房地产投资规模、结构和效益研究
房地产投资规模、结构和效益研究――第一次全国经济普查系列分析之六十一
《房地产投资规模、结构和效益研究》课题组
2004年，房地产业已经发展成为包含房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以及其他房地产活动的综合产业，应用第一次全国经济普查资料，对房地产投资规模、结构和效益的研究将涉及上述四个方面。
一、房地产投资规模分析
考察一个行业对宏观经济的贡献，除去其投资规模贡献外，还有其吸收就业人口的能力。因此，房地产投资规模分析可以从房地产业主体规模、建设规模和开发投资规模来分析。
（一）主体规模及特征分析
1、房地产业的法人单位数量和从业人员在第三产业中的排位居中
2004年末，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个，年末就业人员396.3万人，房地产业就业人数在第三产业的14个行业中由大到小排位第八位。
2004年末，房地产业个体经营户3.8万户，就业人员9.1万人。
房地产产业活动单位中，经营性单位占主体。2004年末，房地产经营性和非经营性产业活动单位分别为14.6万个和0.6万个，所占比重分别为95.9%和4.1%，其就业人员分别为370.81万人和10.83万人，所占比重分别为97.2%和2.8%。
2、物业管理企业和房地产开发经营企业吸纳就业人口的能力相对较强
2004年末，房地产开发经营企业和物业管理企业法人单位占房地产业法人单位总数的比重为70.5%。其中，房地产开发经营企业法人单位5.9万个，产业活动单位达到6.1万个，就业人员158.5万人，占房地产业就业人员的40%；物业管理企业法人单位3.2万个，就业人员143.4万，其产业活动单位达到3.9万个，就业人员160.56万人，占房地产业就业人员的42.1%。房地产中介服务和其他房地产活动法人单位分别为2万个和1.8万个，就业人员分别为23.5万人和70.9万人（见表1）。
表1 房地产业企业法人单位和就业人员
法人单位（万个）
比重
(%)
就业人员（万人）
比重
(%)
产业活动单位
（万个）
产业活动单位就业人员
（万人）
比重
(%)
合 计
12.9
100
396.3
100
15.3
381.64
100
房地产开发经营
5.9
45.7
158.5
40
6.1
158.42
41.5
物业管理
3.2
24.8
143.4
36.2
3.9
160.56
42.1
房地产中介服务
2
15.5
23.5
5.9
3.2
25.66
6.7
其他房地产活动
1.8
14
70.9
17.9
2.1
37.01
9.7
3、房地产业就业人员整体知识水平相对较低，三级资质及以下资质的房地产企业占绝大多数
2004年末，房地产业就业人员中大部分为具有高中学历及以下学历的人员，二者占比之和达到78.2%，其中具有初中及以下学历人员比重最高达到43.8%，具有高中学历人员比重为34.4%。房地产业就业人员中具有大专学历人员比重为15.7%，与全国平均水平持平，低于第三产业26.9%的平均水平。
房地产业就业人员中具有研究生及以上学历人员、大学本科学历人员的比例分别为0.4%、5.8％，均低于全国平均水平，不及第三产业平均水平的一半。
2004年末，在第三产业14个行业中按照比重由高到低排列，房地产业就业人员中具有高级技术职称、中级技术职称、初级技术职称人员的比重分别位列第7、6、7位，属于居中水平，但每位就业人员拥有的计算机数量比重排位则位于倒数第二位，仅高于水利、环境和公共设施管理业，在全国平均水平的50%左右，不及第三产业平均水平的三分之一。
2004年末，三级资质及以下资质的房地产开发企业比重为92.4%，三级资质及以下资质的物业管理企业比重为94.4%。
4、 房地产企业内资数量占90%以上，内资企业以有限责任公司的形式为多数；外商投资企业和港澳台投资企业以合资经营形式和独资形式为多数
2004年末，房地产企业中内资企业的比重占到90%以上，其中，房地产开发企业中内资企业的比重为90.30%，物业管理企业中内资企业的比重为96.95%，中介服务企业中内资企业的比重为98.39%，物业管理企业中内资企业的比重为98.14%。
