topic:您如何看待海外买房投资？
海外买房成投资新选择按下葫芦浮起了瓢。因为国内房产投资受到限制，海外房产的受关注程度进一步加大。那么，目前投资者对海外房产的关注焦点与之前相比有何变化？投资者在投资方面还存在哪些误区？带着诸多问题，我们采访了澳中集团董事局主席金凯平先生。
投资需求多元化
《理财周刊》：目前国内的投资者在海外置业的目的有什么变化？
金凯平：现在，人们去海外置业的目的已呈现多元化。四五年前，到澳洲置业的人群中，主要为移民客户（投资移民和技术移民为主）。而现在，除了移民客户之外，还包括子女留学、以房养老、休闲度假等需求，其比重越来越大。
《理财周刊》：都是有钱人去海外投资吗？
金凯平：不一定啊。我们的客户主要是手中有闲钱的人，这跟以前单纯出于移民考虑有着很大的区别。除了高收入阶层外，现在普通的工薪阶层也加入到了投资行列中，比如白领、退休教师、出租车司机，甚至包括农民。
《理财周刊》：投资需求多元化，以及投资者分布宽泛化，这意味着什么？
金凯平：我想这是市场发展的必然结果吧。对于海外房产投资市场来说，其实是在最近几年才真正开始发展起来。我在澳洲从事房地产投资已经有了20多年的经验，从个人投资房产，再到自己开发房产，对这个市场可以说是了如指掌。澳洲的房产真正能够给投资者带来稳定而且不错的收益，为什么不让国内更多的投资者了解这么好的投资机会呢？早在上个世纪90年代中期，我就开始尝试，但由于当时的整体格局是吸引外资，提倡“引进来”，“走出去”的想法太超前，为此自己曾经到处碰壁。后来在1998年、2000年，我又分别尝试了两次，但还是寸步难行。直到2006年的时候，开始有人谈论海外房产了，我认为时机慢慢成熟了。
现在的市场环境已经大不一样了。改革开放30多年以来，民间财富积累非常快，很多人手上有大量的闲钱，如何找到合适的保值增值途径，让自己手里的钱不会贬值，这是当前所有有钱人关心的问题。但现实问题是，国内房产投资受到限制，同时其他投资渠道又缺乏吸引力，如股市等，所以民间资金“走出去”其实也是迟早会发生的事情。
从过去的经验来看，当时日本也曾经出现过大量本土资本外出收购资产的案例。现在中国经济发展了，这样的故事也会在中国上演。
《理财周刊》：这么看来，国内投资者“走出去”的势头才刚刚开始。
金凯平：可以这么说吧。虽然目前国内的投资热情相比五六年前高涨了许多，但总体来说，跟之前的日本相比还是有着很大的差距。我相信中国民间资本收购海外资产的势头会更猛，在未来三到五年内，到海外投资房产的人会更多。
选对合作方很关键
《理财周刊》：我们注意到，有些投资者不打算出国，他们怎么投资海外的房产？
金凯平：这种现象是存在的。海外房产投资涉及到投资管理的工作，因此对于长期居住在国内的投资者而言，的确会碰到一些困难。但这些困难并非无法克服，关键是要选对合作机构。我注意到有少数代理机构只想“卖房子”，而后期的出租、日常维护、收取租金、缴纳税费等一概不管。因此我的建议是选择与提供后续服务的机构合作，在投资过程中，后续管理是非常琐碎而必不可少的，比如缴税、日常维护等，自己亲历亲为几乎不可能，就让专业服务机构来做。
《理财周刊》：在海外投资房产，合作机构的后续服务是否很重要？
金凯平：对，这太重要了。比如就租金收取这项工作来说，如果是专业的机构，它们能够做到根据市场变化及时定期调整租金水平，从而保证租金收益的最大化。再比如在出租过程中，如果碰到设备维修更换问题，在海外其实也是一件很麻烦的事情。可以这么说，在投资过程中，会碰到很多很多在投资之前想象不到的问题，而解决这些问题，只能依靠后续服务。
《理财周刊》：物业的选择同样也很重要吧。
金凯平：这正是我想谈的另外一个话题。我曾提出过海外房产投资的“湿地理论”，就是尽量选择靠近海边或者湖边的物业，这种物业更受本地居民喜爱，所以价格走势也更好。比如在墨尔本西南面地区靠海的别墅项目目前只有50万澳元，而东南面类似区域的同类产品已经达到了100万澳元左右，你说它的升值空间有多大？
之前投资者比较偏好市中心的公寓，或者是选择比较漂亮的建筑，用内地的固有的习惯来考察海外物业，这其实是有偏差的。海外房地产市场比如澳洲，最值钱的其实是土地，所以投资者应该学会甄别土地价值的大小。
