最高人民法院关于房屋租赁中的“残值”计算方法的解释是否有问题？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释11号）出台后，最高人民法院民事审判第一庭的负责人就此《解释》相关的问题答记者问题。其中一个问题是这样的：问：《解释》就附合装饰装修的处理出现“现值损失”和“残值损失”两个名词，如何理解和区分这两种损失。
答：一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的认定，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。
这里面关于“则残值应当按照摊销费用确定为36万元”引起很大争议。很多人认为这个解释所举的例子有问题。大家来讨论一下到底有没有问题？ 是 的，民一庭在解答时所举的例子实际上是计算残值的方法。计算残值的方法一般有三种：一、实际支出法。对出租人不利。二、支出年度摊销法，对出租人不利。三、现存价值法，通过评估来确定，对双方有利。而民一庭的解释是使用了第二种方法，显然对出租人不利。
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