稳步上扬」，官方致力遏抑楼市炽热的投机风气、消除物业市场的泡沫，但不少发展商和利益集团却坚称楼市并没有过热迹象，这种跟中央调控对着干的姿态，令中央六个部委昨天再次推出「限制外资购房办法」，旨在进一步降温，其措施虽然温和，但中央政府坚决调控房地产市场的决心已彰彰明甚。

　　即使在高度市场化的香港楼市，如果政府要遏抑炒风，也可以推出各色经济及行政手段，而其结果是政府必胜、楼价必跌，在中国这种政府仍然主导市场的经济体系下，要调控房地产更是轻而易举。温家宝总理在上月主持召开国务院常务会议并提出「房地产业健康发展的六条措施」（即国六条），重点在制订房地产的长远发展政策，无意打压其生机，显而易见，当前中央政府只是希望房地产可以有序发展，不会因过热而导致不可控制的风险，故此尽量避免推出过激的调控措施。

　　但是，内地的住房也有其政治的一面；当前的房地产繁荣期始于二○○○年，至今已六年（上一次由一九九一至九四年，仅得四年），期间地方政府和发展商以掠夺式的方法进行开发，以低成本取得土地，赚取超高利润，导致了近年频频发生强制拆迁冲突事故，民众上访的数目逐年上升，各种社会矛盾不断累积；可以说，繁荣的房地产市场带来的庞大财富，造成收入差距急速扩大，房地产业造就了大批富豪，内地的胡润百富排行榜上，居榜首一半以上的都是房地产商。还有更重要的是，房地产的开发和炒作中，官商勾结造成的腐败行径加深了群众不满，建设部也承认，在房地产拆迁过程中存在着大量腐败问题，如果放任下去，房地产热不但影响经济，更会掀动社会不安。换言之，房地产问题发展至今已超出了经济范畴，上升成为政治议题；事实上，「国六条」内提出合理控制城市房屋迁拆规模和进度，以及加快城镇廉租住房制度建设等要点，都在于照顾弱势社群、保障民众的基本住房需要。在内地的物业发展商和投资者，必须认清国内的房地产市场并非纯粹的投资市场，其牵动的民生安定和社会稳定都是高度政治化的议题，以中国社会主义政体的特质，政府不会对房地产市场的「掠夺」和「暴利」行为坐视不理，而一旦牵涉政治，就意味投资带有风险，这是对内地房地产有兴趣的投资者应予正视的。

　　随着经济起飞，对住房的需求必定大增，内地房地产只会因宏调而放慢发展，楼价逐步上升是无可避免的趋势；但是，在安顿了大部分民众的住房需求前，国内房地产是无法完全开放给国内外投资者炒作的。为了建立稳定的房地产市场，内地应该效法美国在一九三二年制定的《联邦家庭贷款银行法》，以财政部发行债券集资，然后再以低息贷款的方式借给银行，供其发放住房贷款；与此同时，由国家出面为低收入者住房贷款提供按揭保险，以降低首期付款，让大部分中低收入人士可以置业；而最后是设立像 Fannie Mae（房利美）的按揭证券公司，为银行购买尚未收回的按揭贷款；只有从低息、低首期以及为银行提供担保三方入手，稳住了大部分民众的住屋需求，发展房地产市场才具备条件