除了我前面提到的“湿地理论”外，投资者需要关注的是区域规划情况。对于新兴规划区域来说，其成长性要好于市中心成熟区域，所以建议投资者选择那些开始建设的新兴规划片区。也就是说，要用行家的眼光来选房，我把它称之为“行家理论”。
周刊》：听说你在澳洲也投资过房产，有什么经验跟我们一起分享吗？
金凯平：我也是澳洲“地主”啊（笑）。其实早在上个世纪90年代初期，我就在澳洲开始房产投资。当时我在澳洲墨尔本开办中医诊所，当我准备开第六家诊所的时候，注意到了租金成本问题，因为每个诊所每周500澳元的租金，的确是一笔不小的成本开支。一次偶然机会，我发现10年租金便可买下一套物业，为什么不买呢？于是心里面就有了投资房产的想法。
在1992年至1994年间，我陆续买入三套物业和三块地皮，这些投资都带来了不错的收益，尤其是1994年买入的三块地皮，在两年间让我赚了100万澳元，这为我后来收购墨尔本市中心的霍克大楼打下了基础。
通过自己的投资实践，让我真真切切看到了澳洲房产投资的潜力，早在1996年就想把这些机会推荐给国内的投资者，但在那时看来我的想法是不可思议的。
《理财周刊》：从目前来看，投资者已经看到了澳洲房产的投资机会，但不可否认的是，澳洲房地产市场经历了那么长时间，一直处于上升通道中，现在进入会不会买在“高点期”？
金凯平：长期来看，澳洲房产一直处于上涨过程中，根据我所掌握的资料显示，这样的过程已经持续了40多年。最为主要的是，支撑澳洲房产的本土购买力并未减弱，我刚刚买房那阵，房价收入比约6～8（即房价是家庭年收入的6～8倍，记者注），而现阶段依然维持这样的水平，房价涨幅与收入增幅同步，这说明澳洲房地产市场是比较健康的。
最为关键的是，澳洲房产租金回报率基本上能够达到4.5%～4.8%之间，而且空置率极低，基本上低于3%，以租养房完全没有问题，有利于长期投资。
《理财周刊》：如此看来，现在投资澳洲房产，其实并不晚，那么请您展望一下澳洲的房产投资机会。
金凯平：现阶段可优先考虑投资澳洲的住宅，特别是升值潜力较大的物业，肯定能够给投资者带来不错的收益。此外，再过一段时间，还可考虑投资商业地产，未来商业地产也有机会。当然，商业地产风险要比住宅大一些。 给海外投资地产的朋友一点提醒：
专家指地球进入地震活跃期
据日本气象厅12日消息，日本东海岸发生9级地震以来，当地已发生408次地震，是过去年平均的2.6倍。而据中国地震台网公布，近一个月，台湾地区、黄海、爪哇以南、尼泊尔、斐济、缅甸等东南亚、环太平洋地带相继发生了地震。
西北大学地质学系教授刘池扬表示，“地球地震进入活跃期，这种说法问题不是太大，但目前是不是最活跃的时期，现在还不知道。”
刘池扬认为，近几年全球范围内地震活动比较明显，环太平洋地带集中了全球60%～70%的地震，近期台湾发生的地震可能与日本强震有关系。
对于“日本强震后应力向西传导”的疑问，中国地震局地质研究所所长张培震认为，太平洋板块向西、向下运动，欧亚板块向东、向上运动，这个过程一直在持续，所以自有历史记录以来板块交界地震就很多。
http://www.chinanews.com/gn/2011/04-13/2968239.shtml
对应的就是本文里面湿地理论，考虑置业时候想好自己的目标和风险，另外还要考虑所在地的人口周期，比如进入老龄化社会就要考虑青年人少的问题，出租或者转卖就要设计好目标客户群。 海外买房投资本人观点主要是首先考虑投资的风险，其次才是投资的回报；另外买房的类型也是需要考虑的，是买商用房，还是民用房；是自己用，还是租给别人这些也是要考虑的因素。随着国人的越来越富有，海外买房投资的人员和数量也会随之增大，出现的问题也会越来越多，我觉的投资前一定要熟悉当地相关的法律及规定。 中外房地产最根本的问题，国内房地产实际上只是个房产，而且后期税率的不确定性很大，不排除被政府收回的可能性，所以比较适合短期投资，欧美发达国家房地产的稳定性较好，但是相关持有的税赋很多，保有成本高，如果有多余的钱，我还是会考虑海外买房的，呵呵----但是这基本不可能 再提醒海外购房的朋友，在欧洲有所谓占房运动：
这是今年的新闻，所谓占房缘起于欧洲占房运动，开端于荷兰的占房运动：
二战后不久，荷兰城市中出现了严重的住房短缺，占房运动随之而出现。在70和80年代，荷兰各城市的市议会都没能成功地解决住房危机，占房运动因此开始大范围地流行开来。
