kiyuwwb 发表于 2007-5-13 09:21:59

战略转型:新政下的高端地产还有多少上涨空间?

价格取决于供求关系。虽然北京的房价连创新高,但根据中国社科院近日发布的
《房地产蓝皮书》认为,北京房价仍会持续上涨。SOHO(中国)有限公司董事长
兼联席总裁潘石屹先生也认为,“在过去几年间,北京市公开出让的高价房土地很少,
供应量会影响价格的变化。因此,低价房涨幅变小,高价房涨幅变大”,这种趋势在
2007年还会继续加大。

  根据北京市房地产交易管理网公布的北京市一季度商品住宅期房、现房项目成交
均价看,一季度北京市成交最贵的非别墅类楼盘(银泰中心)单价高达每平方米49
215元。同期,北京市统计局、国家统计局北京调查总队对外发布消息称,3月份
北京市房屋销售价格在全国70个大中城市中位居第二。

  北京市楼盘销售价格不断攀升的背后原因何在?目前的市场状况说明目前北京的
房价已经背离市场需求了吗?究竟高端地产市场是否还有上涨空间?为此,《第一财
经日报》采访了多位房地产开发商、代理商和专家,共同探讨未来的高端地产市场价
格走势问题。

  建设部政策研究中心赵路兴:未来高端房地产约占市场30%

  从2005年的26号文件“国八条”到2006年37号文件“国六条”,政
策都是一致的,即调整住房供应结构。住房是商品,不同于一件西装、一个西红柿,
它是必需品,与汽车不同。市场存量增大、居民财富增加、贫富差距拉大的情况下,
需求非常刚性,房价非常高,政府是否要进行适度的调控?我想答案应该是非常明确
的。政府可能通过土地政策、税收政策、信贷政策进行调控。去年的政策非常明确,
落实住房供应结构,要求落实90平方米占到70%。除去这70%,高端房地产还
有30%的市场。高端房地产应该是由市场决定价格形成机制。房产品质高、土地稀
缺了,高端房地产应该是非常看好的。

  对于今年怎么调控?我认为经过这两年的调控,消费模式和结构调整是基点,下
一步就是稳定落实。政府会对中低收入者住房问题切实负担起责任。包括廉租房,现
在也在安排财政资金,要求各个城市出让土地收益5%~10%。逐步把廉租房、低
收入家庭的住房问题解决好。经济适用房量比较大,供应形式也比较多,有集资建房、
单位自建房、社会建房。下一步经济适用房我们提出的是改进、规范,应该随着现在
形势的发展,经济房的政策适时调整,使得经济房切实解决我们中偏低收入者的居住
问题。通过经济适用房、廉租房有效的衔接,能够比较好地消灭“夹心层”问题。使
得中低收入群体特别是低收入群体的住房问题得到很好的解决,加上政府一些限价房、
小户型房屋在市场的比例逐渐增加,经过一段时间的工作和政策调整,使得整个住房
市场结构相对趋于合理。

  剩下30%高端房屋将面临土地审批的问题。高端住房对能源的消耗非常厉害。
我个人了解建筑节能条例都会陆续出台,国家对建筑节能逐步都会有严厉政策,主要
是为保证可持续发展。现在拿地越来越难,高端住房的设计尤其要注意,强调它的功
能性,我想以后要想把市场做好,更多强调功能、适用、节能,真正满足客户的需求。
我想这也是顺应市场的要求,高端住房的设计、开发将会进入一个比较精细化的时代,
对应客户群体更加准确,建筑设计更精细,使我国整体住房市场得到一个持续、健康
的发展。

  星河湾策划中心副总监韦凤君:用“四个一“打造高端项目

  随着2008年奥运工程的推进,全世界的视角都在看北京,北京也成为中国的
焦点。我们看到一系列数据,北京每年住宅开发量都超过4000万平方米,超过欧
洲一年的建设量。国务院在2004年底也提出希望北京建设成为环境良好、优美的
宜居城市。北京的城市发展目标是建设品质提升、环境优美、生态良好的宜居城市。
星河湾的建设也是基于这个基调进行的。

