地产商转战内地成趋势
地产商转战内地成趋势港股上周受外围带动攀升,但较为出人意表的是,一度受人忽略的香港地产股,忽然获得外资大行唱好,股价出现回勇,原因是香港房地产公司,陆续增加在内地投资比重,为这类股份提供了憧憬空间。
香港投资市场,过去都是股楼互相带动,两者互相影响,但自○三年起的牛市,昔日「股楼齐鸣」的情况已出现微妙变化,传统的地产股虽仍有不俗表现,却已无复担当火车头的角色,投资者的至爱,都落到龙头国企股之上;内地房地产股亦变成了后起之秀,大获市场欢心,股价飞升之余,气势甚至直逼传统的香港地产股。
传统地产股失去昔日龙头角色,和香港地产市场渐趋成熟有关,虽然本地楼市经济○三年复苏,楼价慢慢重回升轨,但发展商面对的问题,是公司盈利基础日益庞大,大地产公司每年要赚近百亿元利润,单是维持已经不易,何况还要满足基金大户对业绩增长的需索,在缺乏增长的「故事」下,这些公司虽然盈利质素良好,估值反而偏低。
要靠管理水平竞争
香港地产公司要寻求增长,在今时今日谈何容易。香港地少人多,政府为了维持楼价稳定,不会轻易大幅增加土地供应,地产商虽然不乏资金,但要高价投地,风险始终偏高,亦无法做到货如轮转。
过去本港地产商虽有北上发展计划,但多数只作「副业」投资,主因是内地楼价始终较低,利润难与香港项目相比,所以大公司多数把中国房地产公司分拆出来,以利长期作战;不过,经过多年发展,内地楼价开始贴近香港,加上市场庞大,项目大都以量取胜。早前内地推出物权法,相信将令房产权益日益规范化,成为香港发展商加快北上的诱因。
和内地发展商比较,港商过往在资金上拥有绝对优势,但过去两、三年内地发展商不断上市壮大资本,加上长期滚存的厚利,两者的差距已有明显收窄,现在港商到内地投资,反而面对经济环境较为陌生的不利因素。
变招望赢基金欢心
要到内地争一日长短,香港地产商在技术和风险管理上,仍然较内地不少同业优胜,这也是未来优胜劣败的一种判定因素。可以相信,将来内地必然会有大型地产公司兴起,问题只在于香港的大地产商,是否有能力并驾齐驱而已。
对投资者来说,香港地产公司盈利较为稳定,而且在公司管治上相当可靠,管理层不会把部分资金用来发展高增长的高风险业务,此举,不失为平衡收益来源和增加回报率的方法,故此到内地投资的风气虽然已经启动一段时间,相信未来会变得更加明显。不过,今个星期,又有发展商勾出九龙市区地,显示香港地产市场始终较具吸引力,他们亦不会放弃这块肥肉,这种两条腿走路的策略,如果能够获得基金认同,股价就有重估的机会。
星岛日报 2007-05-06社评
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