刚需的成果还是泡沫：中国家庭总净资产超美国
刚刚看到网易的新闻报道：媒体称中国家庭总净资产超美国是可怕泡沫
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心最近推出的《中国家庭金融调查报告·2012》宣布：中国家庭总净资产为69.1万亿美元，美国家庭总净资产为57.1万亿美元，中国家庭总净资产比美国高出21%。
而另外一个形成鲜明对照的数据是：中国人均收入4千美元，而美国则是4万美元，收入之比是1：10。
结合中国人口是美国的4倍，那中国家庭总资产正常情况下也应不足美国的一半，因此超越显得耐人寻味。
先说美国，经过金融海啸的洗礼，其家庭资产的泡沫已被基本挤出，也就是说，目前的数据相对真实可信。2007年美国家庭总净资产为68.6万亿美元，低于中国的69.1万亿美元，随后2007年~2009年因为次贷危机导致美国家庭总净资产下跌了25%，跌掉了17.5万亿美元，几乎相当于美国一年的GDP。2009年以后，反弹了12%左右。
http://money.163.com/12/0715/15/86FCK0T000252G50.html?from=money
这两天有关房地产的反弹报道，加上温州银行不良贷款问题还在持续（源于温州企业跨界参加炒作房地产等），还有就是美国继续重返亚太的各种交织起来的新闻，很难让我们为这个家庭资产超过美国统计消息而高兴。
日本上个世纪九十年代房地产泡沫破灭前也是这般欣欣向荣，买下美国的呼声不绝于耳，这和目前央视时政评论员动辄强调美国没钱我们有钱的观点有些似曾相识的感觉。
在本板块的一个讨论帖子我举出一个案例：
某别墅去年抄底三万多每平米，到现在每平米已经十万元的标价，再到这个月北京有过亿的高档建筑物业炒出最高价，这些刚需如此强烈，真是到了一个人口大爆炸的阶段。
中国家庭这些资产大部分应该都是房地产增值带来的，实际居民收入没有出现根本性大幅增长，而且房地产这些所谓增值在很多不可抗拒力因素下面没有多少保值持续长久的保值特性，或许一个地震一个战争就能把这种地产价值给带到一个零点。
谁来接盘（这大量房地产变现的某种需要），这个地产刚需的说法还能保持多久，我们需要时间来观察！ 就算是家庭资产超过，美国的工业积累，科技积累，可不是十年二十年就能超过的。 地产刚需的说法有些糊弄人，看看身边的地产市场就能说明问题。周边的楼盘搞各种促销的力度比以前大多了，说明开发商有些耐不住了，毕竟有各种资金成本的压力。周边的房租也开始向下松动了，在物价上涨这么厉害的今天，还是赶紧把手里多余的房子租出去，赚点现金流吧。另外现在要加强对孩子的传统观念教育，将来经济不景气，孩子和老人们在一起住，也就不需要立即买房子了。 引用第2楼xiaomimi于2012-07-17 06:37发表的 :
地产刚需的说法有些糊弄人，看看身边的地产市场就能说明问题。周边的楼盘搞各种促销的力度比以前大多了，说明开发商有些耐不住了，毕竟有各种资金成本的压力。周边的房租也开始向下松动了，在物价上涨这么厉害的今天，还是赶紧把手里多余的房子租出去，赚点现金流吧。另外现在要加强对孩子的传统观念教育，将来经济不景气，孩子和老人们在一起住，也就不需要立即买房子了。
就一个产业来说，房地产已经兴旺这么多年，这在中国还真是一个奇迹
汽车火爆不到五年，今年央视报道就说国内品牌汽车几年内或许有相当部分会消失（进口车已经大幅降价，奔驰有20万以下的版本车辆，宝马等等也有类似的进口车型，这让相当部分消费者毫不犹豫选择名牌进口车）
风电多晶硅等新能源不到三年，到现在到处的报道都是萎缩亏损反倾销等等
