关于商自然人与民事自然人的差异的案例分析
原告：夏某被告：攀枝花市东区工商行政管理局
原告夏某出租房屋数百平米，被被告攀枝花市东区工商行政管理局（以下简称工商局）发现后，该局于2005年4月20日，作出攀工商东经处字21号行政处罚决定书（以下简称《处罚决定书》），认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记，利用私有房屋从事租赁活动，因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定，对原告处以60000元罚款。
原告不复，提起复议，复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为，原告提起诉讼，一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为，原告不复提请上诉，二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由，撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。
问题：
1、自然人出租房屋是否需要办理工商登记？
2、本案揭示出商自然人与民事自然人的差异及我国相关法律的空白。
第一部分 法律分析
就现有法律规定来看，自然人出租房屋无需要办理工商核准登记。本案事实清楚，法律适用也非常简单，现简单分析如下：
首先、原告有权出租自己的私有房屋；
依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定，城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租，签订、变更、终止租赁合同时候，应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案， 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中，原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房，因此，原告有权依照上述法律的规定出租，无须经过工商行政机关核准登记
其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提，并非一切无照的经营行为都构成无照经营，经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。
工商登记属于行政许可行为，依照《行政许可法》的规定，行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据，因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定，并非是经营行为就得办理营业执照。
就目前法规、规章的规定来看，只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人，需要经工商行政管理机关依法核准登记，颁发营业执照后，方可开展出租活动，但这些规定已经在2004年被国家工商局废止，此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此，就现有法律规定来看，没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此，本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定，依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定，不够成无照经营，被告对原告实施行政处罚没有事实依据。
最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限，属越权行为；
依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定，国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作，省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作，房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定，工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定，房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定，工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管，无权实施行政处罚。
综上分析，本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据，属越权行政行为，违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定，应予以撤销。
第二部分 法理分析
从法理上讲，本案实际上涉及到的是如何认定商自然人和民事自然人的区别问题。
众所周知，我国民事立法采民商合一的模式，以《合同法》为代表的主要民商法律中都没有区分民事主体和商事主体、民事行为和商事行为，比如本案涉及到的房屋租赁行为，在《合同法》第13章的规定中，就没有区分商事出赁和民事租赁。但立法上没有区分并不等于区分没有意义。
我们注意到，本案再二审庭审中，我们质问工商局是不是所有自然人未登记出租房屋的行为都应该处罚时，被告工商局的代理人回答道：在实践中，出租量小的不罚，出租量大且经常性、营利性出租的应罚；当我们追问标准如何把握时，工商局的代理人拒绝回答。
其实，工商局代理人的回答已经清楚地区分了自然人从事民事行为和商事行为的差别，其回答中表明了工商管理机关在实践中凭经验区分了自然人的民事行为和商事行为并认定工商机关对自然人的商事行为有管理的必要和职责。
就法理而言，区分商自然人和民事自然人是非常有意义的，这种意义不应该被民商合一的立法体例所掩盖。
一、商自然人的概念、本质特征和构成条件；
商自然人又称为商个人，是指依照法定条件和程序取得商事主体资格，独立从事商行为并承担法律上的权利义务的个体，由于完全地唯一地从事商业活动的自然人是不存在的，因此，商自然人实际上是法律拟制的主体，在现代商法中，他可以是一个人，也可以是一户。
商自然人的本质特征在于其从事营利性商行为，所以我们是通过自然人从事的商行为来界定商自然人的。
由于法律拟制的特征，商自然人的构成条件是其区别于自然人的主要标志，商自然人的构成条件有二：其一是必需经过法定程序登记，获得经营资格，这种登记包括人格登记和营业登记，和二为一；其二是具有从事商业活动的行为能力和具有从事核准商业活动所必需的资本条件。
二、商自然人的类型及我国法律规定的缺陷；
就大多数民商分立国家的立法来讲，商自然人大致包括两种，一种是有一定经营形式的商个人，另一种是没有固定经营形式的小商人。前者相当于我国的个体工商户、农村家庭承包经营户、个人独资企业，后者相当于我国社会生活中广泛存在的游商小贩，如货郎、小手工艺人等等。在我国，由于没有商法典，所以关于商事主体实际上没有统一的法律规定，工商行政管理机关实践中是通过界定营利性行为来判断是否属于商人，前述《无照经营查处取缔办法》第2条的规定也反映出了这种思路。
就我国法律目前的规定来看，我国关于商自然人的范围只包括个体工商户、农村家庭承包经营户、个人独资企业，商合伙通说认为要么是独立的商事主体，要么是商法人。
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