2004年末，房地产领域中港澳台投资和外商投资多集中在开发领域。其中，港澳台投资企业中房地产开发企业占6.14%，物业管理企业占1.78%，中介服务业和其他房地产企业个数分别占0.87%和1.07%；外商投资企业中房地产开发企业占3.56%，物业管理企业占1.27%，中介服务业和其他房地产企业个数分别占0.74%和0.79%。
2004年末，房地产内资企业当中有限责任公司占70%左右；港澳台投资企业和外商投资企业中，除中介服务企业外，合资经营的比例约为45%，独资公司的比例约为30%。中介服务企业港澳台投资和外商投资中独资比例最高，分别达到62.07%和46.98%。
（二）建设规模分析
1、房地产开发占城镇房屋建设总量近一半
2004年，商品房建设施工面积147683万平方米，新开工房屋面积62221万平方米，竣工房屋面积52638万平方米。与城镇建设总量相比，房地产开发房屋施工面积所占比重为47.49%，新开工房屋面积和竣工房屋面积所占比重分别为34.67%和35.72%（见图1）。
图1 2004年末房地产建设与城镇建设总量对比
2004年末，房地产完成开发土地面积280163945平方米，购置土地面积488946455平方米，待开发土地面积为396352788平方米。其中，完成开发土地面积数量为待开发土地面积的71%，为购置土地面积的57%。土地成交价款为35299475万元，成交均价为每平方米土地面积722元。
2004年末，商品房销售面积45362万平方米，商品房销售额12601.3亿元。其中，住宅销售面积39723万平方米，住宅销售额为10359.6亿元。
2004年末，物业管理企业在管房屋建筑面积288252万平方米。其中，在管住宅214960万平方米，比重为74.6%；在管办公用房24998万平方米，比重为8.7%；在管商业用房21141万平方米，比重为7.3%；在管厂房13143万平方米，比重为4.6%。
2004年末，中介服务业房屋代理销售成交合同面积8662万平方米，房屋代理销售成交合同5052.3亿元。房屋代理出租成交合同面积4247万平方米，成交合同金额为287.56亿元。
2、空置一年以上的商品房屋超过空置总量的50%，商业用房空置比例较高
2004年末，商品房屋空置面积为14293.6万平方米，其中，空置一年以上的房屋面积为7754.2万平方米，所占比重为54.2%。
从物业结构来看，商品住宅空置面积为8596万平方米，比重为60.1%，办公楼空置面积为926万平方米，比重为6.5%；商业用房空置面积为3728万平方米，比重为26.1%。
（三）开发投资规模分析
1、房地产开发完成投资占城镇固定资产投资的比重近四分之一，占全社会固定资产投资的比重近五分之一
2004年末，房地产完成开发投资13158.25亿元，同比增长29.6%，增幅高于同期城镇固定资产投资增幅0.8个百分点，高于同期全社会固定资产投资增幅3个百分点。房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重为22.3%，占全社会固定资产投资的比重为18.8%。
2、定金及预收款是房地产开发投资最重要的来源，其次为企业自筹资金和国内贷款
2004年末，房地产开发资金来源中，其他资金和自筹资金所占比重较高。其中，其他资金为8562.59亿元，所占比重为49.9%，其他资金中86.37%为定金及预收款，其总量为7395.34亿元，所占比重为43.1%。自筹资金为5207.56亿元，比重为30.3%，自筹资金中企业自有资金为2862.85亿元，所占比重为16.7%。
房地产开发资金来源中，利用外资为228.2亿元，比重为1.3%，其中，外商直接投资规模为142.56亿元，比重为0.8%。
房地产开发资金来源中，国家预算内资金仅11.81亿元，比重为0.1%；债券投资则没有。同期全社会固定资产投资和城镇固定资产投资中，国家预算内资金分别为4154.3亿元和3637.9亿元，所占比重分别为4.4%和4.5%。可见，国家预算内资金在房地产开发投资中的比例相对较低。
3、国有经济控股投资规模所占比重约为五分之一
2004年末，房地产开发完成投资主要以民营投资为主，国有经济控股投资规模为2827.26亿元，所占比重为21.5%，比去年减少7.4个百分点。