只有房地产越调控越有分量，到今天还是一个重要的被报道大户，牛刀任志强天天爆出各种说法，目前看任志强说的多半都已经应验，这娱乐化的地产新闻还真是一个永远有大量关注的话题 中国家庭总净资产超美国的疑问
5月份中国西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心推出的《中国家庭金融调查报告》宣称，“中国自有住房拥有率达九成”，这个数字引发热议，现在他们又正式推出《中国家庭金融调查报告·2012》，结论更是抓取眼球：中国家庭总净资产为69.1万亿美元，美国家庭总净资产为57.1万亿美元，中国家庭总净资产比美国高出21%。这一结论虽然很多人不信，但哈佛大学教授David Wise认为这是合理的：一是中国人口是美国的四倍，家庭总数量高于美国；二是中国的房价迅速上涨。
那么如何来看待这个数据呢？家庭净资产无非来源于两个方面：动产和不动产。动产是能够产生收益的生产性资产，比如股票，还有那些非上市公司的股权；不动产就是俗称的房地产。现在中国房价高涨，美国房价回落，这些调查通过对单个家庭的抽样调查，汇总得出我们的房地产高涨导致家庭净资产高于美国。这显然凸显了我们的房地产的泡沫。
就一个单个的房产来讲，很显然它的价值来源于周边公共物品的价值。如果他紧挨着地铁，就是所谓的“地铁房”，破破烂烂的老房子也会身价倍增。如果它是某个名校的招生范围之内，也会因为是“学区房”而乌鸡变凤凰。这说明了房产价值的主要来源，不是自身的钢筋水泥，而是周边的公共物品。这也是房地产投资商强调的“地段，地段，再地段”的缘由。
既然如此，那么我们统计一个区域的房地产价值总和，其实很简单，可以计算这个区域内的所有公共物品的价值就可以了。因为它应该被包含在所有区域内的房地产价值之中的。理论上讲，一个区域如果有10套房子和一个医院。那么计算每个房子的市值再汇总，应该等于计算这个医院的价值和这10套房子本身的建筑成本。如果前面的那个算法超过了后面那个算法得出来的结论，就是市场的估值过高了。
如果用这种方法去看待中国和美国两个国家的房地产价值，说中国的房地产总值高于美国，会令人觉得匪夷所思。为什么呢？很简单，尽管美国的人口只有中国的四分之一，但是美国的人均住房面积是中国的4倍都不止。从这一点上看，美国的房地产的建筑总面积不会小于中国的建筑总面积。那么它们的建筑成本也不会低于中国。就公共物品而言，去过美国的人都不会否认，美国的学校，医院，交通设施，都远远好于中国，即使从总数量来讲，不论公路里程，还是地铁等市政交通数量，还是教育设施等等，都比中国多。公共物品的总价值远超中国应该不是疑问。那么怎么可能中国的房地产总价值超过美国呢？
所以说，如果中国的家庭净资产总和真的超过了美国，那么也应该是来自于动产，而不是不动产。中国现在的生产性资本对应了每年5万亿美元的国内生产总值（GDP），美国则是12万亿美元。中国的劳动力报酬占了一半不到，那么资本性收入应该在2.5万亿美元；美国的资本性收入是GDP的三分之一，那么就是4万亿美元。中国是发展中国家，资本的边际回报应该远超美国，即使一样，也不应该推断出中国的资本量高于美国啊！
或许有人会说，美国是净债务国，这4万亿美元的资本收入或许都是外国资本在美国的产出，不是美国的家庭净资产。但是实际上，美国尽管是一个净债务国，但是它的净利息收入是正的，也就是说，它的“不多”的海外资产的总收益超过了外国在美国的“很多”资产的总收益。从这一点看，即使我们考虑了复杂的国际资本，那么我们的基本结论也不会改变。美国家庭的动产部分，也应该远超中国家庭，至少1.6倍以上。
