西班牙房地产“泡沫”的启示
西班牙的房地产“泡沫”虽然带动了就业，刺激了相关产业的发展，但居高不下的房价使购房者苦不堪言，沉重的还贷压力使许多抵押贷款者成为“房奴”。这样的房地产“泡沫”难以为继，金融机构应当为可能出现的“泡沫”破灭预作准备。西班牙政府为防止经济发展遭受房地产“泡沫”破灭带来的冲击相继出台了一系措施，力图使房地产市场实现“软着陆”。西班牙处理房地产市场的经验教训值得存在同样问题的我国加以借鉴。2005年西班牙经济增长率达到3.4%，是低迷的欧盟平均水平的2倍，且连续10年保持稳定增长势头，使西在欧元区一枝独秀，其人均国内生产总值已达欧盟平均水平的92%，国内生产总值从一个西欧末流国家跃居世界排名第8位。西班牙经济增长的主要动力靠旅游业（占西国内生产总值的11%）和内部消费拉动，火爆的房地产成为消费的根本（达到国内生产总值的16%）。房地产“泡沫”虽然带动了就业，刺激了建筑、建材、金融业和相关服务业的发展，但居高不下的房价使购房者苦不堪言，沉重的还贷压力使许多抵押贷款者象蜗牛一样成为背负重壳的“房奴”。经合组织和世界银行预言，西班牙房地产“泡沫”难以为继，金融机构应当为可能出现的“泡沫”破灭预作准备。西班牙政府为防止经济发展遭受房地产“泡沫”破灭带来的冲击相继出台了一系措施，力图使房地产市场实现“软着陆”。西班牙处理房地产市场的经验教训值得存在同样问题的我国加以借鉴。
一、西班牙房地产“泡沫”的形成过程
西班牙人民党1996年上台执政后，实行新自由主义的市场经济政策，加快了私有化进程，放宽了对企业的财税限制。这是的西班牙的私营企业，特别是金融服务业得到发展，较低的利率伴随着西班牙经济的稳定增长和旅游业的兴旺，修建旅游饭店以及外国移民在西购买和租住房屋的兴盛刺激了建筑业的飞速发展。1998年是西班牙房地产市场“泡沫”的开始。2000年世界股票市场陷入熊市，人们纷纷将资金投向见效快、收益高的房地产市场。2002年西班牙成为首批加入欧元的国家，货币更迭再次激发了西班牙房地产业的升温，许多黑钱借机投向房地产和豪华消费品。
一路走来，西班牙全国各地从城市到乡村，从沿海到内陆塔吊林立，新建住房如雨后春笋般拔地而起，售房广告和房屋中介更是遍地开花，比比皆是，各大银行为争夺贷款客户使出浑身解数，各类抵押贷款广告以各种形式对受众进行狂轰乱炸，旧城改造、房屋拆迁也使搬家公司生意兴隆。房地产开发商和各类房屋中介为天赐的房地产好时机摩拳擦掌，各大银行也为不断增长的利息和日益壮大的消费客户群喜不自禁，倒霉的只有购房者和租房者，每次银行利率的上调都让他们心惊肉跳。西班牙央行称，截至2006年4月底，西班牙家庭购房抵押贷款已超过5071亿欧元，比2005年同期上升23.9%，是欧洲平均水平的2倍，创历史新高。
二、房地产“泡沫”的危害及其影响
（一）房价飙升迫使公众需倾毕生收入购房，就业成为公众关心的首要问题
根据西班牙央行的统计报告，自从1998年因利率下降、家庭人口增长以及家庭经济收入增长而出现的房地产泡沫开始，西班牙的住房价格累计上涨了150%。西班牙用在房地产投资的资金约占其国内生产总值近7%，而法国仅为2%，这使得西班牙连续10年成为欧洲房地产投资的领头羊。尽管如此，购买一套住房对于西班牙普通公众来说越来越难，当前的房价已相当于一个劳动者年税前工资的7倍，有的还贷期限长达40年，甚至50年（即实际上的“父债子还”贷款），新近还出现了贷款额超过抵押住房价值的危险现象。西班牙家庭财务压力在欧盟最高，其压力指数已从2000年的1.3个百分点增长到2005年的33.4%，高于经合组织确定的平均水平5.1个百分点。目前，西班牙新建商品房平均售价每平方米建筑面积超过2000欧元，二手房平均售价每平方米建筑面积超过1700欧元，首都马德里商品房每平米建筑面积已达4014欧元，商用写字楼价格也是直逼东京和纽约。今年第一季度，西班牙家庭需要将可支配税前收入的39.2%用于购房，达到历史新纪录，比金融机构建议指数高6个百分点。由于房地产价格上涨，中等住房（以93.75平方米为标准）的平均价格比2005年上涨了6.8倍。目前，稳定和高质量的就业成为购房族的期朌，就业问题已超过安全和“埃塔”恐怖袭击成为西社会的首要问题。
（二）金融机构的信贷风险不断加大