二、房地产投资结构分析
（一）投资成本构成结构分析
1、房地产投资中建筑工程投资比重超过60%，设备及工器具购置费用比重很低
按照房地产投资构成成分划分，房地产投资可以分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置和其他费用。2004年末，房地产开发完成投资中，建筑工程投资8254.54亿元，比重为62.7%；安装工程投资570.73亿元，比重为4.3%；设备工器具购置费用为192.93亿元，比重为1.5%；其他费用4140.04亿元，比重为31.5%。
与城镇固定资产投资构成相比，房地产投资中设备及工器具购置费用比重很低。2004年末，城镇固定资产投资构成中设备与工器具购置费用比重为21%，高于房地产投资中设备及工器具购置费用比重近20个百分点。
2、土地购置费用和土地开发投资所占比重超过四分之一
2004年末，房地产开发完成投资中，土地购置费和土地开发投资之和所占比重为25.01%。其中，土地购置费为2574.47亿元，所占比重为19.57%；土地开发投资715.37亿元，所占比重为5.44%。
（二）物业类型投资结构分析
1、房地产开发完成投资以商品住宅投资为主，商品住宅投资中以普通住宅投资为主
2004年末，房地产开发完成投资中，商品住宅投资为8836.95亿元，比重为67.16%；办公楼投资为652.2亿元，比重为4.96%；商业营业用房投资为1723.72亿元，比重为13.1%；其他用房投资为1945.38亿元，比重为14.78%。
2004年末，商品住宅投资中，普通住宅投资为7156.9亿元，占商品住宅投资比重为81%，占全部房地产开发完成投资比重为54.39%；别墅和高档公寓投资为1073.6亿元，占商品住宅投资比重为12.15%；别墅和高档公寓投资为606.4亿元，占商品住宅投资比重为6.86%。
2、 2000年以来，房地产开发不同物业类型投资比重保持基本稳定
2000-2004年各年，房地产开发不同物业类型投资比重基本稳定。其中，商品住宅投资比重约为66%，办公楼投资比重约为5%，商业用房投资比重约为12%，其他用房投资比重约为16%（见表2）。
表2历年不同物业类型房地产投资比重
年 份
住 宅
办公楼
商业营业用房
其 他
1997
48.43%
12.24%
13.40%
25.93%
1998
57.59%
12.00%
13.17%
17.24%
1999
64.30%
8.25%
11.80%
15.64%
2000
66.45%
5.98%
11.64%
15.94%
2001
66.47%
4.85%
11.91%
16.77%
2002
67.10%
4.89%
11.98%
16.03%
2003
66.74%
5.01%
12.83%
15.43%
2004
67.16%
4.96%
13.10%
14.78%
（三）投资地域结构分析
1、东部地区房地产开发投资所占比重约为三分之二，中部地区和西部地区房地产开发投资比重相当；外资投资主要集中在北京、广东和上海
2004年末，东部地区房地产开发投资额为9149.12亿元，所占比重为69.5%；中部地区房地产开发投资额为2023.87亿元，所占比重为15.4%；西部地区房地产开发投资额为1985.27亿元，所占比重为15.1%。东部地区中，北京房地产投资份额最高，达到16.1%，上海、江苏、浙江、广东的投资份额则在14%左右。
2004年末，东、中、西各地区利用外资份额分别为77.5%、13.4%、9.1%。东部地区中，外资投资主要集中在北京、广东和上海，其外资投资额分别为48.53亿元、28.25亿元、38.26亿元，投资份额分别为27.4%、21.6%和16%（见表3）。
表3 2004年末三大地区房地产开发投资、利用外资和国内贷款所占份额
全国
总计
东部地区
中部
地区
西部
地区
小计
北京
上海
江苏
浙江
广东
其他
房地产投资额（亿元）
13158.3
9149.12
1473.29
1175.46
1269.78
1295.24
1355.84
2579.51
2023.87
1985.27
占全国/地区房地产投资份额
100%
69.5%
16.1%
12.8%
13.9%