所以，我愚钝，无论如何想不出来，为什么美国教授能认同这么一个违背常识的结论，说中国家庭净资产高过了美国家庭。 1刚需是个很愚蠢和邪恶的说辞，长期的看世上没有什么不可以替代的。这个词是在偷换概念，真实的表达应该是在约束条件下，需求的急迫性的表达。
2用货币上看的确中国家庭资产高过了美国家庭。但是有个前提，所有的中国的家庭资产必须同时被另一个大买主一次买下，所得到的收入才是正确的。所以这么比较没有这个前提假设，就会得到如此荒谬的结论。
3绝大部分人认为房地产是泡沫，这暗含一个合理价格和超过这个价格的假定。 那是因为这些人没看清楚什么是价格，这个未必是泡沫，买得起的人看不是泡沫，买不起的人看希望是泡沫。这是有实质性差异的。至于所谓泡沫要爆（房价要跌），这要看政府的意愿。政府目前做的就是不要让其爆，是保护已购房的利益，而牺牲没买房人的利益。 引用第5楼ereree于2012-07-18 21:02发表的 :
1刚需是个很愚蠢和邪恶的说辞，长期的看世上没有什么不可以替代的。这个词是在偷换概念，真实的表达应该是在约束条件下，需求的急迫性的表达。
“需求的急迫性”，很准确，我称之为报复性消费，即：不是逐渐换代或替换进行消费的，而是由于中国的特殊原因，一下子开始可以消费了，结果就造成了短期内的供不应求。比如过去的电视、冰箱、洗衣机，电话、轿车，到目前的房子。
我的固定电话是3500元安装的，现在看简直是笑话。但在当时，一个字：急——没有电话就是落后！
反之，安装了电话之后，一个字：牛——走在了时代前列。 呵呵，这个让我想起了日本89年的时候东京的房价。整个东京所有的房产价值加起来可以把美国所有的市面上出售的房子买下来，这在当初是个不可思议的泡沫。
可没想到的是有了前车之鉴我们还是义无反顾的一步步走上了别人犯过的错，一个都不少。 这个就是数字游戏。什么时候科技、军事、福利全面超美了那才叫超。 引用第8楼microdisk于2013-07-27 11:42发表的 :
这个就是数字游戏。什么时候科技、军事、福利全面超美了那才叫超。
历史证明，专制国家越强大就越可怕，不利世界和平。切记！ 引用第8楼microdisk于2013-07-27 11:42发表的 :
这个就是数字游戏。什么时候科技、军事、福利全面超美了那才叫超。
对，什么都是浮云，真正的财富只有技术。 严重泡沫，中国房地产价格过高，如果把房屋资产抛出去，看非房屋资产比较看看，未必中国人总资产比美国人高。 中国家庭总净资产超过美国，这里有2个问题要搞清楚，第一是两个国家的家庭总净资产的比较，中国人口本身是美国的5倍还多，那家庭应该也比美国多5倍，不是每个家庭。第二，要看资产的构成是什么。中国家庭一般最重要的资产就是房产。越是贫困的家庭房产在其资产中占的份额越高。 从2012年奥巴马国情谘文中的狂言可以看出是怎么回事了。
“现在国际经济趋势已经发生了巨大的变化，中国在过去的十年，以特有的太极方式，瞒天过海，悄悄地夺取了我们的市场和产业。有人说只有人类是上帝制造的，其他都是中国制造的。这是毫无理由的悲观失望。事实上，上帝制造了人类，中国制造了其他一切只是为了换取我们印制的钞票。所以，只要我们的造币厂能工作，就没有人能替代美国。“中国速度”永远赶不上我们的造币速度。 当然，我们提倡合作，全球化的趋势形成了美中经济是你中有我，我中有你，相互依赖。两国政府都清醒地认识到，美中合作可以造福世界。前两天欧盟领导人和我通电话时感谢美国对于欧元区的财政援助，我告诉他们，不用谢，这是中国人的钱。 （掌声和笑声）”
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