  星河湾开发时我们提出了“四个一“工程,有些人觉得可能很虚,站得很高。但
如果每个发展商能以这种标准建造自己的楼盘,北京会更加美丽。

  首先,希望我们的楼盘成为城市的景观,这点非常重要,高端楼盘拥有的资源量
和投入量比低端楼盘高很多,更有可能打造成精品。其次,我们要给业主非常忠实的
态度,给他们带来良好、美满的生活。因为房子有70年居住期,占了一个人生的绝
大半生,把房子做好是对他们的一生做了很大的承诺。再次,希望我们的产品能为行
业提出一种标准,为推动行业的发展作出自己的贡献。最后,希望我们的社区可以提
倡健康文化。社区是国家社会的组成部分,人、家庭、社区、社会,社区是社会非常
重要的组成部分,如果一个社区文化健康,会影响更多人推动整个社会的健康文化。
所以我们在社区建设方面提倡和谐、温馨的社区文化,为建设和谐社会作出自己的努
力。这些标准是打造星河湾过程中要完成的重要任务。高端住宅不止承担上述四点,
但上述的四点我觉得是社区最基本的四个目标,也是打造产品的基准。提出这个观点,
也是希望可以和每位嘉宾共勉,一起把城市以及高端住宅打造好。

  北京华侨城实业有限公司总经理姚军:特色是高端销售最大的优势

  自2001年起,华侨城集团开始了布局全国的发展战略,先后进军北京、上海、
成都等重要中心城市。华侨城的理念从来就不是简简单单地卖房子,而是“以旅游主
题地产为特色的成片综合开发和运营”。我们每5年会制定自己的发展战略,同时
每一年会修正或修编自己的发展战略,这是根据市场的变化、经济的变化以及其他各
方面的变化,不断调整自己的发展步骤和战略。比如说我们今天看到的北京华侨城,
实际上5年前我们就看好北京市场了,是经过很认真、很慎重的考虑才开始发展北京
市场的,北京华侨城如今已经成为首批文化创意产业示范园区。

  我们希望能在北京发挥自己的特长。比如说北京的欢乐谷,无论是从设备还是规
模,都是全国最大的,另外我们还发挥自己在演艺方面的特长。希望我们的业主在这
里都能体会到华侨城的品质、服务、环境。北京华侨城2005~2006年一推出
来就卖完了。1000多户现在已经入住了,这里有非常生态的环境,而且每家的业
主都伴随着欢乐谷,业主有一个特殊的服务,就是可以参与欢乐谷的活动,以后我们
也会让在华侨城居住的业主有更好的享受文化资源。

  复地(集团)股份有限公司华北区董事长程新华:环渤海经济拉动房产持续增长

  复地(集团)股份有限公司从1994年在上海运作第一个项目开始,已经迈入
了第13个发展年头,2006年业绩表明,复地全年营业额较2005年增长了2
3.1%。2006年复地相继有33个项目(含拥有股权的合营公司项目)处于开
发过程中,总建筑面积为275万平方米。

  在北京的发展,复地从2003年土地储备开始,就看准了高端地产这一方向。
从2004到2006年期间,复地通过一系列的收购动作,已经启动了PEKIN
G HOUSE首府、湾流汇、天津中心、复地天赋、复地亦园等多个项目的运作。
到现在推向市场的反应看来,比我们预计的情况更加乐观。

  房地产是关系国计民生的问题,它的涨幅不会像股票市场一样,看不到边际。我
国现在有13万亿元的个人储蓄,除了少部分人会去做股票投资,大部分还是放在银
行。而现在国家鼓励个人投资行为,这一点也说明可看好房地产投资的发展潜力。人
们对中国经济发展持续看好,是房地产项目健康、稳固发展的一个很重要的原因。

  另一个利好的消息是,现在中国继长三角、珠三角经济圈的发展之后,开始重点
打造环渤海经济圈。环渤海经济圈的核心就是北京和天津两个城市。天津港(将重点
发展物流产业、现代制造业和服务业。天津将继北京之后成为北方地区的经济中心。
将来北京和天津的分工应该会比较清楚。高速的开通使两个城市的功能性互相补充,
逐渐向一体化的方向发展。京津地区将会成为未来的经济、政治、文化中心。

  所以作为一个房地产品牌公司,复地十分看好在北京、上海等一线城市的发展。
在上海,复地已经是排名前三位的房地产企业,在北京,复地也会逐步扩大自己的市
场份额。更重要的是牢牢抓住高端市场。我们认为北京是最适合高端产品的一个市场。

