房屋拆迁补偿安置有关问题咨询

changsl

遇到房屋被拆迁问题,不明白相关的政策和法律规定,因而向专家们和知情者请教,在此先予致谢!
    我现在的住房是94年建,房改房,砖混结构,地处市区黄金地段,个人拥有100%产权,因房屋所在区域土地拍卖,被一家房屋开发公司中标,其竞标目的是用作商品房小区开发,并非国家建设征地.我的住房属于临街建筑,目前一楼是商铺,开发商对此地是志在必得,但开发商提出的补偿标准无法弥补因搬迁造成的损失.事实上我们对现在的住房建筑质量,面积,户型,及居室的通风采光条件均非常满意,根本没有更换住房的打算,而开发商却有强行逼迫的企图,我们希望能保留现有的住房,即使非拆迁不可,我们的最低要求是不能因此对我们造成损失,不知道应该怎样才能维护我们的权益.
    向各位请教,如果必须搬迁,我们应该得到哪些补偿?

何太痴

城市房屋拆迁管理条例
　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　第一条　为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

　第二条　在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

　第三条　城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

　第四条　拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
　　本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
　　本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

　第五条　国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
　　县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
　　县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

　　　　　　　　　　　　　第二章　拆迁管理
　第六条　拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

　第七条　申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
　　（一）建设项目批准文件；
　　（二）建设用地规划许可证；
　　（三）国有土地使用权批准文件；
　　（四）拆迁计划和拆迁方案；
　　（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
　　市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起３０日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

　第八条　房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
　　房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

　第九条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
　　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满１５日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起１０日内给予答复。


　第十条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

　第十一条　拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起１５日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
　　被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

　第十二条　拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
　　（一）新建、扩建、改建房屋；
　　（二）改变房屋和土地用途；
　　（三）租赁房屋。
　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过１年。

　第十三条　拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

　第十四条　房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

　第十五条　拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

　第十六条　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。
　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

　第十七条　被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　第十八条　拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。

　第十九条　尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起３０日内予以公告。

　第二十条　拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
　　县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

　第二十一条　房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

　　　　　　　　　　　 第三章　拆迁补偿与安置
　第二十二条　拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
　　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

　第二十三条　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
　　除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

　第二十四条　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

　第二十五条　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
　　拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　第二十六条　拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

　第二十七条　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　第二十八条　拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

　第二十九条　拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

　第三十条　拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

　第三十一条　拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
　　在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
　　搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　第三十二条　拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

　第三十三条　因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

　　　　　　　　　　　　　　第四章　罚则
　第三十四条　违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米２０元以上５０元以下的罚款。

　第三十五条　拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金１％以上３％以下的罚款。

　第三十六条　拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金３％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
　　（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
　　（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
　　（三）擅自延长拆迁期限的。

　第三十七条　接受委托的拆迁单位违反本条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费２５％以上５０％以下的罚款。

　第三十八条　县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　　　　　　　　　　　　　第五章　附则
　第三十九条　在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。

　第四十条　本条例自２００１年１１月ｌ日起施行。１９９１年３月２２日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

changsl

谢谢版主帮助！
另外还有几点不明白之处，请继续给予帮助：
一、“按房地产市场价格”，我这被拆迁房的价格如何确定？开发商当然是按拆迁房的建筑年限评估，以旧房价格予以补偿，问题是用这个补偿费根本无法再购得同样品质的房屋。
二、我的住房本来属于第一批房改时购得的房产，土地拍卖时未经住户允许将房屋土地拍卖是否合法？住户能否要求政府保留现有住房不予拆迁？

何太痴

一、评估不是开发商评估的，房地产有专门的评估机构的。（如果由开发商和动迁公司来评估，那就真的乱套了，他们不要太爽哦！）

二、土地拍卖？谁组织拍卖的？国土资源局？

hblao

这事我知道一些,大致情况是这样的,楼主应该在这个乙区:

甲属某系统的一个单位，乙也是该系统的另一个单位。均位于某市中心黄金地段。
某年某月，甲、乙合并成了一个单位丙；
丙经政府同意，委托某市拍卖公司拍卖乙，近28亩地,卖了750万,丙获利约350万,丙在拍卖会前文字明确向拍卖公司说明不得将居住在乙单位土地上的居民房产(都有房产证，但没有下发给居民土地使用证）及居住用地拍卖，但是，拍卖公司的代表却在拍卖会上把住在乙土地上的居民土地给卖了！把乙的土地及土地上的附属物都卖给了某房地产开发商。
现在，开发商又取得了当地房地产管理局的拆迁文件(没有拆迁公司的名称、没提供建筑红线图等），文件上要求乙土地上的居民拆迁,规定了强制拆迁等项。

房地产开发商马上要组织召开拆迁动员会，请问：

1、房地产管理局有违法行为么？
2、房地产开发商有权组织召开拆迁动员会么？居民必须参加该动员会么？
3、拍卖公司承担什么责任?
4、居民有哪些权利？作为居民，应该从哪些环节着手维权？

何太痴

没有看到具体材料的情况下，有些环节是很难判断的，我大致根据楼上朋友的论述原则分析一下，仅供参考：

1、楼上朋友所说的房地产管理局的“拆迁文件”是什么？是拆迁许可证么？如果是，则被拍卖土地上任何一位居民均可依照《行政诉讼法》规定向人民法院提起行政诉讼，请求人民法院撤销该颁证行为。

