上海新江湾城再次推地 外资依然受限
2007-05-23 16:17:41 中国房地产报 【 浏览字号： 大 中 小 】上海今年首批出让土地中，新江湾城地块（D1地块）显然已经成为最受追捧的地块。5月14日的答疑会现场爆满，27家开发商几乎囊括了国内所有知名房地产开发商：华润、复地、和记黄埔、绿城、绿地、嘉德置地、万科、富力、金地、重庆龙湖等等。对此，业界人士评价时甚至用到了“史无前例”这样的字眼。
由于此次土地出让对外资买地政策放宽，部分拥有境外公司的开发商都采取以境外公司或者是合资公司的名义参与。除了规划外，D1地块的答疑焦点集中在竞买公司的资质要求，以及房地产投资限外政策出台后，土地出让环节首次向境外公司开放所涉及到的一系列操作流程上。
公告显示，该地块位于规划中新江湾城城区西部，这一纯住宅用地东至政澄路、南至国晓路、西至淞沪路、北至殷行路，占地面积59253.7平方米，容积率1.7，可建面积超过10万平方米。
新江湾城D1地块挂牌起始价达到5.16亿元，折合亩价为580万元／亩，楼面价5123元／平方米，竞买方还需要另外支付290元／平方米的大配套费用。
比照前年及去年已落入合生及华润两大开发商囊中，分别达18万平方米和14万平方米的新江湾城C1、C2地块（楼面价分别为5617元／平方米和6676元／平方米），D1地块仅挂牌起始价就已经接近2005年初新江湾城出让的首幅地块C1成交价。业内预计，D1地块最后出让的楼面价可能在7000元／平方米左右，维持新江湾城地价逐年上涨的趋势。
与新江湾城前期推出的两幅土地相比，D1地块面积相对较小。但作为今年首次开闸放地的重点地块，还是吊起了众多知名开发商的胃口。一些带有外资背景的“新面孔”也出现在现场。据一位沪上知名房地产发展投资人士透露，“其中包括前几年已在沪投资开发楼盘的日本好世置业，还有一家韩国企业，另外一些外资公司代表以前没有见过。”
由于4月下旬曾传出新江湾城将要推出位于F区巨型“宝地”的消息，因此业内人士猜测，此次D1地块大受追捧，或有一些开发商是为打探F区地块而来。
然而，业内关注的一个话题是，今年外资是否会在竞买类似新江湾城F区或D1这样其感兴趣的热门地块中遭遇“高门槛”？
记者了解到，1号公告特设外汇账户，使得外资竞买人可以在规定时间内，将外币汇入竞买保证金账户而无需兑换成人民币。相比之下，去年“限外”政策出台以来公开出让的地块由于仅存在一个人民币账户，使得一些外资开发企业即便具备了参与竞买的资格，也无法在规定时间内结汇用以缴纳保证金。
看起来，D1地块在程序上保障了外资开发企业参与拿地，使外资与内资企业站在同一起跑线上。但在D1地块答疑会上，较集中的问题却在于“一旦竞得地块外资如何结汇”上。
记者所看到的D1地块招标文件上，对竞得方的一个相对苛刻要求是，必须在签订《国有土地使用权出让合同》日起60天内付清全部土地出让金以及配套费用。而在资质限定上，国内开发商要求注册资本不低于2亿元、具有一级开发资质、近3年开发规模50万平方米以上，而外资独立竞买竞得后需在国内注册成立项目公司，必须100%独资。
这样看来，外资地产公司一旦成功竞得，必须在之后2个月内完成项目规划及成本测算、公司注册、外管局审批结汇、土地款支付等。这仍然是个不小的难题。
“D1地块出让对外资有所松动，只是避免了汇率风险及程序上的便捷。但对于拿地后的实质性开发控制却更趋严格。”仲量联行中国区投资部总裁邓文杰认为，“事实上，已在境内有实体注册的开发企业才有可能参与新江湾城D1地块的竞争。”
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