去年西班牙房地产市场流动资金共计1319.54亿欧元，相当于其国内生产总值的1/7，买卖房屋交易901574起。尽管如此，西班牙市场上存在着大量的空置房，其空置数量在欧元区国家中数最多，空置率达15%，是欧盟平均水平的3倍，即在所建的2100万套住房中有300万套为空置住房。金融机构在向购房者发放抵押贷款的同时，也在为房地产商和建筑业商发放贷款，空置住房的存在造成售房延期，还贷延迟不可避免，金融压力增大。抵押贷款利率的上调和房价的攀升使购房者还贷成本相应增加，无法按期偿贷的风险加大，银行的呆坏账增加。显而易见，金融业如果大面积崩盘，那么西班牙国家经济将发生多米诺骨牌效应，难以维持多年稳定增长的良好局面。西班牙央行长卡鲁那警告人们，目前西班牙家庭抵押贷款负债已达到可支配税前收入的110%，购房者应清醒自己的支付能力，政府应防止房地产和金融业出现崩盘。
（三）房地产投机造成官员腐败、土地开发泛滥和环境保护失序
由于西班牙实行中央政府管理下的地方自治体系，各个自治区特别是市政府在经济管理和房地产开发中具有相当大的自主权。代表资本家利益的右翼政党执政的城市经常出现违规拍卖土地事例，房地产商通过行贿的方式以低价拿到理想地块赚取丰厚利润。欧洲议会警告西班牙瓦伦西亚地中海沿岸城市违犯环境保护标准，将高楼大厦盖到了海滩上和生态植被区。2006年3月底，西警方发动了代号为“马来亚”的行动，曝光了太阳海岸马尔贝亚市政府与黑社会沆瀣一气，将土地开发变成了权钱交易，市政府整个班子20多个人全部烂掉。该市市政建设顾问罗卡的别墅俨然是一个博物馆，豪华轿车、奇珍异宝极尽奢华，全国为之一片哗然。
（四）房地产“泡沫”带来严重的社会问题
面对居高不下的房市，西班牙许多刚刚走上社会的青年人和外来移民由于经济能力差，在头无片瓦、脚无立锥之地的情况下，采取了进入长期空置房屋居住这种不合法但却合情理的极端作法。市政府派警察强行驱赶这些弱势群体，双方对峙场面激烈。受抵押贷款的压力，西青年人（特别是女性）为了维持自己的工作岗位，许多人选择了晚婚晚育或少育的方式，目前西男性结婚年龄为31岁，女性为29岁，均高于欧盟平均水平；西生育率为10.6‰,在欧盟属于低生育国家。由于购房困难，许多已成年的青年人不得已栖身于父母的居所，其生活质量和精神状况普遍较差，安居乐业对于大多数人还是一种奢求。
三、西班牙政府应对房地产“泡沫”的手段和方法
随着经济全球化的发展，房地产“泡沫”已成为世界性的难题。它是一把双刃剑，既可以拉动经济增长，但如若管理失当又会使经济受到冲击，发生严重的金融危机和社会动荡。萨帕特罗上台执政后，承诺实行惠民的社会福利政策，改善住房状况。西班牙政府破天荒地成立了住房部，把居者有其屋作为其执政的重点，并采取了一系列措施应对房地产“泡沫”，主要如下：
（一）出台《土地法》，调控住房建筑用地
一方面，西班牙政府将闲置国有土地资源进行集中统计，分类进行公开拍卖；另一方面，依法对房地产开发商囤积土地、停而不建并待价投机进行打击，分别予以收回土地和课以高额罚款。检察机关对各市政府建筑用地交易中的不正常现象进行调查，打击行贿受贿的腐败行为，规范建筑市场秩序。
（二）加强对金融机构的监督，避免恶性竞争
西班牙央行和银监会分别加强了对各商业银行的监督力度，要求其整顿和自律，规范抵押贷款标准，禁止为争抢客户进行恶性竞争，定期审查其不良贷款记录，将呆坏账指数保持在警戒水平以下。
（三）扶持低收入者集资建房
对年收入不到全国最低收入5.5倍的家庭，政府对其自发成立的集资建房合作社在税收、建筑用地、行政申批等方面给予优惠。建房合作社自己负责房屋设计、施工和后期物业管理，根据各自的投资比例分配住房。目前，西班牙已有1.1万个建房合作社，其所建住房占全部新建住房的25%。
（四）出台住房计划，优先解决青年人和低收入者住房问题
建设“政府保护价住房”（即廉租房），向低收入无房户提供优惠住房贷款，帮助其租住或购买廉租房。针对西班牙国内有300万套空置住房但出租率却不到7%的现状，政府向空置房主提供优惠贷款用于房屋维修和旧房改造，鼓励其对外出租，并且给予税收减免。西政府宣布2005-2008年将建造72万套住房，使35岁以下青年人中的80%可以得到住房。
（五）加强对外国资本热炒房地产的控制
西班牙官方称，截至目前外国人在西班牙购置的房地产多达10万多套，投向房地产的外资金额超过70多亿欧元，约占西班牙国内生产总值的1%，在西班牙购买住房的外国人多为英国、德国和北欧国家居民。一方面，由于上述国家经济实力强，西班牙物价相对较低；另一方面，西班牙有着良好的宜居环境：空气、阳光和海滩。外资所购房地产主要集中在风景秀丽的地中海沿岸、巴里阿利群岛和大西洋的加那利群岛。西班牙政府对欧盟居民在西班牙购房安度晚年或度假较为宽松，但对非欧盟国家移民在西班牙购房审查严格，并对房地产投机行为设置了较高的税收政策。西班牙房地产界对工社党政府过多干预市场的行为颇有微辞，而西班牙普通公众支持政府抑制外资热炒房价。
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