  现在市场的需求发生变化,高端市场对开发商的要求更加苛刻。高端市场最注重
的是个性化的需求和人文文化的体现,所以我们看到复地的各个项目之间没有雷同。
复地认为:“以人为蓝图。”以人性化的角度为切入点,按人的需求去提供服务,是
对客户最大的尊重。

  北京博大坤元房地产开发有限公司营销部经理吴兴捷:高端住宅进入精细化时代

  以前的高档住宅定义其实很简单,就是在一个好位置上,有一个高价格、高收费
的大面积户型。

  随着房地产的进一部发展,购房者对高端住宅的心理要求日渐提升。部分购买了
传统意义高档住宅的客户产生了心理疲劳,甚至感觉受骗,因为他的心理需求升级了,
这就要很多开发商在产品上下工夫细分市场。

  北京慧诚房地产开发有限公司营销中心总经理晏晶:高端地产未来市场看好

  我们的项目在密云,是君山高尔夫别墅。今年5月份正式开盘。高尔夫别墅,本
身应该是别墅豪宅最高级别了。因为除了景观享受以外,还有社交价值,因为这种双
重的稀缺性,它还会有投资价值。它还有一定的区域价值,最后会演变成收藏价值。
从全球各地高尔夫别墅整体的价格和价值走向来看,基本上都是处于非常强的增值效
应。

  我们的球场是18洞PGA标准球场,这个球场是美国著名的球场设计大师鲍勃
设计的,仅球场的投资就超过1个亿,从投入上讲我们不惜成本,房子的用料也都是
用顶级的建材。

  开始我们还担心,股市的投资热潮或者奥运会不会对项目销售造成影响,后来发
现没有这方面的问题,因为中国的人口基数大,中国的经济是靠人口拉动的,而不是
靠奥运拉动的。中国传统置产业的观念非常强,如果一个人从股市里赚了钱,可能他
第一件做的事情就是买房子。所以我们的预售情况也非常好,我们的客户有中国香港、
新加坡等各地人士,对高尔夫别墅有很强的认同感,自住和投资的目的都有。

  我认为从市场供应量来讲,高尔夫别墅在市场的供应量不会很大,所以未来的市
场一定是很好。成功的人士、对自然生活追求的人士会越来越多。市场会决定的价值。
所以我认为像这一类的高端项目,又有山水,又有高尔夫别墅产品,在市场上来讲应
该不会有很多的供给量。

  中原地产市场分析部总经理张坤昱:北京高单价房屋总量会增加

  近两年北京高端市场的变化非常大,首先是源于整个房地产市场的发展。这几天
大家听得特别多的是北京五环以内很少有每平方米8000元以下的房子。这每平方
米8000元是跟我们的发展形势相连接,每年平均增速在17%的情况下个案的价
格增长速度有多快可想而知。

  其次,价格上涨给业内人士和市场提出了一个新课题,当价格过每平方米1万元
时,很多开发商面临每平方米2万元或者每平方米3万元门槛时,该如何打造这个产
品?

  项目过每平方米8000元时很多家庭已经觉得不便宜,但是如果价格涨到每平
方米2万或者3万元时,开发商就需要重新思考消费者的需求。北京地产这两年进入
了发展新阶段,市场背景以及对项目的认识,消费者的看法都会发生一些变化。

  从市场大势来看,高端市场的量毫无疑问在增多,同时表现在分布的广泛性,第
三是产品层面,大家都在精雕细琢。当我们要卖到每平方米2万元甚至3万元时,消
费者的要求提高了,开发商也在细心地做一些事。从今年开始或者从去年开始,接下
来的一两年我个人感觉北京会有很多单价比较高的房屋出现,也会出现一些非常有特
色的产品。

  乐成公馆市场部总监濮金山:北京CBD区域呈现供求两旺

  地产行业一般来说从11月份到次年3月份是淡季,但我们这个项目非常旺。我
们的产品是大户型,非常稀缺。本身在三环、四环之内,靠CBD非常近,离华贸中
心只有300米,区域价值成熟,我们这个项目地段价值也在提升。从去年11月到
今年4月份,均价当时在每平方米14000元左右,现在涨到每平方米17000
元,销售势头一直没有遏制,市场反应非常好。但是从老百姓的角度讲可能买房越来
越难。从我们第一季度的推广来说,广告等费用的投入比常规投入少,我们价格更高,
销售更快,还是说要感谢市场。