2、房地产开发商可以组织所谓的动员会，但是没有权利强迫任何居民参加，任何居民也没有义务参加，更不会有什么法律责任。

3、根据《拍卖法》第六条：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第五十八条：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。”的规定，拍卖人应当对所有房主承担赔偿责任。

4、首先，审查开发商的拆迁许可证，如果认为拆迁许可证有问题，可以提起行政诉讼；并可以到房管部门以及国土资源局信访。如果拆迁许可证没有问题，则与开发商协商拆迁补偿、拆迁安置问题。
其次，同时与丙以及拍卖公司协商赔偿问题，在法律范围内给予拍卖公司足够的压力。

可以双管齐下，两边都去协商。

hblao

谢谢版主解答：完善版主提出的相关的问题:
1、上述“拆迁文件”是房地产管理局发的的<房屋拆迁通告>：通告上指定了该房地产公司，经审核批准同意该公司从事房屋拆迁工作，并公布五个事项：
A、拆迁范围:指定是乙所在的范围；
B、拆迁期限：05.12.1 下发的通告，即日起至06.3.30止；注：这里有孤寡老人(女，70多岁）且正值过年期间，难啊！
Ｃ、在拆迁期限内与该房地产公司签订补偿协等法律规定的协议；
D、双方达不成协议的，4。10日前申请房地产管理局裁决；对裁决不服的15日内向法院起诉；
E、无正当理由拒绝拆迁的，房地产管理局将依法或申请人民法院强制执行拆迁。

我想，房地产管理局发出了这个通告，就应该标志房地产开发商取得了《拆迁许可证》或者说在拆迁动员会上会展示（只是猜测），

另外：甲乙丙都是全民事业单位，原土地所有权性质应该者是国有划拨性质。

hblao

以下是该房地产开发公司的通知（后附《房地产管理局房屋拆迁通告》）：
本公司定于06.1.4日上午8:30在该开发公司四楼会议室召开项目规划范围内的房屋拆迁动员会，会议主要议程为：
一、拆迁动员
二、依法选择房屋拆迁评估机构。
。。。

hblao

很想知道：
如果房地产开发公司取得了《拆迁许可证》，则被拍卖土地上任何一位居民均可依照《行政诉讼法》规定向人民法院提起行政诉讼，请求人民法院撤销该颁证行为。

这条“请求人民法院撤销该颁证行为”的理由，谢谢！

何太痴

《房屋拆迁通告》是没有法律效力的，可以置之不理。

《拆迁许可证》是必须完备下列文件方可领取的：
  　（一）建设项目批准文件；
　　（二）建设用地规划许可证；
　　（三）国有土地使用权批准文件；
　　（四）拆迁计划和拆迁方案；
　　（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
而根据行政诉讼法的规定，行政诉讼案件的举证责任是由行政机关承担的。
只要他们无法证明他们的拆迁许可证没有合法依据，自然将被撤销。也就是说，原告没有义务证明或者说明某个具体行政行为（比如这个拆迁许可证的颁证）是符合法律或者不符合法律的，但是行政机关却有这个法律责任来说明他们做出的行为合法，不然这个行为就会被撤销。

而且，拆迁协议都没有签的话，任何人（包括房管局）都无权强制拆迁的。

既然兄台自称拥有房产证，那么从诉讼技巧上来说，完全可以起诉要求撤销，到时候你们就可以拿到全套的、从别的途径无法得到的资料，反正诉讼费不过百来块钱而已。而大家凑钱请律师的话，摊到个人头上就非常低了。

而且，起诉之后，相对而言你们就有更充分的时间了。

changsl

感谢版主帮助！
    经过版主指导，使我们找到了解决问题的捷径。另外还有几点不明白之处，希望得到版主进一步指点：
    我们这房是第一批房改房，当时所有房改房均未办理《土地使用证》，但后来都补办了，补办的时间正是两个单位合并的时候，当时单位主管办证的工作人员还拿了有关材料称要去补办土地使用证的，但后来不知怎么这个证就没办下来，而同期房改的其它房子都已补办了土地使用证，此后不久就发生了这块土地使用权拍卖的事情。如果开发商、拍卖委托人、拍卖公司以此为由证明其无须经过住户允许，有权将此房屋土地使用权进行拍卖，从而说明了《拆迁许可证》是合法的，我们应该怎么办？请问他们是否有权不经住户允许就将此房屋土地使用权进行拍卖？
    拥有〈房产证〉却没有〈土地使用证〉，这个问题应该如何解决？造成这种结局并非因为我们个人原因所致，而且按当时的情况，我们不知道也没有能力解决这个问题，请问这个责任该由谁负？
   
    再次谢谢版主！

何太痴

补办土地使用证的全部资料均收集起来，到时候可以作为证据提供。

拆迁证的合法与否与你们有没有办理土地使用权证是没有必然联系的。只要拆迁人拥有以下五种资料，（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，则该颁证行为就是合法的。就算你们以前办下来过土地证，也无法与之对抗。

拆迁许可证如果是合法的，那么你们就必须作两件事情了，一是与拆迁人（即开发商）协商拆迁安置事宜，二是与拍卖公司协商赔偿事宜。因为拆迁将是无法改变的事实了。