荷兰的占房运动争取到了多项权利以防止房产投机或建筑物多年闲置。按规定，占房者们可以占用闲置超过一年以上的房产，他们还必须为所占的房产配置一张桌子、一把椅子和一张床。
几十年来，阿姆斯特丹虽驱逐了不少不符合上述规定的占房者，然而更多符合规定的"合法"占房者却不受打扰地住在他们所占的房子里。据统计，80年代初阿姆斯特丹就有约2万名占房者。随着占房者聚集的剧院、艺术工作室、餐馆、酒吧和报纸如雨后春笋般地出现，一种与之相关的亚文化也应运而生。
http://static.rnw.nl/migratie/www.rnw.nl/helan/nederland/society/amsterdamsquatters-redirected
英国流浪汉流行“占房为王”
占房成产业 有人找房有人开锁
去年年底，36岁的布朗在伦敦为妻子和两个年幼的女儿买了一栋有5个卧室的房子，并进行装修，不料，一群来自法国、西班牙、波兰和本国的流浪汉却抢先一步搬入。据悉，像这种强占他人空房的现象在英国并不罕见，一个相互分享信息以强占空房的占屋者大军正在形成。
这些流浪汉通常很年轻，他们通过网络交换情报，在被驱逐之前，不断地从一栋空房子搬入另外一栋空房子。在一些论坛，有网友公布详细的有关空房子的信息，并邀请他人搬入。
在英国，只要不使用武力强行打开房门，入住别人的空房并不是违法行为。一个名叫“占屋者咨询服务”网站就吸引了许多占屋者，很多人在此交流如何避开警报进入房子等技巧。一个用户说：“我能帮助你开锁和加锁。我有自己的工具，价格可协商，质量有保证。”有人则寻求帮助进入伦敦的一栋房子：“过几天我想搬入海格特公墓附近的一所房子，如果你能立即一同搬入，可能的话帮我开锁，这有点棘手，给我打电话……”
法律有漏洞 房子被占业主没辙
因为强占布朗先生房子的这些流浪汉是欧盟居民且处于失业状态，因此他们符合政府相关规定，能够得到司法援助与布朗打官司。其中一个自称是20岁的占屋者表示：“外面有很多空房子，我们基本上想住哪儿就能住哪儿。”
而当地法庭称，因技术问题，无法让这些人在24小时内搬出房子。法庭要等6周才能下驱逐令。布朗称：“我工作而且交税，却处于不利的地位。为买房，我辛辛苦苦攒了10年钱，他们这样做竟然没事。”
占屋者还在布朗房子的窗户上贴着一个法律公告，上面提到任何未经允许进入房子的人可能要面临6个月的牢狱之灾和5000英镑的罚款。一位邻居说：“他们熟知相关法律，而且之前就在这一地区的房子住过。”邻居们对布朗说流浪汉们是强行进入房子的，但布朗却几乎无法证明这一点。在拿到驱逐令之前，他必须出庭5次。
据了解，自英国经济开始衰退以来，流浪汉强占空屋的情况愈发严重。英国司法部发言人证实，他们正在研究是否能够完善法律从而给予业主更多的保障。
业内人士忠告业主：
千万别“得罪”占房者！
业内人士透露，占屋者有他们的权利，如果没有法庭的驱逐令，他们不能被合法赶走，除非他们自愿离开或者业主和平劝说他们离开。
相关人士建议，如果发现占屋者，业主应尽快采取行动，考虑到司法过程带来的烦恼、压力、耽搁的时间以及费用，可以尽量试着说服他们离开；如果你逮住机会和平进入房子，在重新接管房子后，请注意你有责任照看好占屋者的财物。
专业人士还提醒业主，必须牢记绝不使用暴力或威胁使用暴力，这样做的结果只会让自己得到一个犯罪记录。因此，在与占屋者接触的时候，业主应找一个目击者以防万一。如果实在没其它办法，也许给他们些钱是值得的，作为支付临时房租和搬家的费用，尽量劝他们快点搬走。据中国日报报道
http://news.ifeng.com/gundong/detail_2011_03/01/4899899_0.shtml
请大家参考，占房也是置业的一个风险因素吧，呵呵 在仍未完全摆脱危机的国家（但应该能摆脱）抄底应该是正确的，但要精确计算。哈哈 海外投资最好选比较稳定的国家，别选一个，房产被美国炮弱轰掉了，找谁赔去？ 给个转贴 参考下
http://www.readfree.net/bbs/read.php?tid=5059044 那是富人的热土。 慎重啊 买房不是儿戏 受各国政策等因素影响，没有明白人别参与啊。借这个机会，明白人可以成立个专业公司，提供服务，以及以后的运作经营
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