  我们这个楼盘比较适合居住。我们自己给它的定义是CBD首席生活区。我们有
一个全亚洲最大的城市内学校,是涉外教育,这个学校的学生接受的是国际性教育,
外籍人士比例远超过其他楼盘,我们在商业配套等方面也是引入了涉外资源。从这个
项目的户型来说,两居室都是达到了140平方米,主流是190平方米,还有一些
大户型是260平方米,投资客户的比例比较少。

  据统计,80%左右都是自住型客户。现在市场供应量比较有限,导致我们的角
度不一样,至于是否有泡沫,因为我们的项目一两年时间就卖完了,所以也很难有结
论。

  北京香江兴利房地产开发有限公司高级副总裁潘明朗:奥运经济对高端房地产影
响不大

  当房地产走向市场化这条路后,它首先是商品,商品是靠供求关系来衡量的。市
场行为是主导房地产一直上涨的主要因素,北京是一个开放的国际化大城市,所以北
京的房价显然不会为北京本地的低端购房者所影响,而会为全国人民到北京居住的意
向所影响。房价的构成因素有很多,其中最大的一块就是土地的成本,土地的成本上
涨了,房价自然也会上涨。原材料的上涨也会导致房价的上涨。当然,开发的利润也
是很重要的因素,我个人认为开发的利润空间是由市场的需求决定的。前一阵有人提
出过要开发商公布成本。但为什么LV一个包没有人要求公布成本呢?为什么一台普
通的电视机没有人要求公布成本呢?我们都知道一台电视机要比一个包的技术含量和
成本高得多,但LV 的一个包可能是电视机价格的十几倍。这正是因为市场的需求
是多元化的。现在很多人都说开发商要怎样怎样,实际上开发商是商人,一切价格取
向都是依照市场需求建立的。

  对于未来房地产的发展,我个人认为没有任何理由会导致房地产降价。目前国家
经济快速增长的趋势,导致城市化进程加快,大量的农村人口在向城市人口转型。包
括国家的调控政策,这些都促进房地产市场平稳地发展。到目前为止没有任何迹象表
明房地产市场会降价。

  有人提到奥运对房地产的影响,以往我们也看到一些奥运过后房地产市场短期回
落的例子,但不外乎两个因素的影响,一个是这个国家太小,任何一个突发事件都会
对经济造成大规模影响。另一个就是这个地区的经济没有做到持续平稳的增长。所以
我个人认为,奥运不会对房地产价格有任何的影响。中国国家经济调控的能力也远远
大于其他资本主义国家调控的能力,所以我们看到,一系列政策的出台对于奥运前期
炒房的调控都是在抑制房地产泡沫的出现。奥运可能会带动旅游业、酒店业的发展,
但是对于房地产,影响并不大。

  另外,高端的房地产产品无论在香港地区或者是国外,它的抗跌性远远大于低端
产品。这是由于它自身的特点决定的,所谓高端房地产,一定是最好的地段、最好的
品质。在我看来,高端豪宅市场刚刚开始,因为从高收入者转为高品位者的人群也是
刚刚开始形成。

  北京天安天地房地产开发有限公司副总经理万良德:“捂盘“惜售有多方原因

  为什么今年一季度房地产的销售面积会比去年同期下降?其实有各方面的原因,
一方面是销售面积与竣工面积的减少(现在的销售面积都是两年前,至少是一年半前
批准立项的),近两年国家在房地产方面逐步出台政策,对开发商工期、产品定位、
规划影响都非常大。所以政策性影响使开盘时间向后调整的原因也有。

  另一方面,房地产行业近两年发展非常快,各个开发商在产品定位和品质上做了
很多文章,特别是户型设计、环境设计等方面做了很多文章,做这些文章的同时也会
对其竣工时间、销售时间产生影响。

  作为一个开发商来讲,在选择自己的开盘时间和销售周期上都会有自己的考虑,
在商言商,国家不可能用行政手段规定开发商的开发时间。

  当然“捂盘”不对,但商人总有自己的利益考虑。开发商很难做强制性控制,包
括房价问题。五环路以内每平方米8000元以下的房子基本没有了,确实是这个情
况。

  房屋涨价一是供应,一是需求,一是成本,国家近年来大力度宏观调控房价不降
反升为什么呢?一种可能是力度太小,一种是上涨是符合经济规律的。
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