国外经验:房产反向抵押贷款 老外养老聚财有术
国外经验:房产反向抵押贷款 老外养老聚财有术2007年06月24日 01:03:10 中财网
目前中国60岁以上老年人口为1.42亿，约占人口总数的11%；预计到2015年将突破2亿。老年生活的保障问题面临着重要挑战，我们也许能从欧美\"房产反向抵押养老\"中得到一些有益的启示。
上个世纪八十年代末，英美金融机构推出房产贷款新品种--反向抵押贷款。2007年6月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司--地产信贷银行率先在法国推出老人住房抵押贷款。
老人住房抵押贷款的受益人几乎清一色是退休者。退休者凭其房产作抵押保障，向银行申请贷款。贷款银行可以在借款人去世后出售其房产。如果借款人愿意，也可以在其未去世前出售其房产。
具体说，地产信贷银行先对贷款申请人的房产估价，然后一次性付给申请人贷款金额。借款人日后偿还的是这笔贷款加上利息的总和。利率每年固定为8%。8%的利率中不仅包括贷款成本，还包括风险费。
利率是高了一点，但有一点值得称道的是，地产信贷银行并不会让借款人吃亏：借款人去世时所余欠款，或提前还贷时所余债款，不得超过房产的售价。说白了，万一房产售价低于还贷总额，差额部分由贷款银行承担；如果房产售价高于负债额，多余部分将支付给借款者的继承人。
银行推出这种贷款新品种显然是对房市发展趋势作了深入考察研究，坚信债务不会超过房产价值。从精算技术角度说，由于银行事先无法知道还贷期的长短及累计还贷额，操作程序相当复杂。
各家银行的这种新型贷款机制相仿，实施细则各有千秋。譬如借款方式会多样化。除了法国\"地产信贷\"这样一次性付给以外，还有按月定期支付方式。
银行贷款专家指出，今后大批法国人要退休，其中许多人虽然退休收入不高，但拥有房产，这是一个潜在优势。这些人可以以终身年金的形式出售并享用他们的房产，而不把房子留给继承人。而许多继承人由于平均期望寿命的延长，届时可能已经购买了住房。
反向抵押贷款完全不同于传统贷款。其特点是这种贷款只提供给60岁以上的老人，主要针对已经拥有房产，但年事已高，收入不高的老年人。
今年5月，世界银行公布了一份关于中国未来养老金收支缺口的研究报告。在一定假设条件下，按照目前的制度模式，2001年到2075年间，我国基本养老保险的收支缺口将高达9.15万亿元。
□ 张冬青 中国证券报
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