14.2%
14.8%
28.2%
15.4%
15.1%
利用外资份额
100%
77.5%
27.4%
16.0%
8.9%
3.9%
21.6%
22.2%
13.4%
9.1%
国内贷款份额
100%
77.2%
22.5%
14.7%
12.2%
15.9%
13.7%
20.9%
11.0%
11.8%
2、商品住宅投资中，中西部地区经济适用房投资比例较高
2004年末，经济适用房投资额为606.39亿元，在商品住宅投资中的比重为6.9%。其中，东、中、西三大地区经济适用房的投资比重分别为5.2%、11%和10.8%，东部地区比重约为中西部地区比重的50%。
2004年末，经济适用房投资比重超过15%的地区，按比重由大到小排列分别为：西藏、新疆、山西、甘肃、青海、天津、黑龙江、云南、河北、陕西、贵州。经济适用房投资比重小于5%的地区，按比重由小到大排列分别为：广东、广西、福建、辽宁、安徽。
三、房地产投资效益分析
1、房地产业企业法人单位的资产负债率为72.6%
2004年末，房地产业企业法人单位资产合计为69774.7亿元，负债合计为50653.0亿元，所有者权益合计为19121.7亿元。房地产业企业法人单位的资产负债率为72.6%，分行业看，房地产开发经营业为74.1%，物业管理业为62.5%，中介服务业为54.9%，其他房地产业为61.0%。
2、房地产开发经营业利润率居各行业中游水平
2004年，房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元，利润总额1225.5亿元。房地产业个体经营户营业收入为51.9亿元。其中，房地产开发经营业主营业务收入为13315亿元，利润总额为1035.2亿元；房地产开发经营业主营业务收入为13315亿元，利润总额为1035.2亿元；物业管理业主营业务收入为682.1亿元，利润总额为41.2亿元；房地产中介服务业主营业务收入为211.1亿元，利润总额为46.6亿元；其他房地产活动主营业务收入为532.4亿元，利润总额为102.5亿元。
商品房屋销售收入是房地产开发企业收入的主要来源。2004年末，房地产开发企业主营业务收入为13314亿元。其中，商品房屋销售收入为11752亿元，比重为88.3%；土地转让收入为410亿元，比重为3.1%；房屋出租收入为306亿元，比重为2.3%；其他收入为847亿元，比重为6.4%。
2004年末，15个门类行业中，采掘业和信息软件业的销售利润率水平远远高于其它行业，排在前两名，而房地产开发业的销售利润率为6.4%，排在第七位，居中游水平（见图2）。从净资产利润率的角度分析，采掘业仍排在第一位，制造业居次席，信息软件业退居第三，房地产开发经营业的利润水平与这16个门类相比仍处于中等水平，排在第八位，净资产利润率为6.5%。
从不同登记注册类型看，房地产开发企业中外商投资企业的净资产利润率最高，达到7.95%，内资企业净资产利润率为6.68%，港澳台商企业净资产利润率为3.96%。
注：销售利润率＝主营业利润/主营业务收入×100％。
图2 2004年我国主要行业销售利润率对比
3、房地产开发投资固定资产交付使用率和竣工率低于同期城镇固定资产投资的平均水平
固定资产交付使用率和房屋建筑面积竣工率综合地反映了固定资产的交付使用状况。一般来说，固定资产交付使用率和房屋建筑面积竣工率高，说明在建工程比重小，投资效益好。
2004年末，房地产开发投资固定资产投资交付使用率为52.2%，低于城镇固定资产交付使用率58.8%的平均水平；房地产开发房屋建筑面积竣工率为30.2%，低于同期城镇固定资产投资房屋建筑面积竣工率46.2%（见表4）。
表4 房地产开发投资与城镇固定资产投资交付使用率和竣工率比较
城镇固定资产投资
房地产开发投资
固定资产投资额(亿元)
59028.2
13158.25
新增固定资产(亿元)
34731.4
6871.01
固定资产交付使用率
58.8%
52.2%
房屋建筑面积竣工率
46.2%
30.2%
注：固定资产交付使用率＝新增固定资产/固定资产投资额；
房屋建筑面积竣工率＝竣工面积/施工面积。
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